상가건물임대차계약 중도해지효력

전화번호를 3초 이상 길게 터치하면 자동 전화걸기를 할 수 있습니다

​법률상담전화  010-6833-5600

법무법인 우송  032-862-5056        

​

인천법무법인 우송 옥상에서 바라본 인천법조계 전경

 

상가건물 임대차 중도해지합의 명도소송 임대인 임차인

 

나억척 여사는 호프집을 운영하던 중 수익구조가 점점 나빠져서 "더 이상 영업을 하다가는 보증금도 다 까먹겠다"는 생각이 들었습니다.

 

아직 상가임대차계약기간이 1년 정도 남아 있었기 때문에 임대인에게 "호프집을 넘기고 나가겠다. 새로운 임차인이 나타나면 임대차계약을 해달라"고 요청하였고, 임대인으로부터 승낙을 받은 상태였습니다.

 

그래서 나억척 여사는 호프집을 인수할 새로운 임차인을 찾았습니다. 때마침 나돈만 씨가 호프집을 하겠다고 나섰습니다. 나억척 여사는 나돈만 씨와 사이에 호프집 영업양도양수계약을 체결하고 임대인에게 통지하였습니다. 나억척 여사와 나돈만 씨는 당연히 임대차계약조건(보증금, 월세 등)을 그대로 유지하는 것으로 생각하였습니다.

 

나억척 여사와 나돈만 씨, 임대인이 만난 자리에서 임대차계약을 체결하려고 조건을 조율하는 상황에서 임대인은 월세 30% 인상하지 않으면 임대차계약체결을 거부하겠다고 하였습니다. 나돈만 씨는 당연히 난색을 표했고, 결국 모든 양도양수계약은 없던 것으로 되었습니다. 

 

나억척 여사는 임대인에게 부당함을 호소하였지만 임대인은 요지부동이었습니다. 임대인은 "주변 월세가 다 올랐는데 나만 싸게 내놓을 수 없다"는 말만 되풀이 할 뿐이었습니다. 

 

사실 임대인은 속으로 나억척 여사에게 임대하던 가게를 자신의 아들에게 주어서 호프집 영업을 하게 할 속셈을 가지고 있었습니다. 그러기 위해서는 우선 나억척 여사를 내보내는 것이 급선무였습니다. 그래서 새로운 임차인에게 월세를 과다하게 올려서 요구하는 수법으로 임대차계약을 거부하였던 것이었습니다.

 

나억척 여사로서는 힘들지만 그냥 장사를 계속하는 것이 권리금 한푼 받지 못하고 나가는 것 보다는 나은 선택이었습니다. 그래서 나억척 여사는 임대인에게 "계약기간까지 차라리 영업을 계속하겠다"고 통보하였습니다. 

 

그러나 임대인은 "임대차계약은 합의로 해지된 것인데 지금에와서 무슨 소리냐? 당장 가게를 비워달라"고 요구하였습니다.

 

나억척 여사는 가게를 비워줘야 할까요? 아니면 임대차계약기간 만료일까지 영업을 계속할 수 있을까요?

 

나억척 여사가 임대차계약기간 중간에 새로운 임차인에게 가게를 넘기고 나가겠다고 하고, 임대인이 여기에 동의한 것은 임대차계약을 해지한 것이긴 하지만 조건부 해지라고 보는 것이 타당할 것입니다.

 

즉, 나억척 여사와 새로운 임차인과 사이에 영업양도양수계약이 체결되고, 임대인과 새로운 임차인과 사이에 임대차계약이 체결되는 것을 정지조건으로 하여 나억척 여사와 임대인과 사이의 임대차계약이 해지된다고 봐야 하며, 위 조건이 성취되지 않았기 때문에 임대차계약에 대한 해지의 합의는 효력이 발생하지 않는다고 할 것입니다. 

 

물론 구체적인 상황에 따라 확정적으로 해지되었다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 법적 효력이 달라질 것입니다.

 

건물명도·손해배상(기)

[대전지법 2017. 5. 19., 선고, 2016나108951, 108968, 판결 : 상고]

【판시사항】

상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례

【판결요지】

상가건물의 일부를 임차하여 10년 이상 점포를 운영하던 甲이 임대차기간 종료 전 乙과 위 점포에 관한 유·무형의 시설과 재산적 가치를 권리금을 받고 양도하기로 하는 계약을 체결하고 임대인 丙 등에게 乙과 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였다가 거절당하자, 丙 등을 상대로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 권리금회수 방해금지 의무 위반을 이유로 같은 조 제3항에 따른 손해배상금의 지급을 구하였는데, 丙 등이 전체 임대차기간이 5년을 초과하는 위 임대차계약의 경우는 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 계약갱신요구권이 없으므로 임대인인 丙 등은 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담하지 않는다고 주장한 사안에서, 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 같은 법 제10조 제1항 각호를 준용하고 있을 뿐 임차인의 계약갱신요구권 행사의 시적 한계를 규정한 같은 조 제2항을 명시적으로 준용하고 있지 않은데, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 자체에 내재된 법원의 법률해석 권한의 폭, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권과의 관계, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 입법 취지 등에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 해석·적용함에 있어 같은 법 제10조 제2항을 유추적용하는 것은 법원의 법률해석 권한의 한계를 일탈한 것이므로, 丙 등은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에서 정한 권리금회수 방해금지 의무를 부담한다고 한 사례.

 

민법

 

제147조(조건성취의 효과) ①정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.

②해제조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

③당사자가 조건성취의 효력을 그 성취전에 소급하게 할 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.

 

상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

 

그 외 더 많은 법률정보가 궁금하신 분은

전화문의 하시거나, 직접 방문하시면

친절하게 상담해드립니다.

인천 미추홀구 학익소로 62, 3층 305호 (학익동,정동법조빌딩) 인천지방검찰청 정문 건너편 정동빌딩 3층

 

법무법인 우송 QR코드

 

법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사