아파트공급질서교란행위금지위반 위약금
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아파트공급질서교란행위금지위반 위약금
아파트 청약통장을 사고파는 것은 주택법 제65조(공급질서 교란 금지)가 규정하고 있는 공급질서 교란행위에 해당하여 위법입니다.
따라서 청약통장을 사서 아파트분양계약을 체결한 것이 나중에 밝혀지면, 사업주체(아파트 분양사)는 분양계약을 취소해야 합니다. 이는 의무규정입니다. 즉 아파트청약통장을 사서 그 청약통장 명의만 빌려서 분양당첨되어서 분양계약을 했을 경우, 이는 불법이므로 아파트 공급자(=사업주체=시행사=아파트 분양회사)는 그 분양계약을 반드시 취소해야 한다는 것입니다.
그러나 공급질서 교란행위로 아파트를 분양받은 사람이 추후 적법하게 분양권을 매도하였고 그 분양권을 적법한 절차에 따라 매수한 사람이 그러한 공급질서 교란행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 해당 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우에는 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소당하지 않습니다.
이러한 예외규정은 몇년 전에 부산의 어떤 아파트에서 분양권을 매수하여 입주해서 살던 사람들이 분양계약의 취소로 인하여 쫓겨나게 되었던 부당한 경우를 합리적으로 해결하기 위한 개정법률에 따른 것입니다.
주택법
위와 같이 주택법 개정 전에는 공급질서 교란금지를 위반하여 분양계약을 체결한 경우에 사업주체는 분양계약을 취소할 수 있다고 규정하고 있던 것을 반드시 취소하여야 하는 의무규정으로 개정되었습니다.
사업주체가 분양계약을 취소할 때에는 주택법 시행령 제74조에 따라 입주금 등을 지급해야 합니다. 즉 비록 공급질서 교란행위로 분양을 받은 사람일지라도, 사업주체가 이를 이유로 분양게약을 취소하게 되면, 받았던 분양대금을 거의 전부 반환해야 한다는 내용입니다.
그런데 분양계약서에 위약금 규정을 두었을 경우, 아파트 공급계약서 중 ‘아파트를 공급받는 자가 주택법 등 관련 법규에 위배되는 행위를 하였을 때’를 사업주체의 공급계약 해제 사유 중 하나로 정하면서 이러한 사유로 공급계약이 해제된 경우에도 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금이 사업주체에게 귀속된다고 정한 조항이 주택법에 위반하지 않는다는 대법원 판례입니다.
주택법에는 공급질서 교란행위로 분양을 받은 사람일지라도 분양대금을 반환해야 한다고 규정하고 있지만, 구체적인 분양계약서에 위약금 규정이 있다면, 그 위약금 규정이 우선한다는 취지의 판례입니다.
대법원2020다281602 수분양자지위확인 등 (가) 상고기각
[아파트 분양자가 수분양자의 위장 전입 등 주택법 위반을 이유로 공급계약을 해제하고 위약금을 몰취하자 분양권 매수인 겸 대금반환채권 양수인이 분양자를 상대로 몰취된 위약금의 반환을 구한 사건]
◇아파트 공급계약서 중 ‘아파트를 공급받는 자가 주택법 등 관련 법규에 위배되는 행위를 하였을 때’를 사업주체의 공급계약 해제 사유 중 하나로 정하면서 이러한 사유로 공급계약이 해제된 경우에도 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금이 사업주체에게 귀속된다고 정한 조항이 구 주택법(2021. 3. 9. 법률 제17921호로 일부 개정되기 전의 것) 제65조 제2항, 제3항 등에 반하여 무효인지 여부(소극)◇
구 주택법(2021. 3. 9. 법률 제17921호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제65조 제1항은 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 같은 법에 따라 건설·공급되는 주택 등을 공급받는 등 공급질서를 교란하는 행위를 금지하고, 같은 조 제2항 제2호는 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택 등을 공급받은 자에 대하여 사업주체가 이미 체결된 공급계약을 취소할 수 있다고 정하고 있다. 같은 조 제3항은 “사업주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다.”라고 정하고, 같은 법 시행령 제74조 제2항은 이때의 주택가격을 입주금과 융자금의 상환 원금, 여기에 생산자물가상승률을 곱한 금액을 합산한 금액에서 감가상각비를 공제하는 방식으로 산정하도록 정하고 있다.
원심은 이 사건 위약금 조항이 구 주택법 제65조 제2항, 제3항, 같은 법 시행령 제74조 제2항에 반하여 무효라는 원고의 주장을 받아들이지 않았다. 그 이유로 이러한 법령 조항은 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란행위를 한 경우 사업주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고, 이를 넘어 사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니라는 사정을 들었다.
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심판결은 정당하고 상고이유 주장과 같이 구 주택법에 관한 법리를 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
☞ 甲은 피고로부터 아파트 1채를 공급받기로 하는 계약을 체결하였고, 그 공급계약서는 ‘甲이 주택공급에 관한 규칙, 주택법, 주택법 시행령 등 관련 법규에 위배되는 행위를 하였을 때’를 피고의 해제 사유 중 하나로 정하면서 이러한 사유로 공급계약이 해제된 경우에도 총 공급대금의 10%에 해당하는 위약금이 피고에게 귀속된다고 정하고 있었는데. 이후 甲의 위장 전입 등 주택법 위반 사실이 밝혀지자, 분양자인 피고는 이러한 조항에 따라 공급계약을 해제하고 공급대금 10%를 위약금으로 몰취하였음
☞ 그러자 그 사이에 피고 승인 없이 甲으로부터 분양권을 매수하고 소송계속 중 대금반환채권도 양수한 원고는 피고가 구 주택법 제65조 제2항, 제3항, 같은 법 시행령 제74조 제2항에 따라 공급계약을 취소하고 대금을 모두 반환하여야 하므로 공급계약서 중 해제를 전제로 한 위약금 몰취 조항이 이러한 법령 조항에 반하여 무효라고 주장하였으나, 원심은 이러한 법령 조항은 아파트를 공급받은 자가 주택 공급질서 교란행위를 한 경우 사업주체 등에 취소권을 부여하면서 이미 소유권이 이전된 주택을 환수할 수 있도록 하는 조항이고 이를 넘어 사업주체의 약정해제권을 배제하거나 약정해제권 행사로 인한 대금 반환 범위까지 정한 것은 아니라는 사정을 들어 원고의 주장을 받아들이지 않았고, 대법원 역시 원심의 판단을 수긍함
부당이득금
【판시사항】
[1]구 주택법 제39조 제1항의 전매금지규정이 효력규정인지 여부(소극)
[2] 당사자가 표시한 문언에 의하여도 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위 해석 방법
[3] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 甲이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 乙에게 매도하였고, 乙이 다시 丙에게 매도한 사안에서, 甲이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능한 경우에는 乙이 명의변경에 필요한 서류를 丙에게 제공하였다는 사정만으로 매매계약상 필요한 의무 이행을 다하였다고 할 수 없다고 한 사례
[4] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 甲이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 乙에게 매도하였고, 乙이 다시 丙에게 매도한 사안에서, 乙이 丙에게 수분양권을 전전 양도할 당시 甲이 수분양권을 취득하지 못할 수 있어 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 존재함에도, 장래 발생할 수분양권을 丙이 이상 없이 인수할 수 있도록 약정하였고 그 후 甲이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 않는 것으로 확정되었다면 乙에게 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 丙은 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례
【판결요지】
[1] 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다. 따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자가 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다.
[2] 법률행위의 해석은 당사자가 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 문언 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.
[3] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 甲이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 乙에게 매도하였고, 乙이 수분양권을 다시 丙에게 매도한 사안에서, 위 공사가 신청을 받아들여 甲을 이주대책대상자로 확인·결정하여야만 비로소 甲은 구체적인 수분양권을 취득하게 되는데, 甲이 위 확인·결정 전에 수분양권을 양도한 것은 장래에 수분양권이 정상적으로 발생한다는 점을 계약이행의 조건 내지 내용으로 삼아 양도한 것으로 보아야 하고, 乙 역시 같은 취지에서 丙에게 수분양권을 다시 양도한 것으로 보이므로, 위 공사가 甲을 이주대책자로 선정하고 丙 앞으로 수분양권자 명의변경을 허용함으로써 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는, 乙이 수분양권자 명의변경에 필요한 서류를 丙에게 교부함으로써 이행의무를 다한 것으로 볼 수 있지만, 甲이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능하다는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 乙이 丙에게 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 매매계약상 필요한 의무 이행을 다하였다고 할 수 없다고 한 사례.
[4] 뉴타운 도시개발사업을 시행하는 에스에이치(SH)공사를 상대로 이주대책신청을 한 甲이 이주대책자 확인·결정 전 수분양권을 乙에게 매도하였고, 乙이 수분양권을 다시 丙에게 매도한 사안에서, 乙이 丙에게 수분양권을 전전 양도할 당시 최초 양도인인 甲이 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제39조 제1항과 위 공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 위 공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 매매계약 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 하자가 있는 경우에 해당하는데, 이와 같이 매매 당시 이미 하자가 존재함에도 乙이 이러한 사실을 丙에게 고지하지 아니한 채 장래 발생할 수분양권을 丙이 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 매매계약을 체결한 점, 그 후 약정과 달리 당초 존재하던 하자가 현실화되어 甲이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 수분양권이 발생하지 아니한 것으로 확정된 결과 丙은 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 乙에게는 매매계약 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있으므로, 丙은 乙을 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 매매계약을 해제할 수 있다고 한 사례.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 상고이유 제1, 2점에 대하여
가. 구 주택법 (2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다) 제39조 제1항은 “누구든지 이 법에 의하여 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 1에 해당하는 증서 또는 지위를 양도 또는 양수(매매·증여 그 밖에 권리변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이를 알선하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 한편 같은 법 제39조 제2항은 “국토해양부장관 또는 사업주체는 제1항의 규정에 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자 또는 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 대하여는 그 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다.”고 규정하고, 같은 조 제3항은 “사업주체는 제1항의 규정을 위반한 자에 대하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있다.
위와 같이 구 주택법이 같은 법 제39조 제1항의 전매금지규정을 위반한 행위에 관하여 같은 조 제2항에서 그 위반행위자에 대하여 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다는 규정을 두고, 같은 조 제3항에서 소정의 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업주체가 당해 주택을 취득한 것으로 본다고 규정한 점에 비추어 보면, 구 주택법은 같은 법 제39조 제1항을 위반한 행위를 효력규정 위반으로 보아 당연 무효로 보는 입장을 취하지 아니하고, 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 그 위반행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다고 해석된다.
따라서 구 주택법 제39조 제1항의 금지규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수는 없어 당사자 사이에 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효가 되는 것은 아니다 ( 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결, 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55248, 55255 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유를 위 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 원고와 피고 사이에 체결된 매매계약은 구 주택법 제39조 제1항 제4호나 같은 법 시행령 제43조 제1항 제2호의 규정 등에 위반되기는 하나, 위와 같은 구 주택법 등의 관련 규정은 효력규정이 아닌 단순한 단속규정에 불과한 것이어서 위와 같은 규정에 위반되었다는 사실만으로 이 사건 매매계약에 따른 피고의 의무가 원시적 불능이라 할 수 없다고 판단한 것은 정당하다.
원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같이 구 주택법 제39조 제1항의 해석·적용이나 원시적 불능에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다.
2. 상고이유 제3점에 대하여
가. 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다( 대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다33607 판결, 대법원 2009. 10. 29. 선고 2007다6024, 6031 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 소외 1은 그 소유의 서울 은평구 진관외동 (이하 생략) 대 641㎡와 그 지상 주택 및 근린생활시설이 에스에이치(SH)공사가 시행하는 서울 은평뉴타운 제3-1, 제3-2 지구 도시개발사업지 부지 내에 편입되게 되었다. 이에 소외 1은 2006. 5. 11. 에스에이치공사와 수용협의계약 및 지상물 등 이전철거계약을 체결하는 한편 에스에이치공사로부터 330㎡ 이하의 택지 또는 전용면적 135㎡ 이하의 아파트를 분양받을 수 있는 권리(이하 ‘이 사건 수분양권’이라고 한다)를 받기 위하여 에스에이치공사에 이주대책신청을 하였다.
(2) 당시 에스에이치공사는 이주대책의 심사결과가 확정되기도 전에 이미 주택을 공급받을 지위(수분양권)을 전매한 경우에는 주택법 제39조 제1항 제4호 및 주택법 시행령 제43조 제1항 제2호에 의하여 분양아파트 공급대상자가 아니라는 의미의 부적격 결정을 하고, 이주대책의 심사결과가 확정되어 적격으로 통보된 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조상의 이주대책대상자로서 이주대책용 분양아파트에 입주할 수 있는 권리가 주어진 후 에스에이치공사와 분양계약을 체결한 경우에는 본인이 1회에 한하여 수분양권을 전매할 수 있게 하는 업무처리방침을 정하고 있었다.
(3) 그런데 소외 1은 에스에이치공사로부터 이주대책자로 확인·결정되기 전인 2006. 5. 12. 계약당사자 명의를 소외 1과 피고로 하여 이 사건 수분양권을 2억 4,000만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 그 매매계약서(을 제8호증의 5)의 특약사항에는 “은평뉴타운 3-2 지구 입주권 52평형 또는 대토 100평에 대한 매매임. 매도자는 차후 조건 없이 등기이전한다.”고 기재되어 있다.
(4) 원고는 2006. 6. 3. 소외 2가 운영하던 뉴타운 부동산중개사무실에서 계약당사자 명의를 피고로 하여 이 사건 수분양권을 3억 원에 매수하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 원고는 피고에게 이 사건 매매계약 당일과 같은 해 6월 5일 두 차례에 걸쳐 계약금 1,000만 원을 지급하고, 2006. 6. 12. 이 사건 매매계약에 따른 잔금 2억 9,000만 원을 지급하였으며, 피고는 2006. 6. 12. 원고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금 2억 9,000만 원을 지급받았다는 취지의 영수증을 작성하여 교부하였다. 이 사건 매매계약서(갑 제3호증)의 특약사항란에는 “매도인 피고는 이 물건 원주민 입주권을 매수인 원고에게 잔금시까지 이상 없이 입주권을 인수시키는 조건”이라고 기재되어 있다.
(5) 그 후 원고는 서울서부지방법원 2006카합1035호로 채무자를 소외 1, 제3채무자를 에스에이치공사로 삼아 이 사건 수분양권에 대한 처분금지가처분신청을 하여 2006. 6. 26. 이를 인용하는 결정을 받았다. 이 가처분결정을 송달받은 에스에이치공사는 2007. 6. 7.경 소외 1이 이주대책자 심사 전에 수분양권을 양도하였다는 이유로 소외 1에게 분양아파트 공급 부적격 대상으로 결정되었음을 통보하였다.
다. 위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면 다음과 같다.
에스에이치공사를 상대로 이주대책신청을 한 소외 1은 에스에이치공사가 그 신청을 받아들여 자신을 이주대책대상자로 확인·결정하여야만 비로소 구체적인 수분양권을 취득하게 된다( 대법원 1994. 5. 24. 선고 92다35783 전원합의체 판결 등 참조). 소외 1이 위 확인·결정 전에 이 사건 수분양권을 대금 2억 4천만 원에 양도한 것은 장래에 이 사건 수분양권이 정상적으로 발생한다는 점을 계약이행의 조건 내지 내용으로 삼아 양도한 것으로 봄이 상당하고, 그러한 취지에서 차후 조건 없이 등기이전한다고 특약한 것이다. 피고 역시 같은 취지에서 원고에게 대금 3억 원에 이 사건 수분양권을 다시 양도한 것으로서 그러한 의미에서 “원주민 입주권을 매수인 원고에게 잔금시까지 이상 없이 입주권을 인수시키는 조건”이라고 특약한 것으로 해석된다.
따라서 에스에이치공사가 소외 1을 이주대책자로 선정하고 원고 앞으로 수분양권자 명의변경을 허용함으로써 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는, 피고로서는 원고에게 수분양권자 명의변경에 필요한 서류를 원고에게 교부함으로써 그 이행의무를 다한 것으로 볼 수 있지만, 소외 1이 수분양권 취득 요건을 갖추지 못하여 수분양권이 발생하지 않거나 수분양자 명의변경이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 피고가 원고에게 위와 같은 명의변경 서류를 제공하였다는 사정만으로 원고에 대하여 이 사건 매매계약상 필요한 의무의 이행을 다하였다고 볼 수 없다( 대법원 1996. 2. 13. 선고 95다36671 판결, 대법원 2006. 11. 23. 선고 2006다44401 판결 등 참조).
그런데 피고가 원고에게 이 사건 수분양권을 전전 양도할 당시, 최초 양도인인 소외 1은 구 주택법 제39조 제1항과 에스에이치공사가 규정한 이주대책자 선정요건을 위반하였기 때문에 에스에이치공사의 조치 여하에 따라 장차 수분양권을 취득하지 못할 수 있는 상태에 있었고, 이는 이 사건 매매계약의 이행을 후발적으로 불가능하게 할 수 있는 원시적 하자가 있는 경우에 해당한다.
이와 같이 이 사건 매매 당시 이미 원시적 하자가 존재함에도 불구하고 피고가 이러한 사실을 원고에게 고지하지 아니한 채 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그럼에도 불구하고 장래 발생할 수분양권을 원고가 아무런 이상 없이 인수할 수 있도록 하는 것을 특약사항으로 하여 이 사건 매매계약을 체결한 점, 그 후 위 약정과 달리 당초 존재하던 원시적 하자가 현실화되어 소외 1이 이주대책자 선정에서 배제됨으로써 이 사건 수분양권은 발생하지 아니한 것으로 확정되었고 그 결과 원고는 이 사건 수분양권을 인수할 수 없게 된 점 등을 종합하면, 피고에게는 이 사건 매매계약의 이행이 후발적 불능으로 귀착된 데 대한 귀책사유가 있다. 따라서 원고는 피고를 상대로 약정에 따른 채무를 불이행하였음을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다.
그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 매매계약의 목적물이 수분양권 자체가 아니라 장래에 취득하게 되는 수분양권에 대한 일종의 기대권에 불과한 사정 등에 비추어 볼 때 이 사건 매매계약의 매도인으로서는 장래에 취득하게 되는 수분양권에 대한 기대권 자체를 양도하면 족한 것이지 매수인의 수분양권 취득까지를 책임져야 하는 것이 아니어서 매도인은 최초의 수분양 예정자로부터 받은 수분양권 관련 서류를 매수인에게 양도함으로써 매매계약에 따른 의무의 이행을 모두 완료하게 되는 것이라는 이유로, 피고는 원고에게 소외 1로부터 교부받은 이 사건 수분양권 관련 서류를 양도함으로써 자신의 의무를 모두 이행하였고, 이 사건 매매계약에 따른 피고의 의무가 후발적으로 이행불능되었다 하더라도 피고에게 어떠한 귀책사유를 인정할 수 없다고 보아, 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 원고가 지급한 매매대금의 반환을 구하는 원고의 이 사건 청구를 배척하였다.
따라서 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 해석과 계약해제 및 귀책사유에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유의 주장에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
주택법
제65조(공급질서 교란 금지) ① 누구든지 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도ㆍ양수(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도ㆍ양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물ㆍ인쇄물ㆍ전화ㆍ인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설ㆍ공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다. <개정 2020. 6. 9.>
1. 제11조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위
2. 제56조에 따른 입주자저축 증서
3. 제80조에 따른 주택상환사채
4. 그 밖에 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위로서 대통령령으로 정하는 것
② 국토교통부장관 또는 사업주체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여야 한다. <개정 2021. 3. 9.>
1. 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자
2. 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자
③ 사업주체가 제1항을 위반한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 산정한 주택가격에 해당하는 금액을 지급한 경우에는 그 지급한 날에 그 주택을 취득한 것으로 본다.
④ 제3항의 경우 사업주체가 매수인에게 주택가격을 지급하거나, 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령 통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우로서 주택가격을 그 주택이 있는 지역을 관할하는 법원에 공탁한 경우에는 그 주택에 입주한 자에게 기간을 정하여 퇴거를 명할 수 있다.
⑤ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.
⑥ 국토교통부장관 또는 사업주체는 제2항에도 불구하고 제1항을 위반한 공급질서 교란 행위가 있었다는 사실을 알지 못하고 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 취득한 매수인이 해당 공급질서 교란 행위와 관련이 없음을 대통령령으로 정하는 바에 따라 소명하는 경우에는 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하여서는 아니 된다. <신설 2021. 3. 9.>
⑦ 사업주체는 제2항에 따라 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하려는 경우 국토교통부장관 및 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 보유하고 있는 자에게 대통령령으로 정하는 절차 및 방법에 따라 그 사실을 미리 알려야 한다. <신설 2021. 3. 9.>
주택법 시행령
제74조(양도가 금지되는 증서 등) ① 법 제65조제1항제4호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 발행한 무허가건물 확인서, 건물철거예정 증명서 또는 건물철거 확인서
2. 공공사업의 시행으로 인한 이주대책에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 이주대책대상자 확인서
② 법 제65조제3항에 따라 사업주체가 같은 조 제1항을 위반한 자에게 다음 각 호의 금액을 합산한 금액에서 감가상각비(「법인세법 시행령」 제26조제2항제1호에 따른 정액법에 준하는 방법으로 계산한 금액을 말한다)를 공제한 금액을 지급하였을 때에는 그 지급한 날에 해당 주택을 취득한 것으로 본다.
1. 입주금
2. 융자금의 상환 원금
3. 제1호 및 제2호의 금액을 합산한 금액에 생산자물가상승률을 곱한 금액
③ 법 제65조제4항에서 “매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령 통지를 할 수 없는 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 매수인을 알 수 없어 주택가격의 수령 통지를 할 수 없는 경우
2. 매수인에게 주택가격의 수령을 3회 이상 통지하였으나 매수인이 수령을 거부한 경우. 이 경우 각 통지일 간에는 1개월 이상의 간격이 있어야 한다.
3. 매수인이 주소지에 3개월 이상 살지 아니하여 주택가격의 수령이 불가능한 경우
4. 주택의 압류 또는 가압류로 인하여 매수인에게 주택가격을 지급할 수 없는 경우
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