3자간 등기명의신탁 부당이득반환

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인천법무법인우송 옥상에서 바라본 인천지방법원 인천지방검찰청 법조 전경

 

3자간 등기명의신탁 부당이득반환 대법원전원합의체판결

 

3자간 등기명의신탁이란, 신탁자가 수탁자와 명의신탁약정을 맺고 신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되, 다만 매도인으로부터 바로 수탁자 앞으로 직접 등기를 이전하는 형식의 명의신탁입니다.

 

부동산매매계약을 하면서 매수인이 매도인과 실제 매매계약을 하였으나, 소유권이전등기만 매수인이 내세우는 명의자에게 바로 등기를 하는 형태입니다.

 

주위에서 흔히 볼 수 있는 명의신탁의 유형입니다. 일례로 아버지가 실제 매매계약을 하고, 매매대금도 아버지가 모두 지급하면서 소유권이전등기만 아들 명의로 하는 것입니다.

 

이러한 경우 명의수탁자(명의를 빌려 준 사람, 즉 자기 명의로 등기가 되어 있는 사람)가 명의신탁자(실제 소유자)의 동의없이 임의로 부동산에 근저당권을 설정하고 돈을 빌린 사례에서 대법원 전원합의체판결은 명의수탁자는 명의신탁자에게 근저당권을 설정하고 빌린 돈 상당액을 부당이득으로 반환하라고 판단하였습니다.

 

즉 명의수탁자는 명의신탁자에게 근저당권부채무액과 동일한 돈을 부당이득으로 반환하라는 것입니다. 명의수탁자가 근저당권을 설정하고 1억원을 빌렸을 경우, 명의수탁자는 명의신탁자에게 1억원을 지급해야 한다는 내용입니다.

 

아래에서는 대법원 전원합의체판결을 소개합니다.

 

대법원 2021. 9. 9. 선고 2018다284233 소유권이전등기 등 (아) 파기환송 전원합의체판결

 

[3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산에 근저당권을 설정하여 명의신탁자가 매도인을 대위한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구와 부당이득반환청구를 한 사건]

 

◇3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분한 경우 명의신탁자가 명의수탁자에게 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(적극)◇

 

1. 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자의 임의처분 또는 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3자 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3자는 유효하게 소유권을 취득한다(부동산실명법 제4조 제3항).

 

그 결과 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능이 되어 명의신탁자로서는 부동산의 소유권을 이전받을 수 없게 되는 한편, 명의수탁자는 부동산의 처분대금이나 보상금 등을 취득하게 된다.

 

판례는, 명의수탁자가 그러한 처분대금이나 보상금 등의 이익을 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다고 보고 있다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다207235 판결, 대법원 2019. 7. 25. 선고 2019다203811, 203828 판결 등 참조). 이러한 판례는 타당하므로 그대로 유지되어야 한다.

 

2. 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정하여 준 경우에도 부동산의 소유권이 제3자에게 이전된 경우와 마찬가지로 보아야 한다.

 

명의수탁자가 제3자에게 부동산에 관하여 근저당권을 설정하여 준 경우에 제3자는 부동산실명법 제4조 제3항에 따라 유효하게 근저당권을 취득한다.

 

이 경우 매도인의 부동산에 관한 소유권이전등기의무가 이행불능된 것은 아니므로, 명의신탁자는 여전히 매도인을 대위하여 명의수탁자의 부동산에 관한 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 등을 통하여 매도인으로부터 소유권을 이전받을 수 있지만, 그 소유권은 명의수탁자가 설정한 근저당권이 유효하게 남아 있는 상태의 것이다.

 

명의수탁자는 제3자에게 근저당권을 설정하여 줌으로써 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고, 명의신탁자는 매도인을 매개로 하더라도 피담보채무액 만큼의 교환가치가 제한된 소유권만을 취득할 수밖에 없는 손해를 입은 한편, 매도인은 명의신탁자로부터 매매대금을 수령하여 매매계약의 목적을 달성하였으면서도 근저당권이 설정된 상태의 소유권을 이전하는 것에 대하여 손해배상책임을 부담하지 않으므로 실질적인 손실을 입지 않는다.

 

따라서 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 부동산에 관하여 제3자에게 근저당권을 설정한 경우 명의수탁자는 근저당권의 피담보채무액 상당의 이익을 얻었고 그로 인하여 명의신탁자에게 그에 상응하는 손해를 입혔으므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 이를 부당이득으로 반환할 의무를 부담한다.

 

☞ 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 근저당권을 설정하자 명의신탁자가 매도인을 대위하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구와 함께 피담보채무액 상당의 부당이득반환을 구하는 사안

 

☞ 원심은 부동산의 소유자는 매도인이므로 손해를 입은 자도 매도인이라면서 명의신탁자의 부당이득반환청구권을 부정함. 대법원은 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다는 기존 판례의 태도를 확인하면서 원심을 파기하였음

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

4. “실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.

 

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사