집합건물 관리단 위탁관리업자 포괄적 관리업무위탁계약종류 집행당사자적격

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집합건물 관리단 위탁관리업자 포괄적 관리업무위탁계약종류 집행당사자적격

 

 

건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립됩니다. 

 

 

일반적인 상가건물 또는 아파트 등 공동주택의 경우도 전체 구분소유자들로 구성된 관리단이 당연 설립됩니다.

 

 

즉 집합건물의 구분소유자들이 굳이 관리단설립총회 등 별다른 설립절차를 거치지 않아도 법률상 관리단이 당연히 설립된 것입니다.

 

 

구분소유자가 10명 이상인 관리단은 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 합니다. 

 

 

관리인은 집합건물법 제25조가 규정한 공용부분의 보존행위, 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위 등을 할 권한을 가집니다.

 

 

집합건물의 관리업무를 담당할 권한과 의무는 관리단과 관리인에게 있고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의2, 제25조), 공용부분 관리에 사용될 집합건물의 구분소유자에 대한 관리비 채권은 원칙적으로 집합건물 관리업무를 담당하는 관리단에 귀속합니다.

 

 

다만 관리위탁계약에 따라 포괄적인 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자의 경우 재판상 청구 권한을 포함한 관리비 부과 징수 권한을 부여받을 수 있습니다.

 

 

위탁관리업자가 건물 관리단과 관리위탁계약을 체결하고 포괄적 관리업무를 위탁받아 구분소유자를 상대로 선행소송을 제기하여 확정판결을 받았다고 하더라도 체납관리비 채권은 당초부터 건물 관리단에 귀속하는 것이며,

 

위탁관리업자와 건물 관리단 사이에 체결된 관리위탁계약이 종료되었다고 하여 관리비 채권의 귀속 주체가 변동되었다거나 위탁관리업자가 관리비 채권을 가지고 있다가 상실하게 된 것으로 볼 수 없고,

 

따라서 위탁관리업자와 건물 관리단 사이에 체결된 관리위탁계약이 종료되었다는 사정만으로 선행소송 확정판결에 관하여 민사집행법 제44조 제1항에서 정한 청구이의의 소의 이의이유가 발생하였다고 볼 수는 없다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

 

대법원 2023다225979   청구이의   (가)   파기환송

 

[집합건물의 위탁관리업자가 확정판결의 사실심 변론종결 후 위탁관리업자의 지위를 상실한 경우 청구이의의 소에서의 이의이유가 있는지 여부가 문제된 사건]

 

◇집합건물의 위탁관리업자가 구분소유자를 상대로 하여 관리비 지급을 명하는 확정판결을 받았고, 그 사건 사실심 변론종결 후에 관리위탁계약이 종료되어 위탁관리업자의 지위를 상실함으로써 관리비 부과·징수권한이 소멸한 경우 청구이의의 소에서 정한 일반적인 이의이유가 되는지 여부(소극)◇

 

  집합건물의 관리업무를 담당할 권한과 의무는 관리단과 관리인에게 있고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의2, 제25조), 공용부분 관리에 사용될 집합건물의 구분소유자에 대한 관리비 채권은 원칙적으로 집합건물 관리업무를 담당하는 관리단에 귀속한다. 다만 관리위탁계약에 따라 포괄적인 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자의 경우 재판상 청구 권한을 포함한 관리비 부과․징수 권한을 부여받을 수 있다(대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다229516 판결 등 참조).

  피고가 이 사건 건물 관리단과 관리위탁계약을 체결하고 포괄적 관리업무를 위탁받아 망인을 상대로 선행소송을 제기하여 확정판결을 받았다고 하더라도 망인에 대한 2004. 9.분부터 2007. 6.분까지의 체납관리비 채권은 당초부터 이 사건 건물 관리단에 귀속하는 것이다. 피고와 이 사건 건물 관리단 사이에 체결된 관리위탁계약이 종료되었다고 하여 관리비 채권의 귀속 주체가 변동되었다거나 피고가 위와 같은 관리비 채권을 가지고 있다가 상실하게 된 것으로 볼 수 없다. 따라서 피고와 이 사건 건물 관리단 사이에 체결된 관리위탁계약이 종료되었다는 사정만으로 선행소송 확정판결에 관하여 민사집행법 제44조 제1항에서 정한 청구이의의 소의 이의이유가 발생하였다고 볼 수는 없다.

  나아가 피고가 위와 같은 관리위탁계약에 따라 이 사건 건물 관리단으로부터 부여받은 관리비 채권에 관한 재판상 청구 권한을 근거로 망인을 상대로 선행소송을 제기하여 확정판결을 받은 이상 집행당사자 적격을 가지고 있다고 할 것이고, 이 사건 건물 관리단이 선행소송 확정판결에 관하여 승계집행문을 부여받지 않는 한 피고의 집행당사자 적격이 소멸한다고 보기도 어렵다.

 

☞  피고는 이 사건 건물 관리단과 관리위탁계약을 체결하고 관리업무를 수행한 자로서 구분소유자인 망인을 상대로 관리비청구 소송(‘선행 소송’)을 제기하여 승소 확정판결을 받았다가 망인의 상속인인 원고들에 대하여 승계집행문을 부여받아 원고들 소유의 아파트에 관하여 강제경매개시결정을 받음. 이에 원고들은 선행 소송의 사실심 변론종결 후에 위 관리위탁계약이 종료됨으로써 피고가 위 판결에 관한 집행당사자 적격을 상실하였다는 등의 사정을 주장하면서 이 사건 청구이의의 소를 제기함  

 

☞  원심은, 선행 소송의 사실심 변론종결 후에 위 관리위탁계약이 종료되어 피고가 집행당사자 적격을 상실하였고 이는 청구이의의 소에서 정한 이의이유가 된다고 보아 원고들의 청구를 받아들였음 

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고들의 청구를 받아들인 원심의 판단에는 민사집행법 제44조 제1항에서 정한 이의이유 등에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 보아 원심을 파기·환송함

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

 

제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

 

제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다.

 

제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. <개정 2020. 2. 4.>

1. 공용부분의 보존행위

1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위

2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위

3의2. 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위

4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위

② 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.

 

 

 

민사집행법

[시행 2025. 1. 31.] [법률 제20434호, 2024. 9. 20., 타법개정]

 

제44조(청구에 관한 이의의 소) ①채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다.

②제1항의 이의는 그 이유가 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤)에 생긴 것이어야 한다.

③이의이유가 여러 가지인 때에는 동시에 주장하여야 한다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사