집합건물 관리주체 단전조치

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인천법무법인우송 옥상에서 바라본 인천지방법원 인천지방검찰청 법조 전경

 

 

[집합건물 관리주체가 실시한 단전조치의 적법성]

 

집합건물의 입주자 중 일부가 관리비를 연체할 경우 관리인의 입장으로서는 매우 곤혹스럽습니다. 아파트이든, 상가건물이든 집합건물에는 관리인이 있는데, 관리인은 관리비를 징수해서 공용부분 공과금, 인건비 등으로 지출해야 합니다.

 

이러한 경비는 모두 관리비에서 나오는 것인데, 관리비는 지출에 맞추어서 딱 그 만큼만 징수하기 때문에  일부 입주자가 관리를 연체하면 전체 관리비 운용에 차질을 가져옵니다.

 

관리인 입장에서는 관리비를 연체하는 입주자에 대하여 단전조치를 할 수 있으면 문제해결에 상당한 실효성을 가질 수 있습니다.

 

관리인은 일정한 경우에 있어서 관리비를 연체한 입주자에 대하여 단전조치를 취할 수 있고, 이러한 단전조치가 적법하다는 대법원 판례입니다.

 

[대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607(반소) 손해배상(기)]

 

◇단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치가 위법한지 여부◇

 

집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조).

단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다.

 

☞ 대법원은, 상가 집합건물의 관리단인 반소피고가 구분소유자인 반소원고들의 관리비 미납을 이유로 관리규약에 따라 단전조치를 했는데 소송과정에서 관리규약이 무효로 밝혀진 사안에서, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다는 이유로 손해배상을 구하는 반소 청구를 받아들이지 않은 원심을 정당하다고 보아 상고를 기각함

 

 

사건번호 생략

 

 

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사

 

 

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