부동산매매계약 쌍무계약 동시이행항변권 이행제공정도 판단기준

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

부동산매매계약 쌍무계약 동시이행항변권 이행제공정도 판단기준

 

 

부동산매매계약을 한 사안에서 매도인과 매수인 간에 쌍방 의무를 이행하여야 하는데, 매도인이 불성실한 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 정한 매도인으로서의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 언제라도 이를 출금하거나 매도인의 계좌로 송금하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 매도인에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 한 것으로 볼 수 있다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조).

 

 

따라서 부동산 매 도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약 에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.

 

 

언제라도 이를 출금하거나 피고의 계좌로 송금하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 피고에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다고 볼 수 있다. 

 

 

<사건의 경위>

 

원고는 2022. 5. 16. 피고로부터 강원 평창군 ○○면 △△리 (지번 1 생략) 토지 및 그 지상건물과 같은 리 (지번 2 생략) 토지(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 220,000,000원에 매수하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고 같은 날 계약금 20,000,000원을 지급하였다.

 

 

이 사건 매매계약에 의하면 원고는 잔금 200,000,000원을 2022. 6. 15.까지 지급하여야 한다. 한편 이 사건 매매계약서에는 특약사항으로 ‘잔금 시 지붕, 외벽, 마당 콘크리트 공사(이하 ’이 사건 공사‘라 한다) 완료 조건임’이라고 기재되어 있다.

 

 

피고는 2022. 6. 15.까지 이 사건 공사를 완료하지 못하였고, 이에 피고측은 원고에게 공사 진행 상황을 봐서 잔금 지급일정을 알려주겠다고 하였다.

 

 

이후 피고는 이 사건 공사를 2022. 7. 15.까지 완료하기로 하였고, 원고는 2022. 7. 15. 이 사건 부동산을 방문하였는데 그때까지 이 사건 공사가 완료되지 않았다.

 

 

이에 원고측은 “빨리 끝내세요. 빨리 끝내면 끝나는 대로 계산 다 드릴게요.”라고 하였으나 피고는 이 사건 공사를 완료하였다고 주장하면서 원고에게 잔금 지급을 요구하였다.

 

 

원고의 보통예금 계좌에는 2022. 6. 15. 219,245,107원이, 2022. 7. 15. 308,539,420원이 예금되어 있었다.

 

 

원고는 2022. 7. 21.경 피고에게 ‘피고가 잔금 지급기일까지 이 사건 공사를 완료하여야 함에도 이를 이행하지 않았으므로 이 사건 매매계약을 해제한다.’는 취지의 통지를 하였다.

 

 

한편 이 사건 부동산에 관하여, 피고는 2022. 7. 15. 소외 1에게 같은 날 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 소외 1은 2022. 9. 28. 소외 2에게 채권최고액을 170,000,000원으로 한 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.

 

 

 

대법원 2024다237757   손해배상(기)   (마)   파기환송

 

[부동산 매매계약의 매수인이 매매대금 지급의무의 이행제공을 하였는지 여부가 문제된 사건]

 

◇부동산 매매계약에서 매수인에게 요구되는 잔금 지급의무 이행제공의 정도◇

 

  쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조). 따라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.

 

☞  피고는 원고에게 이 사건 부동산을 매도하면서 잔금 지급기일까지 이 사건 부동산에 이 사건 공사를 하고 인도 및 소유권이전등기를 마쳐주기로 하였는데, 피고가 잔금 지급기일로부터 한 달이 지나도록 공사를 마치지 못하였음. 원고는 피고와의 매매계약을 해제하고 피고를 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환과 손해배상을 청구하고, 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 공사와 동시이행관계에 있는 잔금 이행제공을 하지 않아 해제가 부적법하다고 주장함 

 

☞  원심은, 원고의 잔금 지급의무와 피고의 이 사건 공사 완료 의무는 동시이행의 관계에 있는데, 원고의 보통예금 계좌 잔액이 2022. 7. 15. 당시 매매계약의 잔금에 미치지 못하였고, 설령 계좌에 잔금 상당의 예금을 보유하고 있었다고 하더라도 피고에게 잔금 지급의무의 이행제공을 하였다고 보기 어렵다는 이유로 매매계약이 적법하게 해지되지 않았다고 판단하였음 

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고는 연기된 공사 완료 시전인 2022. 7. 15. 당시 잔금을 넘는 돈을 보통예금 계좌에 보유하였고, 언제라도 이를 출금하거나 피고의 계좌로 송금하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 피고에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다고 보아, 원심을 파기·환송함

 

 

민법

[시행 2025. 1. 31.] [법률 제20432호, 2024. 9. 20., 일부개정]

 

제387조(이행기와 이행지체) ①채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다. 채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다.

②채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자는 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다.

 

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 

제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사