매매예약완결권 제척기간 유용합의유효

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매매예약완결권 제척기간 유용합의유효

 

나돈만은 40년 전에 나착한과 사이에 자신 소유의 부동산에 관하여 매매예약을 하였고, 당시 매매예약을 등기원인으로 하여 소유권이전청구권가등기를 경료해 주었습니다.

 

나돈만이 부동산의 소유자로 등기되어 있지만, 나착한에게 매매를 예약하였기 때문에 추후 매매계약이 체결되면 가등기한 날짜에 본등기 순위가 보전되는 가등기를 한 것이었습니다.

 

통상 가등기를 하면 가등기 후에 등기된 가압류, 가처분 등은 그 가등기를 본등기하게 되면 모두 말소됩니다.

 

위 가등기 후 20년이 지나서 나돈만의 채권자가 부동산가압류를 하였고, 가압류가 등기되었습니다.

 

그러자 곧 바로 나돈만은 나착한에게 가등기를 본등기해 주었고, 그 때부터 나착한이 부동산을 점유하였습니다. 가등기를 본등기하면서 가등기 후에 기재되었던 위 가압류는 직권 말소되었습니다.

 

그후 또다시 10년이 지나서 나착한은 현재의 소유자에게 위 부동산을 매도하였고, 소유권이전등기가 경료되었습니다. 

 

이에 가압류를 하였던 채권자는 현재의 소유자를 상대로 소유권이전등기말소청구소송을 제기하였고, 예비적으로 가압류등기의 회복등기에 대하여 승낙의 의사표시를 하라는 청구를 하였습니다.

 

이에 법원은 "이 사건 가등기는 매매예약 완결권이 제척기간 경과로 소멸하여 실효되었으나, 이후 나돈만과 나착한이 가등기 유용 합의를 하고 이에 따라 나착한 명의로 본등기를 마친것이므로 이에 기초한 피고(나착한으로부터 부동산을 매수한 현재 소유자) 명의 소유권이전등기는 유효하다. 다만 이 사건 가등기로 인한 이 사건 가압류등기의 직권말소는 법률상 원인 없이 이루어져 무효이며, 이사건 부동산의 소유자인 피고는 등기상 이해관계 있는 제3자로서 이 사건 가압류등기의 회복등기절차에 대한 승낙의 의사표시를 할 의무가 있다."고 판시하였습니다.

 

매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸하지만, 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없습니다.

 

즉 매매예약 완결권은 당사자 사이의 약정에 따라 그 기간내에 행사할 수 있는데, 행사기간에 대한 약정이 없으면 매매예약이 성립한 때로부터 10년 내에 완결권을 행사해야 하며, 10년이 지나면 제척기간 도과로 인하여 예약완결권이 소멸하지만, 다시 당사자 사이에 가등기를 유용하기로 합의하였으므로 그 가등기에 기한 본등기를 유효하다는 것입니다.

 

그러나 가압류등기의 직권말소는 무효이므로 회복등기절차가 이행되어야 하며, 현재의 소유자는 승낙의 의사표시를 하여야 한다는 것입니다. 

 

대법원2017다204629   소유권이전등기 말소 등   (가)   상고기각

[원고가 가등기 설정된 토지에 대하여 가압류등기를 마쳤는데, 매매예약 완결권이 제척기간 경과로 소멸하여 가등기가 실효되었으나 이후 가등기 유용 합의에 따라 마쳐진 본등기로 인해 가압류가 직권말소 되자, 현재의 소유명의자인 피고들을 상대로 예비적으로 가압류등기의 회복에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 사건]

◇적법·유효한 등기를 마치고 소유권을 취득한 사람이 자기 소유 부동산을 점유하는 경우 취득시효를 주장할 수 있는지 여부◇

  부동산에 대한 취득시효 제도의 존재이유는 부동산을 점유하는 상태가 오랫동안 계속된 경우 권리자로서 외형을 지닌 사실 상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 높여 보호함으로써 법질서의 안정을 도모하고, 장기간 지속된 사실 상태는 진실한 권리관계와 일치될 개연성이 높다는 사실을 고려하여 권리관계에 관한 분쟁이 생긴 경우 점유자의 증명곤란을 구제하려는 데에 있다.
  부동산에 관하여 적법·유효한 등기를 하고 소유권을 취득한 사람이 자기 소유의 부동산을 점유하는 경우 특별한 사정이 없는 한 그러한 점유는 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다. 이러한 경우에는 사실 상태를 권리관계로 높여 보호할 필요가 없고, 부동산의 소유명의자는 부동산에 대한 소유권을 적법하게 보유하는 것으로 추정되어 소유권에 대한 증명의 곤란을 구제할 필요도 없기 때문이다(대법원 1989. 9. 26. 선고 88다카26574 판결, 대법원 2016. 10. 27. 선고 2016다224596 판결 등 참조). 그러나 소유권에 기초하여 부동산을 점유하는 사람이더라도 그 등기를 하고 있지 않아 자신의 소유권을 증명하기 어렵거나 소유권을 제3자에게 대항할 수 없는 등으로 점유의 사실 상태를 권리관계로 높여 보호하고 증명곤란을 구제할 필요가 있는 예외적인 경우에는, 자기 소유 부동산에 대한 점유도 취득시효를 인정하기 위해 기초가 되는 점유로 볼 수 있다. 

☞  원고의 가압류등기 회복에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 (예비적) 청구에 대하여, 피고들은 등기부취득시효에 따른 원시취득으로 원고의 가압류가 소멸되었다고 다투었음. 원심은, 설혹 피고들의 등기부취득시효가 완성되었더라도, 원고의 가압류가 점유개시 전에 설정된 것이어서 취득시효완성의 소급효가 없으므로 원고의 가압류는 소멸하지 않는다고 판단하여 원고의 예비적 청구를 인용함. 대법원은, 피고들이 적법유효한 소유권이전등기를 마친 자기 소유 부동산을 점유한 것은 취득시효의 기초가 되는 점유라고 할 수 없다는 이유로 취득시효완성을 전제로 하는 피고들의 항변은 이유 없다고 판단하고 상고기각함 

 

 

 

대법원ﾠ2017. 1. 25.ﾠ선고ﾠ2016다42077ﾠ판결ﾠ【소유권이전청구권가등기말소】
[공2017상,469]
【판시사항】
매매예약 완결권의 행사기간 및 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한이 있는지 여부(소극)
【판결요지】
민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 약정이 없는 때에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다. 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다.

【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 민법 제564조가 정하고 있는 매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는 권리, 즉 매매예약의 완결권은 일종의 형성권으로서 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다44766, 44773 판결, 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결 등 참조). 한편 당사자 사이에 약정하는 예약 완결권의 행사기간에 특별한 제한은 없다.
2. 원심은 그 채택 증거에 의하여, 원고가 2002. 4. 30. 이 사건 부동산에 관하여 피고에게 2002. 4. 26.자 매매의 일방예약을 원인으로 한 이 사건 가등기를 마쳐 준 사실을 인정하였다.
나아가 원심은, 원고와 피고 사이에 예약 완결권을 2032. 4. 25.까지 행사할 수 있도록 약정한 사실은 인정되나, 피고의 예약 완결권은 원고와 피고가 10년을 초과하여 약정한 위 기간까지 존속하는 것은 아니므로 피고의 예약 완결권은 2002. 4. 26.부터 10년이 경과한 2012. 4. 25. 제척기간 10년의 도과로 소멸하였고, 따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기의 말소등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다.
3. 그러나 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고와 피고가 예약 완결권의 행사기간을 2032. 4. 25.까지 행사하기로 약정하였으므로 약정한 2032. 4. 25.이 지나야 그 예약 완결권이 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다고 할 것이어서, 이 사건 가등기가 예약 완결권의 소멸을 이유로 무효라고 할 수는 없다.
그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 이와 달리 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 예약 완결권의 행사기간에 관한 약정이 있는 경우의 제척기간에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
원심이 들고 있는 대법원 2003. 1. 10. 선고 2000다26425 판결은 매매예약 완결권의 행사기간에 관한 약정이 없는 경우에 제척기간의 중단에 관한 것이므로, 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 아니하다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 2017.01.25. 선고 2016다42077 판결 소유권이전청구권가등기말소 [공2017상,469])

 

민법

[시행 2021. 1. 26.] [법률 제17905호, 2021. 1. 26., 일부개정]

제564조(매매의 일방예약) ①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.

③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.

 

 

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