부동산매매계약해제 가계약금 해약금 위약금

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인천법무법인우송 옥상에서 바라본 인천지방법원 인천지방검찰청 법조 전경

 

부동산매매계약 가계약금 해약금 위약금 손해배상예정

 

부동산매매를 할 때 흔히 발생하는 상황입니다.

 

중개인이 매수인에게 “가계약금 넣어야 물건을 잡을 수 있다”고 해서 매수인은 매도인 계좌에 가계약금으로 1천만원을 송금했습니다.

 

그후 매도인은 본계약 체결을 거부하였고, 가계약금으로 받았던 1천만원만 반환하였습니다.

 

이러한 경우 매수인은 통상 2천만원을 받아야 하는 것으로 알고 있는 것이 거의 상식으로 알려져 있습니다. 그러나 이것은 잘못된 상식입니다.

 

매도인은 2천만원을 반환하고 일방적으로 계약을 해제할 수 있으나, 매수인이 2천만원을 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

 

매도인이 2천만원을 반환하고 계약을 해제하는 것은 계약금을 해약금으로 간주하기 때문에 가능한 것입니다.

 

반면에, 매수인이 2천만원을 요구할 수 없는 것은 계약금은 위약금이 아니기 때문입니다.

 

계약서를 작성한 경우에는 계약서에 “위약금으로 계약금의 배액을 지급한다”라고 명시되어 있거나, 구두로 계약한 경우에도 “매도인이 위약하는 경우 매수인에게 계약금의 배액을 지급하여야 한다”라고 서로 합의를 하였어야 합니다.

 

통상 구두로 계약할 경우, 중개인이 매도인과 매수인에게 “매수인이 위약하면 계약금을 몰수한다”고 고지하지만, “매도인이 위약하면 계약금의 배액을 상환해야 한다”고 고지하는 경우는 거의 없습니다.

 

매수인 입장에서는 매도인이 본계약체결을 거부할 상황에 대비해서 “매도인이 본계약 체결을 거부하면 가계약금의 배액을 지급하여야 한다”라고 명확하게 통지하고 증거를 남겨놓아야 합니다.

 

증거는 통상 문자메세지, 카톡메세지, 전화통화 녹음, 내용증명 등이 있습니다.

 

위약금에 대한 합의가 없었다면, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐인데, 본계약체결을 거부당함으로 인한 손해만 인정됩니다. 실제 인정되는 손해액은 교통비 등 매우 미미한 금액인 경우가 대부분 입니다.

 

보관금반환

[대구지법 서부지원 2018. 12. 11., 선고, 2018가소21928, 판결 : 항소]

【판시사항】

甲이 乙과 부동산매매계약의 가계약을 체결하여 乙에게 가계약금을 지급하였다가 본계약 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 구한 사안에서, 본계약 체결을 스스로 거부한 甲은 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 한 사례

【판결요지】

甲이 乙과 부동산매매계약의 가계약을 체결하여 乙에게 가계약금을 지급하였다가 본계약 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 구한 사안이다.
매매계약과 관련하여 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 매수인에게 일방적인 매매계약 체결요구권을 부여하는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 가계약금의 반환 역시 포기하도록 한 것이므로, 본계약 체결을 스스로 거부한 甲은 가계약금의 반환을 청구할 수 없다고 한 사례이다.

 

【이 유】

1. 사실관계
원고는 목적부동산에 관하여 매매대금 2억 7,000만 원, 잔금지급일 2018. 10. 중순, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300만 원이라는 피고의 제안을 받고, 2018. 4. 27. 피고에게 가계약금 명분으로 300만 원을 송금하였다(갑 제1호증, 을 제1호증의 각 기재와 변론 전체의 취지).
 
2.  원고의 주장
원고는 매매계약체결 여부를 결정할 여유를 1달 정도 달라는 뜻에서 피고에게 가계약금조로 300만 원을 보관하였는데, 원고의 사정으로 매매계약의 체결을 포기하였으므로, 피고는 원고에게 위 300만 원을 반환할 의무가 있다.
 
3.  판단
우리 사회의 일반적인 거래관행에 가계약 내지 가계약금의 지급이라는 형태의 법률행위가 광범위하게 형성되어 있지만, 그 법률상의 의미와 구속력의 정도에 관하여 정립된 법리가 없다. 가계약도 계약의 일종이고, 계약금에 비추어 소액이지만 가계약금의 수수까지 이루어지는 만큼 뭔가 구속력이 있겠지만, 임시의 계약이다 보니 본계약보다는 약한 구속력을 가진, 약간은 불분명한 무엇일 수밖에 없다. 결국은 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 무엇인지에 관한 해석의 문제로서 당사자들이 가계약에 이른 경위에 따라 다양한 해석이 가능하다. 일반적으로 가계약의 체결은 본계약의 중요부분에 대하여 어느 정도 합의가 이루어진 이후에 이루어지는데, 불행히도 대부분의 경우는 합의내용에 대한 별도의 서면을 작성하지 아니한 채 ‘빠른 시일 내에 본계약의 체결 여부를 결정하기로 하고, 본계약 체결 이전에 가계약을 체결하는데, 가계약금을 수수함으로써 본계약을 체결할 의무를 어느 정도 부담한다’는 정도의 인식을 공유하는 정도에 그친다.
위와 같은 가계약에 있어서 우리 사회에 일반적으로 용인되는 가계약금에 관한 인식은 당사자들 사이에 다른 특별한 약정이 없는 한 다음과 같은 정도로 정리될 수 있다. 매매계약의 경우를 예를 들어 매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다. 위와 같은 내용은 우리 사회에 일반화된 공감을 정리한 것이고, 당사자들의 구체적인 의사에 따라 다양한 내용으로 확장될 수 있음은 물론이다.
 
4.  결론
그렇다면 이 사건에서와 같이 본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없고, 달리 원고와 피고 사이에 본계약이 체결되지 않을 경우 가계약금을 반환하기로 약정하였음을 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.

 

전부금

[대법원 2010. 4. 29., 선고, 2007다24930, 판결]

【판시사항】

[1] 甲이 매매계약상의 특약에 근거하여 매매계약을 해제한다면서 계약금을 반환해달라는 의사를 명백히 표시하고, 그 후에도 계약금반환을 구하는 소를 제기한 사안에서, 甲의 해제통지는 매매계약의 특약에 따른 약정해제권을 행사하는 취지이지, 해약금약정에 기한 해제권 행사로 볼 수는 없다고 한 사례
[2] 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부(소극)
[3] 매매계약이 해제되는 경우 발생하는 기지급 매매대금의 반환채권이, 매매계약 해제 전에도 전부명령의 대상이 될 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 甲이 매매계약상의 특약에 근거하여 매매계약을 해제한다면서 계약금을 반환해달라는 의사를 명백히 표시하고, 그 후에도 계약금반환을 구하는 소를 제기한 사안에서, 甲의 해제통지는 매매계약의 특약에 따른 약정해제권을 행사하는 취지이지, 해약금약정에 기한 해제권 행사로 볼 수는 없다고 한 사례.
[2] 유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.
[3] 매매계약이 해제되는 경우 발생하는 매수인의 매도인에 대한 기지급 매매대금의 반환채권은 매매계약이 해제되기 전까지는 채권 발생의 기초가 있을 뿐 아직 권리로서 발생하지 아니한 것이기는 하지만 일정한 권면액을 갖는 금전채권이라 할 것이므로 전부명령의 대상이 될 수 있다.

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  상고이유 제1점에 관하여
법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이고, 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 소외 1 주식회사가 피고들의 피소송수계인 망 박○○(이하 ‘망인’이라 한다)에 대하여 ‘아파트 신축사업 불가능으로 인한 해제특약’을 내세워 이 사건 1차 해제통지를 하였을 뿐만 아니라 당시 명시적으로 이 사건 계약금의 반환을 요구하였고, 후에 망인을 상대로 이 사건 계약 취소를 원인으로 한 계약금반환 청구소송까지 제기한 점에 비추어 볼 때, 이 사건 1차 해제통지에 이 사건 계약금을 포기하고서라도 이 사건 계약을 해제하겠다는 뜻이 포함되어 있다고 보기 어렵다고 판단하였다.
위 법리에 기초하여 원심판결 이유를 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 계약금에 기한 해제 의사표시의 해석에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
2.  상고이유 제2점에 관하여
유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 등 참조).
이 부분 상고이유의 주장은 이 사건 계약금은 당연히 위약금의 성격을 가진다는 독단적 견해를 전제로 한 것일뿐더러, 나아가 이 사건 계약금을 위약금 내지 위약벌로 하기로 하는 구두 약정이 있었음을 인정할 증거도 없다는 이유로 계약금의 귀속에 관한 망인의 주장을 배척한 원심의 판단에는 계약금이 위약금의 성질을 가진다는 망인의 주장을 배척하는 취지의 판단이 포함되어 있다고 봄이 상당하므로, 원심판결에 위약금 여부에 관한 판단누락의 위법이 있다는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
 
3.  상고이유 제3점에 관하여
원심이 인정한 사실과 기록에 의하면, 원고가 정지조건부채권인 소외 1 주식회사의 망인과 원심 피고인 원심 공동피고 3, 4에 대한 각 계약금반환채권 및 이미 발생한 채권인 소외 1 주식회사의 소외 2, 3, 4에 대한 각 계약금반환채권을 구분하지 아니하고 이 사건 전부명령의 피전부채권을 ‘채무자가 제3채무자들에 대하여 가지고 있는, 매매계약해제에 따라 반환받을 아래 내역과 같은 매매대금반환청구채권’이라고 표시하였으나, 그 내역란에는 망인을 포함한 제3채무자별로 매매목적물과 매매대금 및 계약금 등으로 지급한 돈을 구체적으로 기재한 사실을 알 수 있는바, 이 사건 전부명령상의 피전부채권의 표시, 제3채무자별 채권의 표시 등 전체의 기재 내용에 비추어 보면, 소외 1 주식회사의 망인에 대한 피전부채권이 다른 제3채무자와 같이 이미 발생한 계약금반환채권만으로 국한된다고 볼 수 없고, 장래 해제를 조건으로 발생할 계약금반환채권까지 포함한다고 볼 것이며, 또한 원고의 제3채무자들에 대한 피전부채권을 명백히 구분·특정할 수 있으므로, 원심판결에 피전부채권의 특정에 관한 법리오해의 위법이 있다는 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
 
4.  상고이유 제4점에 관하여
매매계약이 해제되는 경우 발생하는 매수인의 매도인에 대한 기지급 매매대금의 반환채권은 매매계약이 해제되기 전까지는 채권 발생의 기초가 있을 뿐 아직 권리로서 발생하지 아니한 것이기는 하지만 일정한 권면액을 갖는 금전채권이라 할 것이므로 전부명령의 대상이 될 수 있다( 대법원 2000. 10. 6. 선고 2000다31526 판결 참조).
원심은, 이 사건 계약금반환채권은 이 사건 계약이 해제된 2006. 7. 3.경 이전에는 그 채권 발생의 기초가 있을 뿐이긴 하나 일정한 권면액을 갖는 금전채권이므로, 이 사건 전부명령 당시 이 사건 계약 해제가 이루어지지 않았다는 사정만으로 위 전부명령이 무효라고 볼 수는 없다고 판단하였다.
앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 전부명령의 피전부적격에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

<민법>

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제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

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제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

 

 

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