계약명의신탁 거래당사자

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계약명의신탁 거래당사자

 

계약명의신탁은 매도인이 알지 못하였다면 유효합니다. 이는 부동산실명법 제4조 제2항 단서 규정에 의한 것입니다. 위 단서 규정을 반대해석하면, 거래의 상대방이 계약명의신탁약정이 있다는 사실을 알았다면 무효라는 것입니다.

 

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.
② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

 

그러나 대법원 판례는 위 단서규정의 적용에 있어서 상당히 관대한 여지를 두고 있습니다.

 

대법원은 "어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우에, 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 하며, 설령 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지이다."라고 판시하고 있습니다.

 

위 판례의 취지는, 부동산실명법 제4조 단서의 '명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우'를 너무 엄격하게 해석하지 않고 상당히 관대하게 해석하여, 설령 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 '명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우'와 마찬가지로 유효하다는 것입니다.

 

즉 거래의 당사자는 원칙적으로 계약의 명의자이므로 굳이 거래의 상대방이 명의자를 배제하고 실제 당사자와 계약을 체결하였다는 사정이 없으면 계약명의신탁으로 인하여 무효가 되는 것이 아니라 단서규정에 해당한다고 본 것입니다.

 

 

대법원2019다21422, 21439(참가)   소유권이전등기절차이행, 소유권이전등기   (라)   상고기각

[계약을 체결한 실제 행위자와 계약서상 명의자가 다른 사안에서 계약당사자 확정이 문제된 사건]

◇1. 계약 체결행위를 하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 계약의 당사자가 누구인지 결정하는 기준, 2. 매도인과 사이에 매매계약 체결행위를 한 사람과 계약서상 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의인 다른 경우 누구를 매매당사자로 보아야 하는지(=원칙적으로 계약명의자), 매도인이 명의신탁사실을 알고 있었다는 사정만으로 체결행위자를 매수인으로 볼 수 있는지(소극)◇

  1. 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 계약의 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제이다. 행위자와 상대방의 의사가 일치하면 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약 당사자로 확정하면 되지만, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않으면 계약의 성질․내용․목적․체결 경위 등 계약 체결에 관련된 모든 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 삼았을 것인지에 따라 계약 당사자를 결정하여야 한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결, 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결 등 참조). 계약 내용이 처분문서인 서면으로 작성된 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2002. 5. 24. 선고 2000다72572 판결, 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조).
  2. 따라서 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의와 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하는 경우에, 명의신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었다 하더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 함이 원칙이다(대법원 2013. 10. 7. 자 2013스133 결정, 대법원 2016. 7. 22. 선고 2016다207928 판결 등 참조).

 
☞  독립당사자참가인은 피고 소유의 임야에 관한 매매계약 체결행위를 하면서 매수인을 원고 명의로 하여 매매계약서를 작성하였음. 피고가 위 임야에 관해 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳐주지 않자 원고는 소유권이전등기절차 이행을 구하는 이 사건 소를 제기하였으나, 제1심은 위 임야에 대한 매매계약이 계약명의신탁이고 피고가 악의이므로 무효라는 이유로 원고의 청구를 받아들이지 않았음

☞  원심에서 독립당사자참가인이 참가하여 자신이 실제 매수인이라고 주장하면서 임야에 대한 소유권이전등기를 구하였으나, 원심은 매매계약의 당사자는 원고이고 원고와 독립당사자참가인 사이에는 계약명의신탁이 체결되었다고 판단하면서 독립당사자참가인의 청구도 받아들이지 않았음

☞  대법원은 위와 같은 법리에 따라 원심 판단을 수긍하고 독립당사자참가인의 상고를 기각하였음

 

대법원ﾠ2016. 7. 22.ﾠ선고ﾠ2016다207928ﾠ판결ﾠ【사해행위취소】
[공2016하,1220]
【판시사항】
타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우, 계약명의자인 타인이 매매당사자인지 여부(원칙적 적극) 및 이때 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 마찬가지인지 여부(원칙적 적극)
【판결요지】
어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인 명의로 하기로 한 경우에, 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 하며, 설령 상대방이 명의신탁관계를 알고 있었더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지이다.

【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체로부터 적법한 등기원인에 의하여 마쳐진 것으로 추정되며, 타인에게 명의를 신탁하여 등기하였다고 주장하는 사람은 그 명의신탁 사실에 대하여 증명할 책임을 진다(대법원 1997. 9. 30. 선고 95다39526 판결, 대법원 2000. 3. 28. 선고 99다36372 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2012다84479 판결 등 참조).
그리고 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 계약 당사자가 누구인지는 계약에 관여한 당사자의 의사해석 문제에 해당한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조). 행위자와 상대방의 의사가 일치하는 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약 당사자로 확정하여야 하고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약 당사자로 이해할 것인지에 의하여 계약 당사자를 결정하여야 한다(대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결, 대법원 2003. 9. 5. 선고 2001다32120 판결 등 참조).
따라서 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수하면서 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 한 경우에, 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과하므로, 상대방이 명의신탁자를 매매당사자로 이해하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 계약명의자인 타인을 매매당사자로 보아야 하며(대법원 1993. 4. 23. 선고 92다909 판결, 1997. 5. 16. 선고 95다29116 판결 참조), 설령 상대방이 그 명의신탁관계를 알고 있었다 하더라도 상대방이 계약명의자인 타인이 아니라 명의신탁자에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 마찬가지라 할 것이다(대법원 2013. 10. 7.자 2013스133 결정).
(출처 : 대법원 2016.07.22. 선고 2016다207928 판결 사해행위취소 [공2016하,1220])

 

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )

[시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]

제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사