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주택조합 비법인사단 총유

인천소송전문변호사 2023. 3. 29. 17:07
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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

주택조합 비법인사단 총유

 

주택조합 또는 재건축조합은 명칭에 '조합'이라는 단어가 들어있지만 법률상 법적 성격은 '조합'이 아니라 사단법인(법인등기된 경우) 또는 비법인사단(법인등기되지 않은 경우)에 해당합니다.

 

주택조합이 건축사업을 하다가 제대로 진행되지 못하고 사업이 중단되는 경우가 있는데, 이러한 때 주택조합은 사업 진행을 위하여 여러가지 경비를 지출하기도 하고 채무를 부담하는 경우도 있습니다. 

 

일반적으로 시공사가 주택조합의 경비를 대출해 주어서 차용금채무를 부담하게 됩니다. 보통 시공사는 사업경비를 대여하면서 조합장 등 조합임원의 연대보증을 요구하기도 합니다. 물론 연대보증을 했을 때는 연대보증인으로서 조합채무에 대하여 변제할 책임이 있습니다.

 

조합원(조합장 또는 조합임원)으로서는 조합채무에 대하여 연대보증을 하지 않았다면, 조합원이 조합채무를 변제할 책임이 있는 것은 아닙니다.

 

아래 대법원 판례는 주택조합은 민법상 조합이 아니라 비법인사단에 해당하므로 민법의 조합 규정을 적용하지 못하고 민법의 법인에 관한 규정을 적용해야 한다는 판결입니다.

 

 

대법원2017다203299 정산금 청구의 소 (라) 상고기각

 

[주택조합의 채권자가 주택조합을 대위하여 조합원에 대하여 분담금을 청구한 사건]

 

◇구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것)에 따라 설립된 주택조합의 조합원들에 대한 조합채무 분담금 채권의 발생 요건◇

 

구 주택건설촉진법(2003. 5. 29. 법률 제6916호 주택법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)에 의하여 설립된 주택조합은 민법상 조합이 아니라 비법인 사단에 해당하므로, 민법의 법인에 관한 규정 중 법인격을 전제로 하는 조항을 제외한 나머지 조항들이 원칙적으로 준용된다(대법원 1996. 10. 25. 선고 95다56866 판결 참조). 따라서 그 조합이 사업을 수행하면서 부담하게 된 채무를 조합의 재산으로 변제할 수 없게 되었다고 하더라도 그 채무는 조합에 귀속되고, 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 그 채무초과분을 조합원들에게 분담시키는 결의를 하지 않는 한, 조합원이 곧바로 조합에 대하여 그 지분 비율에 따른 분담금 채무를 부담하지 않는다(대법원 1998. 5. 8. 선고 95다30390 판결, 대법원 1998. 10. 27. 선고 98다18414 판결 등 참조).

 

☞ 이 사건 주택조합의 채권자인 원고들이 이 사건 조합이 그 조합원인 피고들에 대하여 조합채무에 관한 정산금(분담금)채권을 가진다고 주장하면서 이 사건 조합을 대위하여 그 정산금(분담금)의 지급을 구한 사안에서, 대법원은 위와 같은 판시를 바탕으로, 조합총회 결의가 없으므로 이 사건 조합이 피고들에 대하여 정산금(분담금)채권을 가진다고 볼 수 없다는 이유로 원고들의 청구를 기각한 원심을 수긍함

 

대법원ᅠ1996. 10. 25.ᅠ선고ᅠ95다56866ᅠ판결ᅠ【임시총회결의부존재확인】

【판시사항】
[1] 주택건설촉진법에 의해 설립된 재건축조합의 법적 성격(비법인사단) 및 임기만료 또는 사임 이사의 후임 이사 선임시까지의 직무수행권 여부(적극)
[2] 대표권 및 총회소집권이 조합장에게 전속되어 있는 재건축조합의 조합장이 사임 후 정관상의 소집절차에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 한 사례
[3] 총회소집통지에 열거된 회의 목적사항 말미에 기재된 '기타 사항'의 의미
[4] 비법인사단인 재건축조합의 구성원들이 조합원총회의 결의 없이 그 조합과 시공회사 사이에 체결된 공사도급계약의 무효확인을 구할 수 있는지 여부(소극)


【판결요지】
[1] 주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상의 비법인사단에 해당하므로, 민법의 법인에 관한 규정 중 법인격을 전제로 하는 조항을 제외한 나머지 조항이 원칙적으로 준용되고, 민법상 법인과 그 기관인 이사와의 관계는 위임자와 수임자의 법률관계와 같은 것으로서 이사의 임기가 만료되면 일단 그 위임관계는 종료되는 것이 원칙이나, 그 후임 이사 선임시까지 이사가 존재하지 않는다면 기관에 의하여 행위를 할 수밖에 없는 법인으로서는 당장 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처하게 되고 이는 민법 제691조에 규정된 위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로, 임기 만료되거나 사임한 이사라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 후임 이사가 선임될 때까지 이사의 직무를 계속 수행할 수 있다.
[2] 재건축조합이 정관에서 조합장을 총회에서 직접 선임하고 조합의 대표권이나 총회의 소집권 또는 소집의무를 조합장에게만 전속되도록 규정하였으며, 조합장이 궐위된 때의 조합 대표권의 행사에 관해 아무런 보충적 규정을 두고 있지 않은 경우, 다른 이사들에게는 처음부터 총회의 소집권은 물론 조합을 대표할 권한이 없기 때문에 조합장이 궐위된 경우에도 이사들은 그 조합의 대표권이나 총회소집권을 가지지 못하며, 사임 조합장으로서는 후임 조합장이 선임될 때까지 조합장의 직무를 계속 수행할 수 있다는 이유로, 이미 사임한 재건축조합장이 사임 후 정관상의 소집절차에 따라 행한 총회소집이 적법하다고 본 원심판결을 수긍한 사례.
[3] 비법인사단인 재건축조합이 총회소집통지를 함에 있어서 회의의 목적사항을 열거한 다음 '기타 사항'이라고 기재한 경우, 총회소집통지에는 회의의 목적사항을 기재토록 한 민법 제71조 등 법규정의 입법취지에 비추어 볼 때, '기타 사항'이란 회의의 기본적인 목적사항과 관계가 되는 사항과 일상적인 운영을 위하여 필요한 사항에 국한된다고 보아야 한다.
[4] 비법인사단인 재건축조합의 구성원들이 그 조합과 시공회사 사이에 체결된 공사도급계약의 무효확인을 구하는 것은 결국 준총유관계에 속하는 비법인사단의 채권·채무관계에 관한 소송에 해당하므로, 달리 특별한 사정이 없는 한 민법 제276조 제1항 소정의 사원총회의 결의를 거쳐야 한다.
(출처 : 대법원 1996.10.25. 선고 95다56866 판결 임시총회결의부존재확인 [집44(2)민,276;공1996.12.1.(23),3409])

 

대법원ᅠ1998. 5. 8.ᅠ선고ᅠ95다30390ᅠ판결ᅠ【부당이득금반환】

【판시사항】
[1] 구 개발이익환수에관한법률 시행 당시 주택조합의 조합원에 대하여 한 개발부담금 부과처분의 효력(당연무효)
[2] 조합 해산시 조합원이 개발부담금 납부의무를 지도록 한 개정 규정의 시행으로 그 전에 부과요건이 완성된 개발부담금에 대하여 해산 조합의 조합원이 납부의무자로 되는지 여부(소극)
[3] 개발부담금 부과처분이 무효인 경우, 징수한 개발부담금에 대한 부당이득 반환의무의 주체 및 범위
[4] 부과 관청이 법령을 잘못 해석하여 주택조합의 조합원에게 개발부담금을 부과·징수한 경우, 악의의 수익자로 볼 수 있는지 여부(소극)
[5] 주택조합이 해산인가를 받은 후 그 조합원들이 개별 납부한 개발부담금반환 청구소송을 제기한 경우, 그 부당이득반환채무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정한 사례


【판결요지】
[1] 주택건설촉진법에 의한 설립인가를 받은 주택조합이 아파트지구 개발사업의 사업계획을 승인받아 아파트를 건축한 경우 구 개발이익환수에관한법률(1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 소정의 개발부담금 납부의무자는 사업시행자인 주택조합이고 그 조합원들이 아니므로, 납부의무자가 아닌 조합원들에 대한 개발부담금 부과처분은 그 처분의 법적 근거가 없는 것으로서 그 하자가 중대하고도 명백하여 무효이다.
[2] 구 개발이익환수에관한법률이 1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되어 제6조 제2항으로 "개발부담금을 부과하여야 할 자가 대통령이 정하는 조합인 경우로서 당해 조합이 해산된 경우에는 그 조합원이 개발부담금을 납부하여야 한다."는 규정이 신설되었다고 하더라도 위 개정 규정이 시행되기 전에 부과요건이 완성된 개발부담금에 대하여는 위 개정으로 인하여 개발부담금의 납부의무자가 달라지는 것은 아니다.
[3] 부당이득반환청구의 상대방이 되는 수익자는 실질적으로 그 이익이 귀속된 주체이어야 하는바, 구 개발이익환수에관한법률(1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제5조, 제14조, 같은법시행령(1993. 8. 12. 대통령령 제13956호로 개정되기 전의 것) 제21조 제1항의 각 규정에 의하면, 지방자치단체가 한 개발부담금의 부과·징수는 건설부장관의 위임에 의하여 국가의 사무를 처리한 것에 불과하지만 그 징수된 개발부담금의 50%에 해당하는 금액이 개발이익 발생 토지가 속한 지방자치단체에 속하도록 규정하고 있고, 그에 따라 납부된 개발부담금 중 50%에 해당하는 금액만이 실질적으로 국고에 귀속한 이상 그 부분에 한해서만 국가에게 부당이득이 발생한다.
[4] 부과 관청이 관계 법령을 잘못 해석하여 개발이익의 실제 수익자인 주택조합의 조합원들에게 직접 개발부담금을 부과하고 이에 터잡아 징수된 부담금의 일부가 부당하게 국가에게 귀속되었다고 하더라도 국가가 처음부터 법률상의 원인이 없음을 알고 이를 수익하였다고 볼 수 없다.
[5] 주택조합이 관할 관청으로부터 해산인가를 받은 다음 그 조합원들이 국가를 상대로 개별적으로 납부한 개발부담금반환 청구소송을 제기한 경우, 국가로서는 조합원들이 개별적으로 부과받은 개발부담금을 납부함으로써 궁극적으로 주택조합에 대한 개발부담금 문제를 처리한 것으로 받아들인 나머지 항소심판결 선고시까지 조합원들에 대한 부당이득반환채무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정한 사례.
(출처 : 대법원 1998.05.08. 선고 95다30390 판결 부당이득금반환 [공1998.6.15.(60),1569])

 

 

대법원ᅠ1998. 10. 27.ᅠ선고ᅠ98다18414ᅠ판결ᅠ【압류채권】

【판시사항】
[1] 아파트 건설·분양사업을 완료한 후 해산된 주택조합에 개발부담금을 부과하는 처분의 효력(유효)
[2] 비법인 사단인 주택조합에 부과된 개발부담금에 관한 조합원 분담금을 구청장이 임의로 확정하여 국세징수법상의 채권압류의 통지를 한 경우, 조합원들에게 압류의 효력이 미치는지 여부(소극)


【판결요지】
[1] 주택조합이 민영주택건설사업계획의 승인을 받아 아파트 건설을 완료하고 이를 조합원들에게 분양한 다음 해산하여 설립인가가 취소되었는데 그 후 구청장이 해산된 주택조합에 개발부담금을 부과하는 처분을 한 경우, 위 주택조합이 해산되었다 하여도 권리·의무 관계가 남아 있다면 그 범위 안에서 아직 소멸하지 않고 존속하는 것이므로 주택조합들에 대하여 개발부담금을 부과한 처분은 무효가 아니다.
[2] 비법인 사단인 주택조합에 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는가는 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 조합원들이 납부하여야 할 금액을 결정하고 이를 조합원에게 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생하는 것이므로 이러한 결의 등의 절차 없이 구청장이 분담금을 임의로 확정하여 이에 대한 국세징수법상의 채권압류통지를 하였다 하여도 조합원들에게 압류의 효력이 미치지 아니한다.

【이유】
1. 원심은, 이 사건 조합들이 중랑구청장으로부터 조합의 설립인가를 받아 1989. 4. 22.부터 1991. 4. 4.까지 사이에 서울 중랑구 중화동 11의 3 등 총 14필지의 토지를 매수하여 각 조합 명의로 소유권이전등기를 마치고, 1989. 8. 22. 민영주택건설사업(아파트 건설사업)계획의 승인을 받아, 1991. 1. 21.경 아파트 건설을 완료하고, 1991. 4. 29. 준공검사를 마친 사실, 중랑구청장은 1991. 4. 26. 위 아파트 건설에 따른 개발부담금으로 조합들의 조합원들에게 합계 금 888,694,720원을 부과하는 처분을 하였다가, 조합원들의 행정심판의 제기로 중앙토지수용위원회가 1992. 2. 14. 부과처분을 일부 취소하는 재결을 하자, 1992. 4. 1. 개발부담금을 합계 금 813,324,360원으로 줄이고 조합원들이 분양받은 아파트의 면적 비율에 따른 개발부담금을 산출하여 조합원들에게 개발부담금을 부과한 사실, 조합원들이 이에 불복하여 서울고등법원에 개발부담금 부과처분의 무효 확인을 구하는 소를 제기하였고, 위 법원은 1993. 7. 6. "개발부담금의 납부의무자는 택지개발사업 등의 사업시행자인 조합들이므로 조합원들에게 직접 개발이익부담금을 부과한 처분은 무효"라는 이유로 승소판결을 선고하였으며, 이 판결은 중랑구청장의 상고가 기각되어 1994. 1. 28. 확정된 사실, 그러자 중랑구청장은 1995. 1. 13. 조합들에 대하여 개발부담금으로 금 813,324,360원을 납부기한 1995. 9. 30.로 정하여 부과하였고, 조합들이 이를 납부하지 아니하자, 국세징수법 제41조 내지 44조에 의하여, 조합이 조합원들로부터 받을 개발부담금 분담금 채권을 압류하기로 하고 개발부담금과 이에 대한 가산금을 조합원들의 지분에 따라 나누어 1996. 6. 12. 피고들을 포함한 조합원들에게 분담금채권을 압류한다는 뜻과 1996. 6. 30.까지 변제할 것을 통지한 사실, 조합들에 부과된 개발부담금 원금과 가산금을 조합원들의 지분 비율에 따라 나눌 경우, 피고들의 지분에 따른 금액은 각 금 6,578,100원인 사실 등을 인정한 다음, 조합들은 채권, 채무관계를 종결하고 청산을 완료하여 해산되어 소멸하였으므로 조합들이 소멸된 후 중랑구청장이 조합들을 상대로 개발부담금을 부과한 처분은 상대방이 없는 무효의 처분이라는 피고들의 주장에 대하여, 조합들이 아파트를 조합원들에게 분양하고 1991. 5. 3.에서 1991. 5. 6.까지 사이에 해산하여 설립인가가 취소되었고, 조합들이 해산된 다음인 1995. 1. 13. 중랑구청장이 개발부담금을 부과하는 처분을 한 사실이 인정되지만, 조합들이 해산되었다 하여도 권리·의무 관계가 남아 있다면, 그 범위 안에서 아직 소멸하지 않고 존속하는 것이므로, 조합들에 대하여 중랑구청장이 개발부담금을 부과한 처분은 무효가 아니라고 판단하였다.
살펴보니, 이러한 원심의 판단은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 없다. 따라서 이 점 상고이유는 받아들이지 아니한다.
2. 원심은, 조합들이 건축한 아파트가 1991. 1. 21. 무렵 완공되어 조합들은 목적 사업을 끝내고 해산하였는데, 조합원들에 대한 개발부담금 부과를 둘러싼 행정소송으로 말미암아 약 4년이 지난 1995. 1. 13.에야 비로소 개발부담금이 조합들에게 부과되었다는 점, 조합들에게 개발부담금이 부과될 당시에는 조합재산은 없었고, 실질적인 활동을 하지 아니하고 있었던 점, 따라서 조합들은 개발부담금이 부과되었다고 하여 특별히 조합원총회의 결의 또는 조합 규약에 따른 절차에 따라 조합원들에게 개발부담금에 대한 분담금을 납부할 것을 결정할 수 없었던 점 등을 들어, 특별한 결의나 절차 없이도 조합원들은 개발부담금과 가산금에 대하여 자신들의 각 지분 비율에 따라 조합에 납부할 채무를 진다고 봄이 상당하므로, 피고들은 원고에게 압류된 분담금 채무를 지급할 의무가 있다고 판단하였다.
그러나 비법인 사단인 조합들에게 부과된 개발부담금을 조합원들에게 어떻게 분담하게 하는가는 정관 기타 규약에 따라 조합원총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산하여 조합원들이 납부하여야 할 금액을 결정하고 이를 조합원에게 분담시키는 결의를 하였을 때 비로소 확정적으로 발생하는 것인바(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다39721, 39738 판결 참조), 원심이 들고 있는 사정만으로는 조합들이 개발부담금을 납부하기 위하여 조합원들에게 귀속될 분담금을 정하였다거나 그와 같이 볼 수 있는 사정이 있다고 할 수 없으므로, 중랑구청장이 분담금을 임의로 확정하여 이에 대한 국세징수법상의 채권압류통지를 하였다 하여도 피고들에게 압류의 효력이 미치지 아니한다(대법원 1997. 11. 14. 선고 95다28991 판결 참조).
그런데도 원심이, 개발부담금을 조합원들에게 분담시키는 결의 등이 있었는지 여부를 확정하지도 아니하고 판시와 같은 이유만으로 피고들은 압류금을 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단하였으니, 원심판결에는 비법인 사단에 있어서 구성원의 채무 부담에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 따라서 이 점을 지적하는 상고이유는 이유가 있다.
(출처 : 대법원 1998.10.27. 선고 98다18414 판결 압류채권 [공1998.12.1.(71),2764])

민법

제31조(법인성립의 준칙) 법인은 법률의 규정에 의함이 아니면 성립하지 못한다.

 

제275조(물건의 총유) ① 법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다.

② 총유에 관하여는 사단의 정관 기타 계약에 의하는 외에 다음 2조의 규정에 의한다.

 

제276조(총유물의 관리, 처분과 사용, 수익) ① 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다.

② 각 사원은 정관 기타의 규약에 좇아 총유물을 사용, 수익할 수 있다.

 

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