컨테이너 상가건물임대차보호법 건물요건 기둥 지붕 주벽 토지의 정착물

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컨테이너 상가건물임대차보호법 건물요건 기둥 지붕 주벽 토지의 정착물

 

 

대법원 판결(2024다293016)을 바탕으로, 컨테이너가 상가건물 임대차보호법(이하 '상가임대차법')의 보호 대상이 될 수 있는지에 관하여 설명해 드립니다.

 

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[법률 사례] "예쁘게 꾸민 우리 컨테이너 가게, 상가임대차법 보호받을 수 있을까요?"

 

 

최근 이색적인 인테리어와 감성을 위해 화물용 컨테이너를 개조해 카페나 굿즈 샵으로 운영하는 분들이 많습니다.

 

 

그런데 만약 임대차 기간이 끝난 후, 임대인이 나가달라고 한다면 어떻게 될까요? 컨테이너도 일반 상가처럼 '계약갱신요구권'을 행사할 수 있을까요?

 

 

최근 대법원 판결(2024다293016)을 통해 그 기준을 살펴보겠습니다.

 

 

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1. 사건의 재구성: "컨테이너도 가게 아닌가요?"

 

 

• 배경: A 주식회사는 2021년 5월, 속초시의 한 토지 위에 있는 컨테이너를 보증금 100만 원, 월세 25만 원에 1년간 임차했습니다.
  
  
• 사용 현황: A 주식회사는 이 컨테이너에서 캐릭터 제품 등을 판매하며 사업자등록까지 마쳤습니다.
  
  
• 컨테이너 상태: 단순한 화물 상자가 아니었습니다. 외벽에 대형 유리창과 출입문을 만들고, 내부에는 나무 마루와 조명 시설을 갖췄으며 에어컨과 가스 설비까지 연결된 상태였습니다.
  
  
• 갈등 발생: 임대차 기간이 끝나자 임대인은 컨테이너를 비워달라고 요구했습니다. 하지만 A 주식회사는 "상가임대차법상 계약갱신요구권이 있으므로 더 장사하겠다"며 맞섰습니다.
  
  

 

 

 

 

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2. 쟁점: 컨테이너를 '상가건물'로 볼 수 있는가?

 

 

이 사건의 쟁점은 "화물용 컨테이너를 개조한 시설물이 과연 상가임대차법이 적용되는 '상가건물'에 해당하는가"였습니다.

 

 

입장 차이

 

 

• 원심(2심)의 판단: "비록 가설건축물이더라도 실질적으로 영업 공간으로 사용되었고, 일정 기간 상당한 영업이 이뤄졌다면 상가건물로 봐야 한다."며 임차인의 손을 들어주었습니다.
  
  

 

• 대법원의 판단: 하지만 대법원의 생각은 달랐습니다.
  
  

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3. 대법원의 판결: "실질적 사용보다 '건물의 요건'이 우선"

 

 

대법원은 상가임대차법이 적용되려면 해당 목적물이 법률상 독립된 '부동산으로서의 건물'이어야 한다고 명시했습니다.

[대법원이 제시한 건물의 기준]

 

 

1. 토지의 정착물일 것
2. 최소한의 기둥, 지붕, 주벽이 있을 것
3. 토지로부터 쉽게 분리할 수 없을 것

 

대법원은 다음과 같은 이유로 원심판결을 파기했습니다.

 

 

• 동산 vs 부동산: 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥·지붕·주벽의 요건을 갖추지 못한 구조물은 건물이 아니라 '동산'에 불과합니다.
  
  

 

• 상가임대차법 적용 불가: 동산에 불과한 시설물을 목적으로 하는 임대차에는 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않습니다.
  
  

 

• 심리 미진: 원심은 해당 컨테이너가 토지에 고정되어 있는지, 쉽게 분리할 수 없는지 등을 따지지 않고 오직 '영업 장소로 쓰였다'는 점만 중시했으므로 법리를 오해한 잘못이 있다는 것입니다.
  
  

 

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4. 결론 및 시사점

 

 

결국 대법원은 이 사건 컨테이너가 상가임대차법의 보호를 받는 '건물'인지 다시 심리하라며 사건을 환송했습니다.

 

 

💡 체크포인트!

 

• 임차인이라면: 컨테이너, 가설건축물 등에서 영업을 시작할 때, 해당 구조물이 토지에 견고하게 고정된 '건물'로 인정받을 수 있는지 확인해야 합니다. 만약 '동산'으로 분류된다면 상가임대차법상의 강력한 보호(10년 갱신요구권 등)를 받기 어려울 수 있습니다.

 

• 임대인이라면: 임대차 목적물이 독립된 건물인지, 아니면 쉽게 이동 가능한 시설물인지에 따라 적용 법규가 달라지므로 계약서 작성 시 이를 명확히 할 필요가 있습니다.

 

 

감성적인 컨테이너 매장, 법적 권리를 지키기 위해서는 '정착성'과 '건물의 형태'를 갖추었는지가 무엇보다 중요하다는 사실을 잊지 마세요!

 

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대법원 2024다293016   토지인도   (나)   파기환송

[임대차계약의 종료를 이유로 임대차 목적물인 컨테이너의 인도를 구하는 사건]

◇｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’)이 적용되는 상가건물 임대차의 의미 / 법률상 독립된 부동산인 건물의 요건을 갖추지 못한 구조물을 목적으로 하는 임대차에 대하여 상가임대차법이 적용되는지 여부(원칙적 소극)◇

 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 등 참조).

 

 

  한편 법률상 독립된 부동산인 건물이라고 하려면 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 있어야 하므로, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있거나 기둥과 지붕 및 주벽이 없다면 건물이라고 할 수 없다(대법원 2018. 6. 29. 자 2018그552 결정, 대법원 2025. 6. 12. 자 2025그523 결정 등 참조). 따라서 이러한 요건을 갖추지 못한 구조물은 토지의 정착물인 건물이 아니라 동산에 불과하므로 이를 목적으로 하는 임대차에 대하여는 다른 특별한 사정이 없는 한 상가임대차법이 적용되지 않는다.

 

☞  원고가 피고에게 화물용 컨테이너를 개조하고 추가 내외장마감공사를 한 이 사건 컨테이너를 임대하였고, 피고가 이 사건 컨테이너를 종된 사업장으로 하여 자신의 사업자등록에 추가한 뒤 캐릭터 관련 제품 등을 판매해왔는데, 원고가 임대차계약의 종료를 이유로 이 사건 컨테이너의 인도를 청구한 사안임  

 

 

☞  원심은, 컨테이너 또는 이와 비슷한 가설건축물이라도 실질적으로 영업시설 중 하나로 이용된다면 상가임대차법의 적용이 배제되지 않고, 상가건물에 해당하는지를 판단함에 있어 건축물이 토지에 고정적으로 부착되어 있는지 여부보다는 일정한 장소에서 상당한 기간 영업을 위한 공간으로 사용되었는지 여부를 고려하여야 한다는 이유로 이 사건 컨테이너는 상가임대차법이 적용되는 상가건물이라고 판단하였음

 

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원심으로서는 이 사건 컨테이너가 토지의 정착물로서 최소한의 기둥과 지붕 및 주벽이 존재하는지, 토지로부터 쉽게 분리할 수 있는지에 관하여 심리한 후 이 사건 컨테이너가 상가임대차법에서 말하는 ‘상가건물’에 해당하는지 판단했어야 한다는 이유로, 원심을 파기ㆍ환송함 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사