집합건물법 관리단집회 서면결의 대리인

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인천법무법인우송 옥상에서 바라본 인천지방법원 인천지방검찰청 법조 전경

 

집합건물법 관리단집회 서면결의 대리인

 

집합건물법은 "1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다"고 규정하고 있습니다.

 

일반적으로 아파트는 거의 대부분 구분소유가 가능한 집합건물로 되어 있습니다. 상가건물의 경우 수십층의 빌딩이라고 하더라도 전체동이 1개의 소유권으로 등기되어 있으면, 이는 집합건물이 아닙니다.

 

집합건물인 상가건물 또는 아파트의 경우 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 법률상 당연히 설립된 것으로 봅니다. 즉 소유자들이 모여서 집회를 하고 관리단을 설립하는 행위가 없더라도 법률상 관리단이 자동적으로 존재한다는 것이라고 생각하시면 됩니다.

 

대법원은 "집합건물법 제23조 제1항 "건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다."라고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 2013. 3 .28. 선고 2012다4985 판결 등 참조)."라고 판시하고 있습니다.

 

그런데 관리단집회라는 것이 여간 성가스러운 일이 아닙니다. 특별한 일도 아닌 것으로 가지고 또는 늘 관행적으로 이어져오던 일을 가지고 관리단집회를 개최한다는 공고문이 붙어 있는 경우도 많습니다.

 

아마도 대부분의 구분소유자들은 관리단집회에 관심도 없고 참석도 하지 않으려고 합니다.

 

그러나 법률상 반드시 관리단집회의 의결을 거쳐야 하는 사항들이 있는데, 참석을 하지 않는 구분소유자들이 자신의 의결권을 행사할 수 있도록 대리인에 의하여 의결권을 행사할 수 있는 규정을 두고 있습니다.

 

실제로 관리단집회가 개최되는 경우에는 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있고, 관리단집회가 개최되지 않고 서면결의를 하는 경우에는 '구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다'고 규정하고 있는 바, 서면결의의 경우에는 ‘구분소유자들 중 1인’이 대리인으로 정해져 관리단에 신고된 경우를 제외하고는 서면결의는 관리단의 구성원인 구분소유자만 할 수 있습니다.

 

정리하면, 관리단집회 실제 개최시 서면 또는 대리인에 의해 의결권 행사 가능, 서면결의의 경우에는 구분소유자 중 1인이 대리인으로 관리단에 신고된 대리인 또는 구분소유자 본인만 의결권을 행사할 수 있다는 것입니다.

 

[대상판결] 서울고등법원 2021. 9. 29. 선고 2020나2019188 판결 (민사 34부)

 

[사안 개요]

     집합건물법상 관리규약 설정 요건(서면결의 요건 충족 여부)에 관한 사건

 

[판단]

     집합건물법상 서면결의(제41조)의 경우, 관리단집회가 실제로 개최된 경우의 의결권 대리행사(제38조)와 달리 구분소유자만 할 수 있고, 대리인결의의 경우에도 구분소유자 중 1인만 대리인이 될 수 있다는 이유로, 일부공용부분 관리단 설립을 위한 관리규약 설정에 임차인들이 대리하여 서면결의를 한 부분은 위법하다고 판시하여 원고 청구를 인용함

 

 

4. 피고 관리단에 대한 청구에 관한 판단
가. 피고 관리단 및 그 규약이 적법하게 성립되었는지 여부
1) 일부공용부분 관리단과 규약 성립 관련 법리
집합건물법 제23조 제1항은 "건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다."라고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 2013. 3 .28. 선고 2012다4985 판결 등 참조).

집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조제1항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로서 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263 판결 등 참조).

2) 관리단집회의 의결과 서면결의 관련 법리

 

구 집합건물법(2012. 12. 18. 법률 제11555호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제38조는 제1항에서 관리단집회에서의 의결 방법으로 “관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다.”고 규정하면서, 제2항에서 “의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다.”고 정하고 있다.

 

한편, 구 집합건물법 제41조 제1항은 “관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다.”고 규정하고 있고,

 

이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다(대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결 등 참조). 

 

그런데 구 집합건물법 제38조에서 허용하는 의결권의 대리행사는 실제로 관리단집회 결의가 소집․개최된 경우의 의결권 행사방법에 관한 것이고,

 

구 집합건물법은 그와 달리 관리단집회 결의에 갈음하여 서면으로 합의하는 경우에 관하여는 제41조 제1항에서 별도로 규정하면서 ’구분소유자의 5분의 4 이상‘의 합의라는 가중된 요건을 정하여 서면결의의 방법이 관리단집회 결의 방법과 다름을 명시적으로 정하고 있고,

 

한편 제41조 제2항에서 “구분소유자들이 미리 ’그들 중의 1인‘을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우”에 구분소유자들 중 1인인 대리인이 다른 구분소유자를 대리하여 서면결의 등을 할 수 있다고 정하고 있을 뿐 그 밖에 서면결의를 대리인에 의하여 할 수 있는 방법을 정한 바 없으므로,

 

실제로 관리단집회가 개최되어 관리단의 구성원이 한자리에 모여 논의하고 결의하는 경우와 달리 서면결의의 경우에는 구 집합건물법이 명문으로 정한 바와 같이 ‘구분소유자들 중 1인’이 대리인으로 정해져 관리단에 신고된 경우를 제외하고는 서면결의는 관리단의 구성원인 구분소유자만 할 수 있는 것으로 봄이 상당하다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

 

제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.

③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다.  <신설 2012. 12. 18., 2020. 2. 4.>

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다.  <신설 2012. 12. 18.>

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.  <개정 2012. 12. 18.>

② 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.  <개정 2012. 12. 18.>

③ 제1항의 서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보에 관하여는 제30조를 준용한다.  <개정 2012. 12. 18.>

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사

 

 

 

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