부동산경매 가장임차인 소액보증금

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부동산경매 가장임차인

 

상당히 많은 사람들이  부동산 경매에 뛰어들고 있습니다. 

 

그런데 부동산 경매에 뛰어들어 권리분석을 시작해보면, 흔히 보는 문제가  ‘가장 임차인’ 과 관련된 문제 일 것입니다. 여기서  ‘가장 임차인’이란 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법이 규정하는 소액보증금(최우선변제권)보호 규정을 악용하는 허위의 임차인을 의미 합니다.

 

 

구체적으로, 주택임대차보호법 제3조 제1항은   ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.’고 규정하고 있으며, 동조 제4항은  ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’의 규정하고 있습니다.

 

즉, 위 규정에 따라  대항력 있는 임차인은 배당요구를 하지 않았거나 또는 배당요구를 하였더라도 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인(매수인, 이하 ‘경락인’이라고 합니다)에게 대항하여 임대차관계의 존속을 주장 할 수 있는데, 가장 임차인은 이러한 점을 노리고 자신이 마치 진정한 임차인인 것처럼 행세를 하고 있는 것입니다. 참고로, 가장임차인은 말소기준권리 이전 시점으로 허위의 임대차계약서를 작성하는 수법을 사용하기도 합니다.

 

일반적으로 가장임차인은 최우선변제권을 행사할 수 있는 소액보증금에 해당하는 소액임차인을 내세우는 것이 대부분입니다. 이는 다른 채권자와 배당이의소송을 통하여 정리됩니다. 

 

그런데 아무리 저렴한 가격에 부동산을 경락받았더라도 경락인이 가장임차인에게 허위의 임대차 계약기간 동안 계약의 해지를 요청할 수 없다거나 또는 계약기간이 종료되어도 막대한 허위의 임차보증금 전액을 인수해야만 한다면 이는 결국 투자 손실로 귀결될 수밖에 없다할 것입니다. 특히, 가장 임차인은 낙찰자에게 이사비 명목으로도 터무니없는 금원을 요구하기 일쑤이므로 반드시 점검을 하고 넘어가야할 필요가 있습니다.

 

 가장 임차인으로 의심되는 대표적 상황은 아래와 같습니다.

 

가장임차인은 형법 제347조 사기, 제327조 강제집행면탈죄, 제315조 경매방해죄 등으로 형사처벌이 가능하며, 의심이 되는 경우에 법률 전문가와 상의하여 전략적으로 대응하시는 것이 효과적 입니다.

 

만약 가장 임대차 관계를 밝혀내는데 성공한다면, 최소한 허위의 임차보증금 상당의 추가적 투자수익도 예상해볼 수 있기 때문입니다.

 

또한, 부연하여 부동산경매를 대함에 있어 ‘투기’가 아닌 ‘투자’의 관점으로 꼼꼼히 권리분석을 하되, 돌다리도 두드리는 마음으로 현장답사를 나가 주변 입지조건과 시세 등을 파악하는 것이 중요합니다. 

 

대법원ﾠ2000. 4. 21.ﾠ선고ﾠ99다69624ﾠ판결ﾠ【배당이의】

【판결요지】
아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 임차인이 실제로는 아파트를 인도받지 아니하였음에도 불구하고 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하다고 본 사례.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 원고는 소외 김양초, 주재천, 주식회사 다덕종합건설에 대한 합계 금 3억 7,000만 원의 대출금 채권에 대한 담보로 김양초 소유의 이 사건 아파트에 관하여 1996. 4. 3. 채권최고액 금 1억 3,000만 원, 채무자 김양초, 근저당권자 원고로 된 근저당권설정등기와 채권최고액 금 2,600만 원, 채무자 주재천, 근저당권자 원고로 된 근저당권설정등기를 각 경료한 후, 위 대출원금 및 이자의 상환이 지체되자 위 각 근저당권에 기하여 서울지방법원 97타경23380호로 이 사건 아파트에 대한 임의경매를 신청하여 진행된 경매절차에서, 소외 이종찬이 1997. 8. 27. 이 사건 아파트를 대금 2억 1,100만 원에 낙찰받아 경락대금을 완납한 바 있는데, 피고가 이 사건 아파트를 임차보증금 1억 3,000만 원, 임차기간 1996. 4. 1.부터 12개월간으로 임차하고 같은 날 확정일자를 부여받은 임차인이라고 하여 그 임차보증금의 배당요구를 하자, 경매법원이 1997. 10. 17. 배당기일에 피고를 원고보다 선순위에 있는 채권자로 보아 경락대금에서 집행비용을 공제한 나머지 금 208,091,202원 중 원·피고보다 선순위 채권자인 소외 동작구청장에게 금 1,016,830원, 반포세무서장에게 금 24,994,550원을 먼저 배당하고, 그 다음 순위로 피고에게 청구금액 금 130,000,000원 전액을, 마지막으로 원고에게 청구금액 중 배당 잔여액 금 52,079,822원을 배당하는 것으로 배당표를 작성하였으며, 이에 원고가 배당기일에 출석하여 배당이의를 하고 그로부터 7일 이내인 같은 달 22일 제1심법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기한 사실을 인정하고 있다.
나아가서 피고의 위 임대차계약서는 허위로 작성된 것으로서 피고는 소외 김양초와 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실이 없으며, 그렇지 않더라도 피고는 원고 명의의 위 근저당권설정등기가 경료된 1996. 4. 3. 이전에는 이 사건 아파트를 인도받아 이를 점유한 사실이 없어 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추지 못하였으므로, 근저당권자인 원고가 피고보다 선순위 채권자라고 할 것임에도 불구하고 피고가 원고보다 선순위 채권자임을 전제로 한 위 배당표의 배당은 위법하다는 원고의 주장에 대하여 그 판시와 같은 인정 사실만으로는 피고가 소외 김양초와 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결한 사실이 없다거나, 1996. 4. 3. 이전에는 이 사건 아파트를 인도받아 이를 점유한 사실이 없다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고는 1996. 3. 25. 김양초로부터 보증금 1억 3,000만 원에 이 사건 아파트를 임차하였는데, 당시 피고, 김양초 및 이미 이 사건 아파트를 임차하여 거주하여 오던 소외 장성용을 대리한 그의 장인 임한종의 3자 사이에 피고는 김양초에게는 위 보증금 중 금 5,000만 원을 지급하고, 나머지 금 8,000만 원은 장성용의 전세보증금 반환채무를 피고가 인수하는 것으로 갈음하기로 하되, 장성용이 새로 집을 구입할 때까지는 당분간 방 3개로 된 이 사건 아파트 중 방 2개를 사용하면서 거주하도록 하고, 장성용이 새 집으로 이사할 때에 위 금 8,000만 원을 지급하기로 약정하였으며, 피고는 처와의 불화 등으로 1996. 4. 1. 혼자 전입신고를 하고 이 사건 아파트에 입주하여 장성용의 가족이 사용하지 않는 현관 옆방에 거주하다가 같은 해 12월 16일 피고의 딸인 소외 박주현도 전입신고를 하였으며, 장성용은 위 약정에 따라 이 사건 아파트에 계속해서 거주하다가 1997. 2. 26. 무렵 피고로부터 위 금 8,000만 원을 모두 지급받고 다른 곳으로 이사한 사실 등을 인정하고, 피고는 실제로 김양초와 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결하였고 원고의 근저당권설정등기 경료 전에 그 계약서에 확정일자를 받고 주민등록을 마쳤을 뿐만 아니라, 이 사건 아파트에 입주함으로써 인도까지 받았으므로, 소정의 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인인 피고가 이 사건 배당에 있어서 원고보다 선순위 채권자라고 하여, 원고의 이 사건 청구를 배척하고 있다.
2. 그런데 기록에 의하면, 피고와 김양초 사이에 1996. 3. 25. 이 사건 아파트에 관하여 전세보증금 1억 3,000만 원, 임차기간 1996. 4. 1.부터 12개월로 한 임대차계약서가 작성되고, 그 임대차계약서에 1996. 4. 1.자로 확정일자를 부여받았으며, 피고가 1996. 4. 1. 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 마친 사실은 알아 볼 수 있으나, 원심이 피고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖추지 못하였다는 원고의 주장을 배척하고, 피고는 위 임대차계약서에 기재된 바와 같이 김양초와 실제로 임대차계약을 체결하였을 뿐만 아니라, 주택임대차보호법상 대항력을 적법하게 갖추었다고 판단한 조치는 다음과 같은 여러 가지 점에 비추어 수긍하기 어렵다.
첫째, 원심이 인정한 사실관계에 의하면 이 사건 임대차계약은 이 사건 근저당권의 설정에 임박하여 계약체결일로부터 1주일 만에 중도금과 잔금의 지급 및 주택의 인도 등 계약의 이행이 모두 이루어졌다는 것이고, 또 임차인인 피고는 소유자 김양초와 보증금 1억 3,000만 원의 임대차계약을 체결하고 김양초에게 보증금 5,000만 원을 현실적으로 지급하고 장성용에게 금 8,000만 원의 채무를 부담하면서 이 사건 아파트 중 현관 옆의 방 1칸에 입주하였으며 장성용도 그의 보증금을 전혀 돌려받지 아니하고 임차인으로서 소유자에 대한 대항력을 포기한 상태에서 이 사건 아파트의 방 1칸을 피고에게 입주하도록 하였다는 것인바, 일반적으로 이와 같은 내용의 임대차거래는 흔히 볼 수 있는 정상적인 거래형태가 아닐 뿐만 아니라, 위와 같이 계약의 체결로부터 단기간 내에 이행을 완료하는 것은 매우 이례적인 것인데 이 사건 근저당권의 설정 직전에 이와 같이 이례적인 임대차계약이 체결되었다는 점에서 이 사건 임대차계약이 진정하게 체결된 것인지 의심의 여지가 많다고 할 것이다.
더욱이 기록에 의하면 피고는 이 사건 근저당권의 채무자인 주재천 및 피고의 형 박판곤과 함께 주재천이 대표이사로 있는 주식회사 다덕종합건설의 원고에 대한 대출금채무를 연대보증한 바가 있는데(기록 49면), 김양초도 주식회사 다덕종합건설에 근무하고 있었음을 알 수 있는바(기록 341면), 이와 같은 피고와 김양초 및 주재천 등의 관계에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 위와 같은 의심을 받을 여지가 충분한다.
둘째, 원심이 채용한 갑 제10호증(확인서)과 갑 제12호증(주민등록초본)의 기재에 의하면, 임금하는 김양초가 이 사건 아파트를 매수한 후인 1996. 3. 16. 서울 동작구 사당동 1012의 34로 전출하였다가 이 사건 임대차계약의 체결일인 같은 해 3월 25일 다시 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 하였고, 임금하는 같은 해 3월 29일 원고가 이 사건 근저당권의 설정을 위하여 저당목적물인 이 사건 아파트를 방문하여 임대차관계를 조사할 당시 "그 가족 3인이 이 사건 아파트의 소유자인 김양초와 임대차계약 없이 이 사건 아파트에 거주하고 있으며 차후 원고의 대출과 관련하여 임대차 문제가 발생할 경우 일체의 책임을 진다."는 내용의 확인서를 작성하고 김양초가 이에 서명날인하여 원고에게 교부하였음을 알 수 있는바, 원심이 인정한 사실관계와 같이 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 장성용의 장인인 임한종이 장성용을 대리하여 피고 및 김양초와 사이에 이 사건 임대차계약에 따른 보증금의 지급방법 등에 관한 합의를 하였다면, 김양초는 물론 장성용이나 그의 처 임금하로서도 이 사건 아파트에 관한 임대차관계에 관하여 구체적인 내용을 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 당시 임금하나 피고가 원고에게 이 사건 임대차계약의 체결 사실을 숨기기 위하여 의도적으로 허위의 문서를 작성하여 원고에게 교부하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 이상, 피고와 김양초 및 장성용 사이에 위와 같은 내용의 진정한 합의가 있었다고 보기는 어렵다.
셋째, 이 사건 임대차계약의 체결 당시 피고와 김양초 및 장성용 사이에 피고가 김양초에게 금 5,000만 원을 지급하기로 하고, 김양초의 장성용에 대한 금 8,000만 원의 임차보증금 반환채무를 인수하기로 하였다면, 이 사건 임대차계약서에도 그와 같은 합의 내용이 기재되었어야 함이 당연함에도 불구하고, 원심이 채용한 을 제1호증(임대차계약서)에는 이 사건 임대차계약의 계약금 1,300만 원은 계약 당일 수수하고, 중도금 5,000만 원은 같은 해 3월 28일에, 잔금 6,700만 원은 같은 해 4월 1일에 각 지급하기로 약정하였다고 기재되어 있어 위 합의 내용과 부합하지 아니할 뿐만 아니라, 김양초가 피고로부터 전세잔금을 지급받고 작성하였다는 을 제2호증의 1, 2(각 영수증)의 기재와도 일치하지 아니하여 이 사건 임대차계약서가 당사자 사이에 진정한 의사에 기하여 작성된 것이 아니라는 의심을 받을 충분한 사정이 있다.
넷째, 기록에 의하면 피고는 이 사건 임대차계약의 체결 당시 서울 관악구 남현동 1087의 25 칠성주택 306호에 주소지를 두고 있었으나(기록 248면) 실제로는 피고의 형 박판곤 소유인 서울 강남구 역삼동 712의 3 개나리아파트 35동 906호에 거주하고 있었음을 알 수 있고(기록 335면 참조), 피고가 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 한 후인 같은 해 12월 2일 피고의 처 정문도는 위 개나리아파트의 방 1칸에 대하여 박판곤과 보증금 1,400만 원의 임대차계약을 체결하고 그 자녀인 박용관, 박용락, 박준성과 함께 같은 해 12월 18일 위 개나리아파트를 주소지로 전입신고를 한 다음, 같은 해 12월 31일자로 확정일자를 부여받아(기록 124∼1면) 위 개나리아파트에 대한 경매절차가 진행되자 주택임차인으로서 배당요구를 하기도 하였으며(기록 123∼125면 참조), 특히 피고는 1997. 1. 18. 09:25경 위 개나리아파트에서 박판곤의 동거자로서 위 경매사건의 경매개시결정정본을 수령하였음을 알 수 있으므로(기록 125면), 피고는 이 사건 아파트를 주소지로 전입신고를 마쳤으나 실제로는 가족과 함께 위 개나리아파트에 거주하고 있었던 것으로 볼 여지가 있다.
위와 같은 사정을 모아보면, 피고와 김양초 사이의 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 통모에 의한 허위의 의사표시이거나 피고가 실제로는 이 사건 아파트에 입주하지 아니하여 이 사건 아파트의 인도를 받지 아니하였음에도 불구하고, 그 주장의 임차보증금을 배당받기 위하여 임차인으로서의 형식만을 갖추어 배당요구를 한 가장임차인이라고 볼 여지가 충분하므로, 원심으로서는 이와 관련된 증거들의 신빙성 여부를 판단함에 있어, 피고가 실제로 김양초 및 장성용에게 금원을 지급하였는지 여부나 피고의 이 사건 아파트 입주 등에 관하여 피고가 김양초 및 장성용 등에게 지급하였다는 자금의 금융자료, 이 사건 경매에 관한 기록 중 집달관의 현황조사보고서 등 관련 부분 및 김양초의 사기사건에 관한 수사기록 등 객관적인 자료들을 더 조사하여 심리한 연후에 위와 같은 판단에 이르러야 함에도 불구하고, 이에 이르지 않고 이 사건 아파트의 경매와 이해관계가 있거나 피고와 특별히 절친한 관계에 있어 객관적인 증거가치가 충분하다고 할 수 없는 사람들이 작성한 서류나 증언들을 가볍게 믿어 그 판시와 같은 사실을 인정한 조치에는 채증법칙을 위반하였거나 심리를 다하지 아니하여 판결 결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 2000.04.21. 선고 99다69624 판결 배당이의 [공2000.6.15.(108),1240])

 

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

[시행 2020. 12. 10.] [법률 제17363호, 2020. 6. 9., 일부개정]

 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.

 

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

 

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 

상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

 

제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 8. 13., 2020. 7. 31.>

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사