부동산명의신탁약정무효 신탁자 수탁자 등기명의신탁 계약명의신탁

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인천법무법인우송 옥상에서 바라본 인천지방법원 인천지방검찰청 법조 전경

 

부동산명의신탁약정무효 신탁자 수탁자 등기명의신탁 계약명의신탁

 

부동산명의신탁의 종류와 차이점에 대하여 알아보겠습니다.

 

부동산을 살 때 또는 기존 자기 명의의 부동산을 다른 사람(흔히 가족) 명의로 소유권을 이전하는 것을 명의신탁이라고 합니다.

 

부동산에 관한 소유권과 부동산에 관한 물권(지상권, 지역권, 저당권, 전세권 등)이 모두 해당하나 일반적으로 소유권이 대부분이므로 여기서는 소유권에 한정하여 설명하겠습니다.

 

명의신탁의 유형은 등기명의신탁(양자간, 3자간), 계약명의신탁으로 나누어 집니다.

 

 

양자간 등기명의신탁은, 기존에 이미 자기 명의로 되어 있는 부동산의 소유자가 다른 사람에게 소유권이전등기를 경료하는 형태입니다. 남편이 거주지 아파트의 소유권을 가지고 있었는데, 사업을 하다가 어려워지자 재산을 지키기 위하여 다른 사람에게 매매를 가장해서 소유권이전등기를 하는 것이 양자간 명의신탁입니다. 이러한 경우는 사해행위에 해당할 수도 있는데, 사해행위가 성립하는 것과 별개로 명의신탁 법리도 적용할 수 있는 것입니다.

 

3자간 등기명의신탁은, 부동산매매를 할 때 실제 매수인이 매도인과 사이에 매매계약을 체결한 후, 소유권이전등기는 매수인이 내세운 다른 사람 명의로 소유권이전등기를 경료하는 형태입니다. 양도소득세 등 세금을 안내기 위하여 부동산을 전매할 때 흔히 사용하는 수법입니다.

 

계약명의신탁은, 부동산 매매를 할 때 실제 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하지 않고, 매수인이 내세운 다른 사람이 실제 매수인 행세를 하면서 매도인과 사이에 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 경료하는 형태입니다. 매도인이 명의신탁에 의한 등기인 것을 알고 있는 경우(법률상 표현은 '악의'라고 합니다)와 모르고 있는 경우(법률상 표현은 '선의'라고 합니다)에 따라 법률관계가 달라집니다.

 

모든 부동산명의신탁은 무효입니다.

 

양자간 등기명의신탁의 경우, 부동산의 소유자 명의가 바뀌었지만, 명의신탁에 의한 등기가 무효이기 때문에 기존에 자기 명의로 되어 있던 부동산의 소유자(=신탁자)가 소유권을 가지고 있습니다. 즉 명의신탁에 의한 소유권이전등기를 해서 소유자로 등기된 자(=수탁자)는 소유권이 없는 것입니다.

 

수탁자가 자신이 실제 소유권을 행사하려고 할 경우, 신탁자로서는 처분금지가처분을 하고 수탁자를 상태로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구 소송을 하면 됩니다.

 

대법원ﾠ2002. 9. 6.ﾠ선고ﾠ2002다35157ﾠ판결ﾠ【소유권이전등기】

 

【판시사항】

[1] 부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간 내에 실명등기를 하지 아니하여 명의신탁약정이 무효로 된 경우, 종전에 명의신탁 대상 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료한 적이 있던 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 구할 수 있는지 여부(적극)

[2] 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제11조 제2항 소정의 유예기간의 의미

【판결요지】

[1] 1995. 3. 30. 법률 제4944호로 공포되어 1995. 7. 1.부터 시행된 부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조, 제11조, 제12조 등에 의하면, 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자는 법 시행일로부터 1년의 기간 이내에 실명등기를 하여야 하고, 그 기간 이내에 실명등기 또는 매각처분 등을 하지 아니하면 그 이후에는 명의신탁약정은 무효가 되고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산의 물권변동도 무효가 된다고 규정하고 있으므로, 원칙적으로 일반 명의신탁의 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 그 등기의 말소를 구하여야 하는 것이기는 하나, 자기 명의로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있었거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 진정한 소유자는 그 등기명의를 회복하기 위한 방법으로 그 소유권에 기하여 현재의 원인무효인 등기명의인을 상대로 진정한 등기명의의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수도 있으므로, 명의신탁대상 부동산에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료한 적이 있었던 명의신탁자로서는 명의수탁자를 상대로 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 구할 수도 있다.

[2] 부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간 내에 실명등기 등을 하지 아니한 경우에는 종전의 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기가 원인무효로서 말소되어야 하므로 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 위 등기의 말소를 구하거나 진정명의 회복을 원인으로 한 이전등기를 구할 수 있는바, 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제11조 제2항에서, "국내거소신고를 한 외국국적동포가 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자 명의로 등기하거나 등기하도록 한 부동산에 관한 물권을 이 법 시행 후 1년 이내에 부동산실권리자명의등기에관한법률 제11조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 실명으로 등기하거나 매각처분 등을 한 경우에는 동법 제12조 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다." 고 규정하고 있다 할지라도, 이는 국내거소신고를 한 외국국적동포가 한 명의신탁의 경우에 한하여 부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간을 연장하여 주고, 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 소정의 유예기간 이후에 가서야 그 명의신탁계약 및 그에 기한 명의수탁자 명의의 등기가 원인무효가 된다는 것을 정하고 있는 것일 뿐, 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 소정의 유예기간 후에는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 등기말소청구의 소나 진정명의회복을 위한 이전등기청구의 소를 제기할 수 없음을 정하고 있는 규정은 아니다.

(출처 : 대법원 2002.09.06. 선고 2002다35157 판결 소유권이전등기 [공2002.11.1.(165),2417])

 

 

3자간 등기명의신탁의 경우, 명의신탁약정 자체가 무효이므로 수탁자는 비록 소유자로 등기되어 있지만 소유권을 가지고 있지 못하게 됩니다. 수탁자의 등기가 무효이므로 법률상 소유권은 매도인에게 있습니다. 즉 매도인과 매수인(=신탁자)이 매매계약을 체결하고 등기만 다른 사람에게 이전하였을 경우, 다른 사람(=수탁자) 명의의 등기는 무효의 등기이므로 법률상은 매도인이 소유권을 가지고 있고 매수인은 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 상태입니다.

 

따라서 매수인(=신탁자)로서는 매도인을 대위하여 명의자(=수탁자)를 상대로 진정명의회복을 위한 소유권이전등기 청구소송을 하고, 매도인을 상태로 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 청구하면 됩니다.

 

대법원ﾠ2002. 3. 15.ﾠ선고ﾠ2001다61654ﾠ판결ﾠ【토지소유권이전등기말소등】

 

【판시사항】

[1] 부동산실권리자명의등기에관한법률 소정의 유예기간이 경과하여 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 된 경우, 명의신탁자가 매도인에 대한 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 명의수탁자 명의의 등기의 말소를 구할 수 있는지 여부(적극)

[2] 이른바 3자간 등기명의신탁에 있어 명의신탁등기가 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행에 의하여 무효로 된 후에 명의수탁자가 임의로 신탁부동산을 처분한 경우, 매도인이 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해를 입었다고 볼 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】

[1] 부동산실권리자명의등기에관한법률에 의하면, 이른바 3자간 등기명의신탁의 경우 같은 법에서 정한 유예기간 경과에 의하여 기존 명의신탁약정과 그에 의한 등기가 무효로 되고 그 결과 명의신탁된 부동산은 매도인 소유로 복귀하므로, 매도인은 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수 있게 되고, 한편 같은 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약의 효력을 부정하는 규정을 두고 있지 아니하여 유예기간 경과 후로도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에 대하여 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 그 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구할 수도 있다.

[2] 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 매각처분한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 매수인은 유효하게 소유권을 취득하게 되는바, 명의신탁약정 및 이에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동을 무효로 하는 부동산실권리자명의등기에관한법률이 시행되기 이전에 매도인이 명의신탁자의 요구에 따라 명의수탁자 앞으로 등기명의를 이전하여 주었다면, 매도인에게 매매계약의 체결이나 그 이행에 관하여 어떠한 귀책사유가 있다고 보기 어려우므로, 자신의 편의를 위하여 명의수탁자 앞으로의 등기이전을 요구한 명의신탁자가 자신의 귀책사유로 같은 법에서 정한 유예기간이 지나도록 실명등기를 하지 아니한 사정에 기인하여 매도인에 대하여 매매대금의 반환을 구하거나, 명의신탁자 앞으로 재차 소유권이전등기를 경료할 것을 요구하는 것은 신의칙상 허용되지 아니하고, 따라서 매도인으로서는 명의수탁자가 신탁부동산을 타에 처분하였다고 하더라도, 명의수탁자로부터 그 소유명의를 회복하기 전까지는 명의신탁자에 대하여 신의칙 내지 민법 제536조 제1항 본문의 규정에 의하여 이와 동시이행의 관계에 있는 매매대금 반환채무의 이행을 거절할 수 있고, 한편 명의신탁자의 소유권이전등기청구도 허용되지 아니하므로, 결국 매도인으로서는 명의수탁자의 처분행위로 인하여 손해를 입은 바가 없다.

(출처 : 대법원 2002.03.15. 선고 2001다61654 판결 토지소유권이전등기말소등 [공2002.5.1.(153),882])

 

 

계약명의신탁의 경우, 매도인이 명의신탁약정을 알았느냐(악의), 몰랐느냐(선의)에 따라 법률관계가 달라집니다.

 

매도인이 악의인 경우, 애초에 매매계약 자체가 무효이므로 소유권은 여전히 매도인에게 있습니다. 따라서 매도인은 수탁자(=실제 매수인이 내세운 명의자)를 상대로 매매계약의 무효를 원인으로 한 소유권이전등기말소를 청구할 수 있고, 신탁자(=실제 매수인)는 수탁자를 상대로 매매대금 상당의 부당이득금반환을 청구할 수 있으며, 신탁자는 매도인과 아무런 법률관계가 없으므로 신탁자가 직접 매도인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수는 없습니다.

 

매도인이 선의인 경우, 부동산실명법 제4조 제2항 단서규정에 해당하므로 수탁자(=계약명의자)는 법률상 소유권을 가지게 됩니다. 신탁자(=실제 매수인)는 매도인과 어떠한 법률관계도 없으므로 어떠한 청구도 할 수 없습니다. 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환을 청구할 수 있는데, 부당이득은 매수자금 상당액입니다.

 

 

대법원ﾠ2005. 1. 28.ﾠ선고ﾠ2002다66922ﾠ판결ﾠ【소유권이전등기등】

 

【판시사항】

부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 후에 이른바 계약명의신탁약정을 한 경우, 명의수탁자가 명의신탁자에게 반환하여야 할 부당이득의 대상(=매수자금)

【판결요지】

부동산실권리자명의등기에관한법률 제4조 제1항, 제2항에 의하면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 계약명의신탁약정을 맺고 명의수탁자가 당사자가 되어 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권이전등기를 수탁자 명의로 마친 경우에는 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 되고, 다만 명의수탁자는 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 후인 경우에는 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 인하여 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당이득하였다고 할 것이다.

(출처 : 대법원 2005.01.28. 선고 2002다66922 판결 소유권이전등기등 [공2005.3.15.(222),393])

 

 

법원경매는 매도인이 명의신탁약정을 모른 경우(선의)에 해당하므로, 일단 경락명의자가 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

 

 

추후 명의수탁자(경락 명의인)가 변심해서 자신이 진정한 소유권자라고 주장하면, 법률상은 인정된다는 것입니다. 이때 명의신탁자(실제 돈을 댄 사람)는 명의수탁자(명의인)를 상대로 부동산의 명의를 이전하라는 소송을 하더라도 패소하게 된다는 것입니다. 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 매수대금에 상당하는 금액의 부당이득반환소송을 해야 합니다.

 

대법원 2009.9.10. 선고 2006다73102 판결 【부당이득금등】

 

【판결요지】

 

[1] 부동산경매절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 다른 사람과의 명의신탁약정 아래 그 사람의 명의로 매각허가결정을 받아 자신의 부담으로 매수대금을 완납한 경우, 경매목적 부동산의 소유권은 매수대금의 부담 여부와는 관계없이 그 명의인이 취득하게 되고, 매수대금을 부담한 명의신탁자와 명의를 빌려 준 명의수탁자 사이의 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 의하여 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자에 대하여 그 부동산 자체의 반환을 구할 수는 없고 명의수탁자에게 제공한 매수대금에 상당하는 금액의 부당이득반환청구권을 가질 뿐이다.

 

[2] 경매절차에서 매수대금을 부담한 명의신탁자와 매수인 명의를 빌려준 명의수탁자 및 제3자 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자가 다시 명의신탁자가 지정하는 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다면, 제3자 명의의 소유권이전등기는 위 법률 제4조 제2항에 의하여 무효이므로, 제3자는 소유권이전등기에도 불구하고 그 부동산의 소유권을 취득하거나 그 매수대금 상당의 이익을 얻었다고 할 수 없다. 또한, 제3자 명의로 소유권이전등기를 마치게 된 것이 제3자가 명의수탁자를 상대로 제기한 소유권이전등기 청구소송의 확정판결에 의한 것이더라도, 소유권이전등기절차의 이행을 명한 확정판결의 기판력은 소송물인 이전등기청구권의 존부에만 미치고 소송물로 되어 있지 아니한 소유권의 귀속 자체에까지 미치지는 않으므로, 명의수탁자가 여전히 그 부동산의 소유자임은 마찬가지이다.

 

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 

1. “명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하 “부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하 “실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

 

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

 

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

 

다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우

 

2. “명의신탁자”(名義信託者)란 명의신탁약정에 따라 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말한다.

 

3. “명의수탁자”(名義受託者)란 명의신탁약정에 따라 실권리자의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말한다.

 

4. “실명등기”(實名登記)란 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 전에 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기된 부동산에 관한 물권을 법률 제4944호 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행일 이후 명의신탁자의 명의로 등기하는 것을 말한다.

 

 

 

제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

 

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

 

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

 

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사