부동산경매 임차인 배당요구 대항력 확정일자 전세보증금

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부동산경매 임차인 배당요구 대항력 확정일자 전세보증금

 

나착한 여사는 올해 2월경에 보증금 1억원에 주택을 임차하였습니다.

 

전입신고를 하면서 확정일자를 받지 않았습니다. 임대차계약 당시 1번 근저당권이 설정되어 있었는데, 채권최고액은 7억원이었습니다. 시가는 약 10억원 정도하는 주택이었습니다.

 

집주인은 "은행에서  1억원 정도  더 대출 받으려고 한다. 전입신고는 하되 확정일자는 받지 않았으면 좋겠다. 대신 전세보증금을 시세보다 싸게 해 주겠다"고 하였고, 이에 나착한 여사는 시세보다 저렴한 1억원에 전세를 들어가게 되었던 것입니다. 

 

나착한 여사가 전입신고를 한 후에 집주인은 2번 근저당권을 설정하고 1억원을 추가로 대출받았습니다.

 

그후 위 주택은 임의경매되었습니다. 나착한 여사로서는 전세보증금 1억원을 받기 위하여 어떻게 해야 할까요?

 

우선 나착한 여사는 지금이라도 확정일자를 받아야 합니다. 임대차계약을 한 임차인은 경매절차에 배당요구를 할 수 있는데, 모든 임차인이 배당요구를 할 수 있는 것이 아닙니다.

 

대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 배당요구를 할 수 있습니다. 다만 예외적으로 소액보증금으로 임차한 소액임차인은 확정일자가 없어도 배당요구가 가능합니다. 

 

 

소액보증금 이외에는 임대차계약서에 확정일자가 있어야 배당요구신청을 할 수 있습니다. 

 

위 사례의 경우 확정일자를 받고 배당요구신청서를 제출하면, 1번 근저당권과 2번 근저당권에 순위에서 밀리지만 3순위로 배당을 받을 수 있습니다.

 

만약 주택이 경매절차에서 선순위 근저당권설정 금액인 8억원을 초과해서 시세에 비슷하게 9억원에 매각되면, 나착한 여사는 전세보증금 중 상당한 금액을 배당받을 수도 있습니다. 

 

전입신고를 할 때 임대차계약서에 확정일자를 받지 않았다고 하더라고, 배당요구종기일까지 확정일자는 받고 배당요구를 하면 선순위채권에 배당하고 남은 금액이 있으면 후순위로 배당받을 수도 있다는 것입니다.

 

부동산경매절차에서 매각대금은 경매집행비용을 우선 공제하고 나머지 금액을 우선순위에 따라 배당합니다.

 

매각대금이 9억원이면 그 중에서 경매집행비용을 먼저 공제하고, 나머지 금액을 1번 근저당권자와 2번 근저당권자에게 순서대로 배당을 하고, 그래도 남은 금액이 있으면 후순위임차인이 배당받을 수 있습니다.

 

임대차계약 당시 확정일자를 받았더라면 1번근저당권 다음 순위로 배당을 받았을 것이나, 임대차계약 당시 확정일자를 받지 않았다고 하더라도, 추후 확정일자를 받아서 배당요구신청서를 배당요구종기일 전에 제출하였다면, 임차인으로서 배당을 받을 수 있습니다.

 

예를 들어서 만약 경매집행비용이 1천만원이라면, 매각대금 9억원 - 1천만원 = 8억9천만원이 배당금액이 되는데, 선순위 1번, 2번 근저당권자에게 8억원을 배당하고 남은 돈 9천만원을 배당받을 수 있습니다.

 

만약 추후에도 확정일자를 받지 않아서 배당요구를 하지 않았다면, 남은 돈 9천만원은 모두 임대인(소유자)에게 배당됩니다.

 

따라서 임차인으로서는 임대인(소유자)에게 배당되는 금액을 가압류하고 , 임대인(소유자)를 상대로 임대차보증금반환청구소송을 해서 승소판결을 받으면 임대인에게 배당되는 돈을 가져올 수 있습니다.

 

 

배당이의

[대법원 2017. 8. 29., 선고, 2017다212194, 판결]

【판시사항】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건인 ‘주택의 인도’의 의미
[2] 주택임대차보호법상 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요하는지 여부(소극) 및 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급한 경우, 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 우선변제권이 있는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】

[1] 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다. 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.
[2] 주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.

 

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 또한 위와 같은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(같은 법 제3조의2 제2항).
여기에서 ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전을 말한다. 이때 점유는 사회통념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람의 시간적·공간적 관계, 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려해서 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2001다78867 판결, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2005다24677 판결 등 참조). 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 자동문 비밀번호를 알려주었는지, 이사를 할 수 있는지 등도 고려하여야 한다.
주택임대차보호법은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다.
 
2.  원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음의 사실을 알 수 있다. 
가.  원고들은 부부 사이로 2012. 7. 16. 광주 광산구 (주소 1 생략)에 있는 신축 건물인 3층 단독주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)의 소유자 소외 1로부터 이 사건 주택 101호를 임차보증금 6,500만 원, 임대차기간은 인도일부터 2014. 8. 15.(24개월)까지로 정하여 임차하였는데(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 같은 날 소외 1에게 임차보증금 중 500만 원을 지급하였고, 나머지 6,000만 원은 2012. 8. 16. 지급하기로 약정하였다.
 
나.  원고들은 계약 당일 소외 1에게 이 사건 주택 101호로 바로 이사할 수 있는지 문의하였는데, 소외 1은 이를 승낙하고 원고들에게 비어 있던 이 사건 주택 101호의 현관 자동문 비밀번호를 알려주었다. 원고들은 2012. 7. 16. 이 사건 주택 101호로 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 다음 2012. 7. 17. 2.5t 차량과 사다리를 이용해서 종전 거주지인 광주 북구 (주소 2 생략)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에서 이 사건 주택 101호로 가구 등 일부 짐을 옮겼다.
 
다.  원고 1은 그때부터 2012. 8. 17.까지 평일에는 근처 직장의 출·퇴근 편의를 위해서 이 사건 주택 101호에서 머물면서 주로 잠을 자는 용도로 사용하고, 주말에는 원고 2와 함께 종전 거주지인 이 사건 아파트에서 지냈다. 원고 2는 2012. 8. 17. 이 사건 아파트의 임차보증금을 반환받아 같은 날 소외 1에게 이 사건 임대차계약에 따른 나머지 임차보증금 6,000만 원을 지급하고, 나머지 이사를 마친 뒤 그때부터 원고 1과 함께 이 사건 주택 101호에서 생활하였다.
 
라.  피고는 2012. 7. 30. 소외 1과 이 사건 주택 303호에 관한 전세계약을 체결하고, 2012. 8. 2. 이 사건 주택에 관해서 전세금 6,500만 원의 전세권설정등기를 마쳤다.
 
마.  소외 1은 2012. 8. 21. 이 사건 주택과 대지를 소외 2에게 매도하였다. 이후 소외 2의 채권자 소외 3이 2014. 5. 26. 광주지방법원 2014타경12155호로 이 사건 주택과 대지에 관한 강제경매를 신청하여 경매절차가 진행되었다.
 
바.  광주지방법원은 2015. 7. 1. 배당기일에서 피고를 원고들보다 선순위인 5순위로 하여 잔여액 60,295,651원을 배당하는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)를 작성하였다.
 
사.  원고들은 위 배당기일에서 피고의 배당액에 이의하고, 2015. 7. 8. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.
 
3.  원심은, 원고 2가 2012. 8. 17.까지 이 사건 아파트에서 생활하였고, 2012. 7. 17. 이사할 때 사용했던 2.5t 트럭이 보통의 살림에 비해서 매우 적은 짐을 옮기는 데 사용되는 것이어서 주거 생활을 위한 이사로 볼 수 없다는 등의 이유를 들어 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호의 점유를 이전받은 것으로 볼 수 없다고 보았다.
그러나 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 주택 101호가 비어 있었고, 임대인 소외 1이 임차인인 원고들에게 현관 자동문의 비밀번호를 알려주었으며, 원고들은 2012. 7. 17. 이 사건 주택 101호에 짐을 옮겨 놓았으므로, 늦어도 2012. 7. 17.에는 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 보아야 한다.
앞에서 본 바와 같이 원고들은 이 사건 임대차계약 당일 임차보증금의 일부를 지급하고 이 사건 주택 101호를 인도받아 전입신고와 확정일자를 마친 다음 이 사건 임대차계약이 정한 바에 따라 나머지 임차보증금을 지급하였다. 따라서 우선변제권의 기준시점은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날인 2012. 7. 18.이라고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고들은 이 사건 주택과 대지의 경락에 따른 배당금에 대하여 피고에 우선하여 변제받을 권리가 있다.
그런데도 원심은 이와 달리 원고들이 2012. 7. 16.경 이 사건 주택 101호를 인도받았다고 볼 수 없고, 임차보증금 중 500만 원만 지급하고 나머지 임차보증금을 지급하기 전에 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 피고보다 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 판단하였다. 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항에 정한 대항요건인 주택의 인도와 우선변제권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고들의 상고이유 주장은 정당하다.

손해배상(기)

[대법원 2006. 9. 28., 선고, 2004다68427, 판결]

【판시사항】

[1] 경매신청기입등기 전에 등기된 근저당권자가 배당요구를 하지 않은 경우 배당에서 제외되는지 여부(소극) 및 위 근저당권자가 경락기일까지 채권계산서를 제출하지 않은 경우 배당기준액(=등기부등본에 기재된 채권최고액)
[2] 확정된 배당표에 따라 배당을 실시한 후에도 배당을 받지 못한 우선채권자는 부당이득반환청구권을 가지는지 여부(적극)

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  심리미진 또는 채증법칙 위배 주장에 관하여
배당표에 실체적 하자가 있다는 이유로 부당이득반환청구를 하는 경우 그 전제로서 배당을 받을 수 있는 실체적 권리가 존재하여야 함은 상고이유로 주장하는 바와 같다.
원심이 채용한 증거들을 기록과 대조하여 보면, 해태제과 주식회사(이하 ‘해태제과’라고 한다)가 주식회사 에이스제과(이하 ‘에이스제과’라고 한다)의 대표이사 박경수에 대하여 8,450,881,722원 상당의 연대보증채권을 가지고 있고, 박경수 소유의 원심 판시 이 사건 부동산에 관하여 박경수가 해태제과에 대하여 현재 또는 장래에 부담할 단독 혹은 연대채무나 보증채무 등 모든 채무를 피담보채무로 하여 1992. 10. 29.과 1994. 5. 9. 이 사건 2개의 근저당권이 각 설정된 사실을 인정할 수 있으므로, 해태제과의 관리인인 원고가 이 사건 배당절차에서 선순위근저당권에 기하여 22억 원을 배당받았다고 하여도 박경수에 대하여는 여전히 배당잔액인 237,196,633원 이상의 연대보증채권이 남아 있는 것이고, 이는 후순위근저당권의 채권최고액의 범위 내로서 그 피담보채권이 되는 것이어서, 원심이 이를 기초로 후순위근저당권자인 원고에게 부당이득반환채권이 있다고 인정한 데에 후순위근저당권의 피담보채권의 존부 및 액수에 관하여 채증법칙 위반이나 심리미진의 위법이 있다고 할 수 없다. 이를 다투는 피고 천안시의 상고이유는 받아들일 수 없다.
또한, 앞서 본 바와 같이 원고가 가지는 2개의 근저당권의 피담보채권은 해태전자의 박경수에 대한 연대보증채권이라고 할 것이고, 원심도 그 피담보채권이 다른 채권이라고 인정한 바 없으므로, 이와 다른 전제에서 원심의 판단을 탓하는 피고 대한민국의 상고이유도 받아들일 수 없다.
 
2.  법리오해 주장에 관하여 
가.  경매신청기입등기 전에 등기된 근저당권자는 경락으로 인하여 그 권리가 소멸하는 대신 별도로 배당요구를 하지 않더라도 그 순위에 따라 경락대금에서 우선변제를 받을 수 있어 당연히 배당요구를 한 것과 같은 효력이 있으므로, 그러한 근저당권자가 배당요구를 하지 아니하였다 하여도 배당에서 제외하여서는 아니 되고( 대법원 1996. 5. 28. 선고 95다34415 판결 참조), 다만 그러한 근저당권자가 경락기일까지 구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 개정되기 전의 것) 제653조 제1항에 의한 채권계산서를 제출하지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 경매법원은 등기부등본에 기재된 채권최고액을 현실의 채권액으로 보아 배당함이 상당하다고 할 것이다.
위 법리를 기초로 원심판결 이유를 기록과 대조하여 보면, 원심이 원고가 선순위근저당권에 기하여 경매신청을 하면서 그 경매신청서에 청구금액을 ‘22억 원’이라고 기재한 이상 그 선순위근저당권의 채권최고액이 80억 원이고, 경매절차 진행중 채권액을 확장하는 내용의 채권계산서를 제출하였다고 하여 청구금액이 확장되는 것은 아니어서 경매법원으로서는 선순위근저당권자(경매신청채권자)의 지위에 있는 원고에게 청구금액 22억 원만을 배당하는 경우에도, 원고는 다른 한편으로 이 사건 경매개시결정등기 전에 등기된 후순위근저당권자이기도 하므로, 원고가 그 근저당권에 기해서는 배당요구를 하지 않았다고 하여도 그 근저당권자로서의 원고를 배당에서 제외하여서는 아니 되고, 따라서 경매법원으로서는 선순위근저당권자로서의 원고에게 22억 원을 배당하고 남은 잔액 237,196,633원을 피고들의 조세채권에 그 배당순위가 앞서는 후순위근저당권자로서의 원고에게 배당하였어야 할 것이라고 판단한 것은 정당하고, 거기에 민사집행에 관한 어떠한 법리오해의 위법도 없다. 이를 다투는 피고 천안시의 상고논지는 받아들일 수 없다.
 
나.  확정된 배당표에 의하여 배당을 실시하는 것은 실체법상의 권리를 확정하는 것이 아니므로 배당을 받아야 할 자가 배당을 받지 못하고 배당을 받지 못할 자가 배당을 받은 경우에는 배당에 관하여 이의를 한 여부 또는 형식상 배당절차가 확정되었는가의 여부에 관계없이 배당을 받지 못한 우선채권자에게 부당이득반환청구권이 있다( 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다51585 판결, 2000. 10. 10. 선고 99다53230 판결 등 참조).
이 사건에 관하여 보면, 원고는 경매개시결정등기 전에 등기된 후순위근저당권자로서 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당요구의 효력이 생기는 것이므로, 원고가 배당요구를 하지 않고 나아가 배당기일에 배당표에 대하여 이의하지 않았다고 하여도 그가 배당받을 수 있었던 금액을 배당받은 후순위채권자인 피고들을 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다고 할 것이므로, 같은 취지의 원심 판단은 정당하고 거기에 부당이득과 민사집행에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이를 다투는 피고 천안시의 상고논지도 받아들일 수 없다.
 

 

 

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1항ㆍ제2항  또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항  및  제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은  「민사집행법」에 따른 경매 또는  「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. 

 

민사집행법

제84조(배당요구의 종기결정 및 공고) ①경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때(그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다)에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다.

제88조(배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.

 

 

 

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