부동산매매계약 계약금 해약금 계약해제요건 위약금

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부동산매매계약 계약금 해약금 계약해제요건 위약금

 

부동산매매계약 후에 부동산가격이 폭등하거나 폭락하는 경우에 매매계약을 해제하는 경우가 많습니다. 매매계약시 주고받은 계약금은 특별한 사정이 없으면 해약금의 성격을 가집니다.

 

계약금만 주고받은 상태에서 계약을 해제할 수 있는 것은 상대방이 이행의 착수에 들어가기 전이어야 합니다.

 

부동산매매계약을 한 매도인과 매수인은 계약금만 주고받은 상태에서는 쌍방 계약을 해제할 수 있습니다.

단, 매매계약의 내용에서 '계약을 해제할 수 없다'고 규정하였으면 해제권을 행사할 수 없습니다. 이러한 경우에도 상대방이 불법을 저질렀거나 채무불이행을 하였을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

만약 계약금 1천만원, 중도금 4천만원, 잔금 5천만원으로 부동산매매계약을 체결하였다면, 매도인이든 매수인이든 계약금 1천만원만 주고받은 상태에서는 일방적으로 매매계약을 해제하는 것이 가능하다는 것입니다.

 

매도인으로서는 수령한 계약금 1천만원 + 1천만원 = 합계 2천만원을 상환하고 부동산매매계약을 해제할 수 있습니다. 매수인으로서는 지급하였던 계약금 1천만원을 포기하고 부동산매매계약을 해제할 수 있습니다. 

 

이러한 경우 배액을 상환하거나 포기하는 돈을 '해약금'이라고 합니다.

 

그런데 매매계약을 해약할 때 상당히 오해를 하는 부분이 있는데, 가령 매도인이 계약금 1천만원을 수령하였다가 1천만원을 반환하면서 매매계약을 해제한다고 하였을 때, 매수인이 계약해제에 동의하면서 "매도인이 매매계약을 해제하려면 해약금을 지급해야 하므로 계약금 1천만원 + 1천만원 = 해약금 2천만원을 지급해야 한다"라고 주장하면서 해약금 1천만원을 지급하라는 청구를 하는 경우가 있습니다.

 

이는 법리적으로 좀 어려운 부분인데, 법률전문가라면 당연히 하면 안되는 소송입니다. 법리적으로 해약금은 매매계약을 해제하려는 사람이 해약금을 지급해야만 된다는 것입니다. 즉 해약금을 지급하는 것이 해제권을 행사하기 위한 요건인 것입니다. 

 

해약금을 지급하지 않고 매매계약을 해제한다고 한들, 매매계약이 해제되지 않는다는 의미입니다.

 

따라서 해약금을 덜 받았다고 주장하면서 나머지 해약금을 지급하라는 소송은 성립할 수 없는 것입니다.

 

매도인이 해약금을 다 지급하지 않았음에도 불구하고 계약금만 반환하면서 매매계약의 해제를 주장할 경우, 매수인으로서는 매매계약의 유효를 주장하면서 매매계약의 이행을 청구하면 되는 것입니다. 

 

 

☞ 해약금 : 누구의 잘못도 없이 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 때. 

 

☞ 위약금 : 위약을 한 사람의 상대방이 위약을 한 사람한테 손해배상으로 청구할 때. 위약을 했다고 해서 그 상대방이 반드시 계약금을 모두 몰수할 수 있는 것은 아닙니다. 위약시에 계약금을 몰수한다는 약정이 있어야 가능합니다.  

 

<민법>

제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.

②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.

③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.

④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사