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토지 매매에 관한 사해행위취소소송에서 공동근저당권과 관련된 책임재산 산정 방법에 대하여 판단한 하급심 판결 사례

[최신 법률 이야기] '나착한' 시리즈

안녕하세요! 여러분의 든든한 법률 지킴이, 나착한입니다.

빚이 가득 찬 부동산을 사면서 매수인이 자신의 돈으로 그 빚(근저당권)을 대신 갚아주었다면, 과연 이것도 다른 채권자들을 해하는 '사해행위'가 될까요?

최근 전주지방법원 판례(2024나12838 판결)를 바탕으로 쉽고 명쾌하게 설명해 드릴게요!

👀 사건 경위 

가. 원고와 C의 지위

원고는 철근재 가공, 유통, 판매업 등을 영위하는 법인이고, C는 주식회사 G, 주식 회사 H를 실제 운영하는 사람이다. 원고는 주식회사 H가 시공하는 사업장에 철근 등을 공급하였고, C는 2021. 3. 7.경 원고에게 주식회사 H가 원고에게 지급하여야 할 물품대금채무를 연대보증하였다.

나. C의 이 사건 제1부동산 처분행위

1) C는 2022. 3. 24. 피고와 사이에 이 사건 제1부동산에 관하여 매매예약에 기한 소유권이전청구권가등기 설정계약(이하 ’이 사건 제1부동산 가등기설정계약‘)을 체 결하고, 2022. 4. 26. 피고에게 2022. 4. 25.자 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기(이하 ’이 사건 제1부동산 가등기‘)를 마쳐 주었다.

2) C는 2023. 2. 15. 피고와 사이에 이 사건 제1부동산에 관한 매매계약(이하 ’이 사건 제1부동산 매매계약‘)을 체결하고, 2023. 2. 24. 피고에게 2023. 2. 15.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기(이하 ’이 사건 제1부동산 소유권이전등기‘)를 마쳐 주었다.

다. C의 이 사건 제2 내지 5 부동산 처분행위

C는 2022. 3. 24. 피고와 사이에 이 사건 제2 내지 5부동산에 관한 매매계약(이하 ’이 사건 제2 내지 5부동산 매매계약‘)을 체결하고, 2022. 3. 29. 피고에게 각 2022. 3. 24.자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

라. 이 사건 제1 내지 5 부동산의 처분 당시 시가

이 사건 제1 내지 5부동산의 2022. 3. 24. 당시 시가는 그 순서대로 각 87,575,000원, 150,025,200원, 60,229,000원, 120,391,800원, 100,831,800원이다.

마. C의 이 사건 제1 내지 5부동산 근저당권 설정 및 피고의 근저당권 말소

위 각 매매예약 내지 계약의 체결 및 그 이행 무렵 이 사건 각 부동산에는 아래 <표> 기재와 같은 근저당권(이하 ’이 사건 각 근저당권‘)이 설정되어 있었다가 피고의 자금 출연에 의한 변제로 2022. 3. 29. 및 2022. 3. 30.경 모두 말소되었다.

🎆 사례: 빚더미 땅을 매수한 나돈만 씨의 억울함

'나억울' 씨는 '나막무' 씨에게 억대의 물품대금 보증채권을 가지고 있는 채권자입니다. 어느 날, 채무자 나막무 씨는 무자력 상태에서 자신의 토지 5필지를 '나돈만' 씨에게 매도했습니다.

이 사실을 알게 된 나억울 씨는 분통을 터뜨렸습니다. "나막무 씨가 빚을 안 갚으려고 유일한 재산인 땅을 나돈만 씨에게 싹 넘겨버렸다!"라며 부동산 매매계약을 취소하라는 사해행위취소 소송을 제기했습니다.

하지만 나돈만 씨의 입장도 억울했습니다. 해당 토지들에는 이미 시가를 넘어서는 막대한 액수의 근저당권 채무가 설정되어 있었고, 나돈만 씨가 매매대금 대신 자신의 개인 자금을 들여 그 근저당권 채무를 모두 변제하고 말소시켰기 때문입니다.

[인물 간 대화 상황]

나억울: "나막무 씨! 내 돈은 안 갚고 나돈만 씨한테 땅을 다 넘기면 어떡합니까? 이건 명백히 채권자인 나를 해하는 사해행위입니다! 매매계약 당장 취소하세요!"

나돈만: "억울 씨, 오해하지 마세요! 저 땅들은 처음부터 근저당 빚이 시가보다 많아서 일반 채권자가 가져갈 가치가 전혀 없는 '껍데기 부동산'이었습니다. 제가 제 개인 돈을 들여서 은행 빚을 다 갚아주고 산 거라고요!"

나순진: "어라? 빚이 시가보다 더 많았던 땅이라면, 어차피 강제집행을 했어도 나억울 씨가 배당받을 수 있는 돈이 없었던 것 아닌가요?"

👓 관련 법리

채무자가 연속하여 수개의 재산행위를 한 경우에는 채권자취소권에 관하여 각 행위별로 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라 사해성을 판단하는 것이 원칙이지만, 그 일련의 행위들을 하나의 행위로 볼 특별한 사정이 있는 때에는 이를 일괄하여 전체로서 사해성이 있는지 판단하여야 한다.

이때 그러한 특별한 사정이 있는지 여부는 행위의 상대방의 동일성, 각 재산행위의 시간적 근접성, 채무자와 상대방의 관계, 행위의 동기 내지 기회의 동일성 여부 등을 기준으로 결정되어야 한다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다15387 판결 참조).

채무자가 양도한 부동산에 제3자의 채무를 담보하기 위한 근저당권이 설정되어 있는 경우 그 부동산에서 일반 채권자들의 공동담보로 되는 책임재산은 채권최고액을 한도로 실제 부담하고 있는 피담보채권액을 뺀 나머지 부분이므로, 근저당권의 피담보채권액과 채권최고액이 모두 부동산 가격을 초과하는 때에는 일반 채권자들의 공동담보로 되는 책임재산이 없으므로 부동산의 양도가 사해행위에 해당한다고 할 수 없고(대 법원 2001. 10. 9. 선고 2000다42618 판결 참조),

그와 같은 경우에 채무자가 근저당권이 설정된 부동산을 처분하면서 매매대금으로 그 부동산에 대해서 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 지위에 있는 근저당권자의 피담보채권액 중 일부를 변제하고 근저당권을 말소한 경우라면 특별한 사정이 없는 한 부동산 처분행위를 사해행위로 볼 수 없다(대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다287891 판결 참조).

한편, 수 개의 부동산에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 책임재산을 산정함에 있어 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조의 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다(대법원 2003. 11. 13. 선고 2003다39989 판결 참조).

🎃 법리 해설 및 판결 요지

1. 수개의 재산처분 행위와 '일괄 판단' 기준

채무자가 연속하여 여러 개의 재산을 처분한 경우, 원칙적으로는 각 행위별로 무자력이 초래되었는지를 따져 사해성을 판단합니다. 그러나 거래 상대방이 동일하고, 시간적으로 근접하며, 하나의 목적(예: 계란 포장작업장 부지 확보)으로 경제적 일체를 이루는 거래라면 전체를 하나의 일괄 행위로 보아 사해성을 판단해야 합니다.

이 사건에서도 등기부상 거래 일자가 다소 늦었던 제1부동산을 포함하여 전체 부동산이 실질적으로 동일한 조건에서 일괄 거래된 것으로 인정되었습니다.

2. 공동근저당권의 안분과 '책임재산' 부존재

채권자취소권의 대상이 되는 '사해행위'가 성립하려면 채무자의 처분행위로 인해 일반 채권자들의 공동담보(책임재산)가 감소해야 합니다.

• 공동근저당권 피담보채권액의 안분: 수개의 부동산에 공동저당권이 설정되어 있다면, 각 부동산이 부담하는 채무액은 부동산 가액에 비례하여 안분 계산합니다.

• 책임재산의 감소 여부: 부동산에 설정된 우선변제권 있는 선순위 피담보채권액이 부동산의 시가를 초과하는 경우, 일반 채권자들의 공동담보로 제공되는 잔존 가치는 존재하지 않습니다.

3. 법원의 최종 판단 (전주지방법원 2024나12838)

• 제1부동산: 안분 계산을 적용할 경우 선순위 근저당권 피담보채무액이 시가를 초과하여 일반 채권자를 위한 잔존 책임재산이 전혀 없는 상태였습니다.

• 제4부동산: 선순위 근저당권으로 인해 제3부동산의 시가 가치가 전액 소진됨에 따라, 제4부동산이 잔여 담보채무(1억 5,000만 원) 전액을 부담하게 되어 시가(약 1억 2,000만 원)를 초과했습니다.

법원은 매수인(나돈만)이 부동산 매매대금을 지급하는 대신 자신의 자출로 근저당권 피담보채무를 변제하여 말소한 이상, 원래부터 일반 채권자에게 돌아갈 몫이 없던 이 처분행위는 사해행위에 해당하지 않는다고 보아 원고(나억울)의 청구를 모두 기각하였습니다.

가치가 없는 '선순위 빚더미 부동산'의 경우, 매수인이 자신의 돈으로 선순위 채무를 갚으며 매수한 거래는 다른 일반 채권자들의 권리를 침해한 것으로 보지 않는다는 판결입니다.

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