소유권이전등기청구권가등기 원인무효 말소청구

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인천법무법인우송 옥상에서 바라본 인천지방법원 인천지방검찰청 법조 전경

 

 

소유권이전등기청구권가등기 원인무효 말소청구

 

부동산에 관한 소유권 또는 근저당권, 전세권 등은 모두 등기를 해야만 효력이 있습니다. 단순히 계약을 했다고 해서 효력이 발생하는 것이 아니라 등기소에 등기신청을 하고 등기신청서가 등기소에 접수된 후 등기부에 등기되어야 비로소 효력이 발생하는 것입니다.

 

부동산등기는 등기됨으로써 효력이 발생하고 그 등기는 적법한 것으로 추정됩니다. 

 

나착한 여사는 평소 알고 지내던 나돈만 사장과 이런 저런 얘기를 하던 중 “아들 결혼도 시켜야 하고 대학 졸업한 딸도 집을 얻어 줘야 해서 집 옆의 땅을 팔아 자금을 마련하고 농협 대출금도 상환해야 한다”고 말하였습니다. 그랬더니 나돈만 사장이 “양평에 싯가 1억원 짜리 땅 100평이 있는데, 당신 집 옆에 있는 땅 100평과 맞바꾸자. 1억원을 더 얹어 주겠다”고 제안하였습니다.

 

나착한 여사는 "일단 땅 값을 좀 더 알아보고 결정하자. 양평 땅이 1억원이나 되나. 그 시골 땅이 평당 1백만원인 것은 좀 믿기 어렵다"라고 하면서 추후 토지가격을 확인해 보고 결정하겠다고 하였습니다.

 

그런데 어느 날 나돈만 사장이 갑자기 와서는 "일단 부동산사무실에 가서 얘기하자"고 막무가내로 나착한 여사를 차에 태워서 부동산사무실에 갔습니다.

 

거기서 나돈만 사장은 "교환을 하기로 했으니까, 교환에 필요한 서류 몇개에 도장을 좀 날인해 달라. 인감증명서도 3통 필요하니까 동사무소 가서 발급받아 달라"고 하였습니다. 나착한 여사는 평소 맺고 끊는 것을 어려워 하는 성격이었기 때문에 나돈만 사장이 하자는 대로 등 떠밀리듯이 내용을 확인하지도 않고 공란으로 되어 있는 빈 서류에 도장을 날인하고 인감증명서를 발급받아서 주었습니다.

 

나착한 여사는 '계약서를 작성하지 않았기 때문에 별일 있겠어. 나중에 계약서 작성할 때 자세하게 보고 맘에 안들면 거절하면 되겠지'라고만 생각하였습니다.

 

몇개월이 지나서 인근 부동산중개사사무소에서 땅을 사겠다는 사람이 나타났다고 연락이 왔습니다. 그래서 좋은 값이면 팔아달라고 하였습니다. 그런데 조금 있다가 다시 연락이 왔는데, "가등기가 설정되어 있어서 매매가 안된다. 가등기가 말소되어야 매매할 수 있다"라는 것이었습니다.

 

나착한 여사는 '무슨 말이지. 가등기라니' 라고 생각하면서 부동산등기부등본을 발급받아서 확인하였더니, 나돈만 사장 명의로 소유권이전청구권가등기가 기재되어 있었습니다.

 

나착한 여사는 부랴부랴 등기소에 가서 등기신청서를 열람복사해 보았습니다. 등기신청서에 첨부된 위임장, 매매예약증서에는 나착한 여사는 도장이 날인되어 있었습니다. 그리고 공란은 모두 채워져 있었습니다.

 

매매예약증서에는 예약의 증거로 나돈만 사장이 나착한 여사에게 1억원을 지급한 것으로 기재되어 있었습니다. 그러나 나착한 여사는 나돈만으로부터 1억원을 받은 사실이 없었습니다.

 

이러한 경우 나착한 여사는 나돈만을 상대로 가등기말소청구소송을 제기해서 가등기가 나착한의 진정한 의사와 다르게 나돈만이 일방적으로 등기하였다는 것을 밝히고 말소를 구해야 합니다.

 

원칙적으로 일단 등기된 것은 적법하게 등기된 것으로 추정되기 때문에 말소를 청구하는 사람이 등기원인이 무효임을 잘 주장하고 입증해야 합니다.

 

그러나 가등기의 경우는 대법원 판례에 "가등기의 구체적인 등기원인의 추정력이 부정되는 것은 현행 민법과 부동산등기법에 따라 이루어진 가등기에 관해서도 마찬가지이다."라고 판시하고 있는 바, 가등기의 추정력이 부정되므로 가등권자가 등기원인을 주장 입증하여야 합니다.

 

소유권이전등기절차이행

[대법원 2019. 7. 10., 선고, 2015다249352, 판결]

【판시사항】

[1] 소유권이전등기의 말소를 구하는 자에게 말소를 청구할 수 있는 권원이 인정되지 않는 경우, 해당 소유권이전등기가 무효의 등기라도 그 청구를 인용할 수 없는지 여부(적극) 및 종전 등기명의인으로부터 매매 등의 방법으로 부동산에 대한 권리가 순차적으로 이전되어 최종적으로 소유권이전등기를 마친 제3자가 시효취득을 원인으로 부동산에 대한 소유권을 취득함에 따라 당초 부동산의 소유자였던 사람이 소유권을 상실한 경우, 당초 소유자였던 사람이 종전 등기명의인에 대하여 소유권에 기한 등기말소청구를 할 수 있는지 여부(소극)
[2] 甲 등이 사정받은 토지의 등기제증 사본에 甲이 위 토지에 관하여 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 후, 乙 합명회사가 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 것으로 기재되어 있는데, 위 토지가 분할되고 분할된 토지에 관하여 丙 지방자치단체 명의의 멸실회복 소유권이전등기가 마쳐진 후, 매매 등의 방법으로 순차로 권리가 이전되어 최종적으로 소유권이전등기를 마친 丁 등이 점유취득시효 또는 등기부취득시효의 요건을 모두 갖추어 소유권을 각각 취득하였는데, 乙 회사가 丙 지방자치단체를 상대로 멸실회복등기의 말소를 구한 사안에서, 위 토지에 관하여 乙 회사가 소유권을 상실한 이상 乙 회사는 丙 지방자치단체에 멸실회복등기의 말소를 청구할 수 있는 정당한 권원이 없는데도 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 원고가 피고에 대하여 피고 명의로 마쳐진 소유권이전등기의 말소를 구하려면 먼저 원고에게 말소를 청구할 수 있는 권원이 있음을 적극적으로 주장·증명하여야 하고, 만일 원고에게 그러한 권원이 있음이 인정되지 않는다면 설령 피고 명의의 소유권이전등기가 말소되어야 할 무효의 등기라고 하더라도 원고의 청구를 인용할 수는 없다. 피고로부터 매매 등의 방법으로 부동산에 대한 권리가 순차적으로 이전되어 최종적으로 소유권이전등기를 마친 제3자가 시효취득을 원인으로 부동산에 대한 소유권을 취득함에 따라 당초 부동산의 소유자인 원고가 소유권을 상실하게 되면, 비록 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효라고 하더라도 원고에게 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있는 권원이 없으므로, 원고는 피고에 대하여 소유권에 기한 등기말소청구를 할 수 없다.
[2] 甲 등이 사정받은 토지의 등기제증 사본에 甲이 위 토지에 관하여 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 후, 乙 합명회사가 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 것으로 기재되어 있는데, 위 토지가 분할되고 분할된 토지에 관하여 丙 지방자치단체 명의의 멸실회복 소유권이전등기가 마쳐진 후, 매매 등의 방법으로 순차로 권리가 이전되어 최종적으로 소유권이전등기를 마친 丁 등이 점유취득시효 또는 등기부취득시효의 요건을 모두 갖추어 소유권을 각각 취득하였는데, 乙 회사가 丙 지방자치단체를 상대로 멸실회복등기의 말소를 구한 사안에서, 丁 등이 위 토지에 관하여 시효취득을 이유로 소유권을 취득함에 따라 乙 회사가 소유권을 상실한 이상 비록 丙 지방자치단체 명의의 멸실회복등기가 원인무효의 등기라 하더라도 乙 회사는 丙 지방자치단체에 멸실회복등기의 말소를 청구할 수 있는 정당한 권원이 없는데도 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.

 

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  상고이유 제1점에 대하여
원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 원고가 법인으로서의 실체가 없거나 1985. 8. 30.경 존속기간 50년이 경과하여 소멸하였다는 피고의 주장을 배척하였다.
관련 법리 및 적법하게 채택한 증거들에 비추어 보면 원심판단에 상고이유 주장과 같은 심리미진이나 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
2.  상고이유 제3점에 대하여
원심은 피고의 취득시효의 항변에 대하여, 피고 명의의 이 사건 멸실회복등기가 마쳐져 있었다는 사정만으로 피고가 이 사건 원토지를 점유하였다고 볼 수 없고, 달리 피고가 이 사건 원토지를 점유하였다고 인정할 증거가 부족하다는 이유로 피고의 취득시효 항변을 배척하였다.
관련 법리 및 적법하게 채택한 증거들에 비추어 보면 원심판단에 점유취득시효에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
3.  상고이유 제2점에 대하여 
가.  피고의 이 사건 원토지 매수 주장
원심은 그 판시와 같은 이유로 의정부읍장이 작성한 토지소유권증명서나 피고가 주장하는 귀속농지대장의 기재만으로는 피고가 원고로부터 이 사건 원토지를 매수하였음을 인정하기 어렵다고 판단하였다.
관련 법리 및 적법하게 채택한 증거들에 비추어 보면 원심판단에 공문서의 증명력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
 
나.  원고의 소유권 상실 주장
1) 원고가 피고에 대하여 피고 명의로 마쳐진 소유권이전등기의 말소를 구하려면 먼저 원고에게 그 말소를 청구할 수 있는 권원이 있음을 적극적으로 주장·증명하여야 하고, 만일 원고에게 그러한 권원이 있음이 인정되지 않는다면 설령 피고 명의의 소유권이전등기가 말소되어야 할 무효의 등기라고 하더라도 원고의 청구를 인용할 수는 없다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2004다50044 판결, 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다35128 판결 등 참조). 피고로부터 매매 등의 방법으로 부동산에 대한 권리가 순차적으로 이전되어 최종적으로 소유권이전등기를 마친 제3자가 시효취득을 원인으로 부동산에 대한 소유권을 취득함에 따라 당초 부동산의 소유자인 원고가 소유권을 상실하게 되면, 비록 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효라고 하더라도 원고에게 피고 명의의 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있는 권원이 없으므로, 원고는 피고에 대하여 소유권에 기한 등기말소청구를 할 수 없다.
2) 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가) 1913. 10. 1. 경기 양주군 ○○면△△리□□□ 전 17,499평이 소외 1 소유로 사정되고, 같은 △△리◇◇◇ 전 2,747평이 소외 2 소유로 사정되었다(위 ‘경기 양주군 ○○면△△리’가 ‘경기 양주군 ☆☆☆읍○○면△△리’로 변경되었다가 다시 ‘의정부시 △△동’으로 변경되었는데, 이하 △△리 및 △△동 소재 토지를 지번 및 면적만으로 표시한다).
나) 소외 1은 소외 3의 호주상속인인데, 소외 1 등이 소외 3의 유산을 공동으로 관리·수익하기 위하여 1935. 8. 30. 농업경영 등을 목적으로 하는 합명회사인 원고를 설립하였다.
다) △△리□□□ 토지가 △△리□□□-▽ 전 4,815평 등으로 분할되었고, △△리◇◇◇ 토지가 △△리◇◇◇-◎ 전 2,550평 등으로 분할되었다(이하 위 분할된 토지를 ‘이 사건 원토지’라고 한다).
라) 이 사건 원토지가 분할되기 이전의 위 △△리□□□ 토지 및 위 △△리◇◇◇ 토지의 등기제증 사본에, 소외 1이 1933. 3. 28. 위 토지들에 관하여 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마치고, 원고가 1935. 12. 12. 위 토지들에 관하여 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마친 것으로 기재되어 있다.
마) 이 사건 원토지에 관하여 1954. 12. 6. 서울지방법원 의정부등기소(1962년경 폐소되어 현재는 의정부지방법원 의정부등기소) 접수 제4421호로, 멸실 전 등기의 접수 연월일이 ‘불명’, 등기원인 및 일자가 ‘1938. 4. 1. 매매’인 피고 명의의 멸실회복 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 멸실회복등기’라고 한다)가 마쳐졌다.
바) 이 사건 원토지는 이후 환지, 합병 및 분할 등을 거쳐 이 사건 1 내지 6 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)가 되었다.
사) 이 사건 각 토지에 관하여 피고 명의로 이 사건 멸실회복등기가 마쳐진 이후 매매 등의 방법으로 순차로 권리가 이전되어 최종적으로 제1심 및 원심 공동피고들 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 제1심 및 원심 공동피고들은 이 사건 원심 변론종결일 이전에 점유취득시효 또는 등기부취득시효의 요건을 모두 갖추었고, 이 사건 각 토지에 대한 소유권이전등기까지 마침으로써 이 사건 각 토지의 소유권을 각각 취득하였다.
3) 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고는 제1심 및 원심 공동피고들이 이 사건 각 토지에 관하여 시효취득을 이유로 소유권을 취득함에 따라 소유권을 상실한 이상 비록 피고 명의의 이 사건 멸실회복등기가 원인무효의 등기라 하더라도 피고에게 이 사건 멸실회복등기의 말소를 청구할 수 있는 권원이 없고, 피고와 제1심 및 원심 공동피고들은 변론과정에서 일관되게 원고가 소유권을 상실하였음을 이유로 원고의 등기말소청구가 기각되어야 한다고 주장하였으므로, 원고의 소유권에 기한 이 사건 멸실회복등기의 말소청구를 인용할 수 없다. 원심도 제1심 및 원심 공동피고들이 이 사건 각 토지에 대하여 시효취득을 이유로 소유권을 취득하여 원고가 소유권을 상실하였다고 보아 원고의 위 피고들에 대한 소유권이전등기말소청구를 배척하였고, 쌍방이 상고하지 않아 그대로 확정되었다.
그럼에도 원심은, 이와 달리 원고에게 이 사건 멸실회복등기의 말소를 청구할 수 있는 정당한 권원이 있음을 전제로 하여 원고의 이 사건 멸실회복등기의 말소청구를 인용하였다. 이러한 원심판단에는 무효 등기의 말소청구에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  결론
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

경정등기말소및부당이득반환청구등

[대법원 2018. 11. 29., 선고, 2018다200730, 판결]

【판시사항】

[1] 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기의 경우, 등기의 추정력이 인정되는지 여부(소극) 및 위 등기가 현재의 실체관계와 부합한다는 점에 관한 증명책임의 소재(=등기의 유효를 주장하는 자)
[2] 의용 민법과 의용 부동산등기법 적용 당시 행하여진 가등기의 경우, 그 구체적인 등기원인이 존재하는 것으로 추정할 수 있는지 여부(소극) 및 이는 현행 민법과 부동산등기법에 따라 이루어진 가등기에 관해서도 마찬가지인지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기는 일단 원인무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없으므로, 등기의 유효를 주장하는 자가 현재의 실체관계와 부합함을 증명할 책임이 있다.
[2] 의용 민법과 의용 부동산등기법 적용 당시 행하여진 가등기의 구체적인 등기원인이 존재하는 것으로 추정할 수 없다. 가등기의 구체적인 등기원인의 추정력이 부정되는 것은 현행 민법과 부동산등기법에 따라 이루어진 가등기에 관해서도 마찬가지이다.

 

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  원고는 이 사건 소유권이전등기 명의자였던 망 소외 1의 상속인으로서 이 사건 토지의 소유자라는 지위에서 피고 1 등의 피상속인인 망 소외 2 앞으로 마쳐진 위 소유권이전등기의 경정등기가 무효라고 주장하며 경정등기의 말소와, 위 경정등기에 터 잡아 피고들 앞으로 마쳐진 소유권이전등기의 말소 등을 청구하고 있다. 원고의 소유권이 인정되지 않는다면 위 말소 등을 청구할 권원이 없는 것이어서 망 소외 2 명의의 경정등기가 효력이 있는지 여부와는 무관하게 원고의 이 사건 청구는 인용될 수 없게 되므로, 먼저 이 부분 원심판단의 당부를 살펴본다.
 
2.  가. 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기는 일단 원인무효의 등기라고 볼 것이어서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없으므로, 그 등기의 유효를 주장하는 자가 현재의 실체관계와 부합함을 증명할 책임이 있다(대법원 1983. 8. 23. 선고 83다카597 판결, 대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다360, 377 판결 등 참조).
원심은 이 사건 소유권이전등기가 그 명의자인 망 소외 1의 사망일인 1951. 2. 11. 이후 1952. 6. 8. 행하여진 사실을 인정한 다음 원고가 제출한 증거만으로는 망 소외 1의 상속인이 등기 관련 법령에 따라 이 사건 소유권이전등기를 마친 사실을 인정하기 어렵다고 보아, 이 사건 소유권이전등기 자체만으로는 등기의 추정력을 인정할 수 없다고 판단하였다. 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리를 따른 것이어서 정당하다.
 
나.  그런데 원심은 아래와 같은 이유를 들어 이 사건 소유권이전등기가 실체관계에 부합한다고 볼 특별한 사정이 있어 유효하다고 판단하였다.
① 부동산등기는 형식적으로 존재한다는 그 사실 자체로 적법한 등기원인에 의하여 마친 것으로 추정되므로, 이 사건 가등기도 적법한 등기원인에 의하여 마친 것으로 추정된다. 더구나 이 사건 가등기의 등기원인은 ‘서울지방법원 1947. 7. 4.자 가등기가처분 결정’이므로 망 소외 1과 매도인인 소외 3, 소외 4 사이에 이 사건 토지의 소유권이전과 관련한 등기원인 또는 가등기 원인이 존재한다는 점이 법원의 심사와 결정을 통해서 소명되었다고 볼 수 있다.
② 이 사건 가등기 이후 이 사건 소유권이전등기까지 사이에 약 5년이 경과하는 동안 이 사건 가등기가 말소되지 않은 채 유효하게 존속하였고, 그 기간 동안 이 사건 토지의 매도인인 소외 3, 소외 4가 이 사건 가등기나 소유권이전등기에 대해서 이의나 소송을 제기하였다고 볼 사정이 없다. 따라서 소외 3, 소외 4도 이 사건 토지에 관하여 소유권이전과 관련한 등기원인이 존재한다는 것을 수긍하였다고 볼 수 있다. 나아가 망 소외 2가 이 사건 토지의 실질적인 권리자였다면 망 소외 1 명의에서 자신 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있었다.
 
다.  우선 원심판단 중 ① 부분에 관하여 살펴본다.
이 사건 가등기는 의용 민법과 의용 부동산등기법이 적용되던 시기에 이루어진 것인데, 대법원은 일찍이 위 법률 적용 당시 행하여진 가등기의 구체적인 등기원인이 존재하는 것으로 추정할 수 없다고 판단한 바 있다(대법원 1963. 4. 18. 선고 63다114 판결 참조). 가등기의 구체적인 등기원인의 추정력을 부정하는 대법원의 입장은 현행 민법과 부동산등기법에 따라 이루어진 가등기에 관해서도 마찬가지로 유지되었다(대법원 1979. 5. 22. 선고 79다239 판결, 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36932 판결 등 참조). 이처럼 의용 민법, 의용 부동산등기법에 따라 마친 가등기의 추정력이 인정되지 않는 이상, 이 사건 가등기도 그 등기원인에 해당하는 특정의 법률관계가 존재한다고 추정할 수 없다.
 
라.  다음으로 원심판단 중 ② 부분에 관하여 살펴본다.
원심이 인정한 사실에 의하면, 망 소외 1 앞으로 1952. 6. 8. 이 사건 소유권이전등기가 마쳐진 1개월여 후에 망 소외 2 앞으로 이 사건 경정등기가 이루어지고, 나아가 피고들 앞으로 이전등기가 마쳐져서 현재에 이르므로, 소외 3, 소외 4가 망 소외 1 명의로 이 사건 소유권이전등기가 마쳐진 짧은 기간 동안 망 소외 1의 소유권을 수긍하였다고 볼 만한 사정이 증명되지 않는 이상 원심이 든 사정만으로는 이 사건 소유권이전등기가 실체관계에 부합한다고 볼 만한 특별한 사정에 해당한다고 인정하기에 충분하지 않다.
나아가 원고는 1977년경 이 사건 경정등기가 이루어진 사실을 알았다고 주장하면서도 2004. 2.경까지 이 사건 토지 위에 소재하는 피고 측 운영의 피고 우남기업 주식회사에서 근무하면서 적극적인 권리 주장을 하지 않았고 2016년 비로소 이 사건 소를 제기하기까지 장기간 토지의 소유자라면 취하였어야 할 조치나 언동을 하지 않은 것으로 보인다.
 
마.  그런데도 원심은 이 사건 가등기의 특정한 등기원인이 존재한다고 추정되어 본등기의 원인된 법률관계도 그와 관련되어 있다고 잘못 전제하고, 판시와 같은 이유만으로 이 사건 소유권이전등기가 실체관계에 부합한다고 보아 망 소외 1의 상속인인 원고가 이 사건 토지의 정당한 소유자라고 단정하여 원고의 청구를 일부 인용하고 말았다.
이러한 원심판단에는 의용 부동산등기법 시행 당시 마친 가등기의 추정력, 실체관계에 부합하는 등기에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 취지의 주장은 정당하다.
 
바.  이처럼 원고에게 이 사건 토지의 소유권이 인정되지 않는 이상 망 소외 2 명의의 경정등기의 효력에 따라 원고의 청구를 받아들일지 여부가 달라지는 것이 아니므로, 위 경정등기가 유효하다거나 이 사건 토지에 관한 취득시효가 완성하였다는 등의 나머지 상고이유에 관하여는 나아가 살펴볼 필요가 없다.
 
3.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

민법

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

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