지상권설정계약 지료증감청구권 지상권자 지상권설정자

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지상권설정계약 지료증감청구권 지상권자 지상권설정자

 

지상권은 타인의 토지를 사용하는 권리를 등기한 물권입니다. 이러한 지상권은 소유자가 바뀌어도 지상권자가 계속해서 자신의 권리를 행사할 수 있습니다. 

 

타인의 토지를 사용하려고 할 때 지상권 외에도 임대차계약을 통해서 사용하는 것이 가능하지만 통상 임차권은 등기를 하지 않기 때문에 소유자가 변경되면 새로운 소유자와 임대차계약을 새로이 체결하지 않는 이상 임대차계약은 종료됩니다.

 

주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에서는 계약서에 확정일자를 받으면 대항력이 발생하여서 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있으나, 이는 주택 또는 상가건물에만 적용되는 특별법입니다.

 

일반적으로 토지에 대한 임대차계약에서는 대항력 규정이 없습니다. 다만 토지임대차계약이라고 하더라도 임차권을 등기하면 임대차기간만료일까지 대항력이 있습니다.

 

지상권은 물권이며, 임차권은 채권으로서 물권인 지상권이 채권인 임차권보다 더 강력합니다.

 

물권은 권리자가 소유자 외의 다른 제3자에 대하여도 권리를 주장할 수 있는데 반하여, 채권은 계약당사자 간에만 효력이 있는 것이 원칙입니다.

 

 

여기서 잠깐 : 지상권자와 지상권설정자의 차이

지상권자는 지상권설정계약에 의하여 지상권을 행사하는 사람을 의미하며, 지상권설정자는 지상권설정계약에 있어서 지상권을 설정해 주는 사람 즉 소유자를 의미합니다. 

용어에서 우선 느껴지는 느낌적인 느낌은 지상권설정자가 지상권을 행사하는 사람으로 느껴지고, 지상권자가 지상권을 설정해 주는 사람처럼 느껴지나, 실제 의미는 반대입니다. 

처음 법학을 공부할 때 혼란스러워 하는 용어이기도 합니다만 한번 의미를 잘 이해하고 나면 어렵지 않습니다.

 

 

민법 제286조는 “지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 한편 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 참조), 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 한다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

<사건의 경위>

 

 

피고는 1997. 11. 6. 이 사건 토지 등의 소유자인 소외인과, 피고가 이 사건 토지 등의 지상 및 상공에 전기공작물을 설치ㆍ사용하는 내용의 지상권 설정계약을 체결하였다.

 

 

그 계약서에는 지상권 존속기간에 관하여 ‘계약 체결일부터 전기공작물의 존속기간으로 한다.’고 기재되어 있고, 지료에 관하여 ‘지상권 존속기간의 총 지료 60,212,000원을 일시에 지급하고 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다.’는 내용이 기재 되어 있다.

 

 

이 사건 토지의 등기부에는 존속기간과 지료액(60,212,000원)만 등기되어 있을 뿐 ‘지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다.‘(이하 ’이 사건 특약‘이라 한다)는 내용은 등기되어 있지 않다.

 

 

원고는 2015. 2. 5. 이 사건 토지에 관하여 2014. 11. 26. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

 

 

 

대법원 2024다268997   토지매수청구   (마)   파기환송(일부) 

 

[지상권 설정계약에서 지료를 늘리지 않는다는 특약이 있는 경우 새로운 소유자에게 대항하기 위한 요건이 문제된 사건]

 

◇종전 토지소유자와 지상권 설정계약을 체결하면서 지상권 존속기간 중 지료를 늘리지 않는다는 특약이 있는 경우, 이를 가지고 토지의 새로운 소유자에게 대항하기 위하여 특약에 대한 등기가 필요한지 여부(적극)◇

 

  민법 제286조는 “지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 한편 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결 참조), 지상권자가 종전 소유자와 지료를 늘리지 않는다는 특약을 맺은 경우 이를 가지고 새로운 소유자에게 대항하기 위해서는 그 등기를 하고 있어야 한다.

 

☞  피고는 이 사건 토지 등의 종전 소유자와, 피고가 이 사건 토지 등의 지상 및 상공에 공작물을 설치하는 내용의 지상권설정계약을 체결하였는데, 그 계약에는 지상권 존속기간 중 지료를 증액하지 아니한다는 이 사건 특약이 있었으나, 이 사건 특약은 등기되어 있지 않음. 이후 이 사건 토지의 소유권을 취득한 원고는 피고를 상대로 지료증액 등을 청구함 

 

☞  원심은, 원고에 대하여 이 사건 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 없다는 이유로 민법 제286조에 의하여 지료증액을 구하는 원고의 예비적 청구를 받아들이지 않았음 

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 위 특약이 등기되지 않았으므로 원심은 이 사건 토지의 새로운 소유자인 원고에 대하여 위 특약을 유지하는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는지 살펴볼 필요 없이, 지료가 이 사건 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 되었는지 심리하였어야 한다고 보아, 원심 중 예비적 청구 부분을 파기·환송함

 

 

민법

[시행 2025. 1. 31.] [법률 제20432호, 2024. 9. 20., 일부개정]

 

제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

제286조(지료증감청구권) 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 그 증감을 청구할 수 있다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사