부동산임의경매무효 피담보채권 부존재 부당이득금반환

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부동산임의경매무효 피담보채권 부존재 부당이득금반환 

 

부동산 경매는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 임의경매는 근저당권, 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 경매를 실무상 일컫는 용어입니다. 강제경매는 판결 또는 공정증서 등 집행권에 의하여 부동산을 경매하는 절차를 말합니다.

 

강제경매는 반드시 판결문 등 집행권원 정본과 집행문이 있어야 합니다. 반면에 임의경매는 등기권리증 등 원인서류가 없다고 하더라도 근저당권설정등기가 기재되어 있는 부동산등기부등본을 제출하면 됩니다.

 

강제경매든, 임의경매든 채권이 존재하고 있어야 하는 것은 너무도 당연한 것입니다. 가령 승소판결문을 받아서 피고에게 판결금채권을 가지고 있지만 피고가 그 돈을 모두 변제하였다면, 판결문을 가지고 있다고 하더라도 채권이 변제되어서 소멸하였기 때문에 강제경매신청을 할 수 없습니다.

 

물론 법원은 변제사실을 알지 못하므로 절차상  채권자가 판결문을 제출하면서 강제경매신청을 하면 일단 강제경매개시결정이 날 것이지만, 향후 채무자가 변제를 이유로 청구이의소송을 해서 승소판결을 받으면 강제경매가 취소됩니다.

 

임의경매의 경우도 마찬가지입니다. 부동산에 근저당권이 설정되어 있지만 사실은 이미 근저당권의 피담보채권이 이미 변제되었다면 근저당권자는 임의경매를 신청하면 안되는 것입니다.

 

그럼에도 불구하고 근저당권자 근저당권설정등기가 살아 있음을 기화로 임의경매를 신청하면, 법원은 변제사실을 알지 못하므로 임의경매개시결정을 할 수밖에 없습니다.

 

그러면 근저당권설정자(채무자 또는 물상보증인)은 근저당권의 피담보채권이 이미 변제되어 소멸되었다는 주장을 하면서 근저당권말소소송을 해야 합니다. 근저당권말소소송을 할 때에는 본안소송을 제기한 직후에 곧바로 가처분신청을 해서 근저당권의 실행, 즉 임의경매를 중지시켜야 합니다.

 

이는 강제경매에 대하여 청구이의 소송을 하면서 강제집행정지신청을 하여 강제집행절차를 중지시키는 것과 같다고 생각하면 됩니다.

 

임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸하였다면, 그 경매개시결정은 아무런 처분권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이루어진 것으로서 위법하다.

 

그러므로 피담보채권이 소멸되어 무효인 근저당권에 기초하여 임의경매절차가 개시되고 매수인이 해당 부동산의 매각대금을 지급하였더라도, 그 경매절차는 무효이므로 매수인은 부동산의 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2013도 564 판결, 대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결 등 참조).

 

이와 같이 경매가 무효인 경우 매수인은 경매채권자 등 배당금을 수령한 자를 상대로 그가 배당받은 금액에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 등 참조).  

 

 압류 당시에 피압류채권이 존재하지 않는 경우에는 압류로서의 효력이 없고, 그에 기한 추심명령도 무효이므로, 해당 압류채권자는 압류 등에 따른 집행절차에 참여할 수 없다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결 참조).

 

또한 압류된 금전채권에 대한 전부명령이 절차상 적법하게 발부되어 확정되었더라도, 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때에 피압류채권이 존재하지 않으면 전부명령도 무효이므로, 피압류채권이 전부채권자에게 이전되거나 집행채권이 변제되어 소멸하는 효과는 발생할 수 없다(대법원 1981. 9. 22. 선고 80누484 판결, 대법원 2007. 4. 12. 선고 2005다1407 판결, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결 등 참조).

 

 

대법원 2023다228107   부당이득금  (자)   파기환송(일부)

[무효인 부동산 임의경매에 따라 수령한 배당금에 관해 부당이득반환을 청구한 사건]

◇1. 피담보채무가 소멸한 근저당권에 기초하여 개시된 임의경매절차의 효력(무효), 2. 압류 당시 피압류채권이 존재하지 않는 경우 압류·추심·전부명령의 효력(무효)◇

  1. 임의경매의 정당성은 실체적으로 유효한 담보권의 존재에 근거하므로, 담보권에 실체적 하자가 있다면 그에 기초한 경매는 원칙적으로 무효이다. 특히 채권자가 경매를 신청할 당시 실행하고자 하는 담보권이 이미 소멸하였다면, 그 경매개시결정은 아무런 처분권한이 없는 자가 국가에 처분권을 부여한 데에 따라 이루어진 것으로서 위법하다. 그러므로 피담보채권이 소멸되어 무효인 근저당권에 기초하여 임의경매절차가 개시되고 매수인이 해당 부동산의 매각대금을 지급하였더라도, 그 경매절차는 무효이므로 매수인은 부동산의 소유권을 취득할 수 없다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2013도564 판결, 대법원 2022. 8. 25. 선고 2018다205209 전원합의체 판결 등 참조). 이와 같이 경매가 무효인 경우 매수인은 경매채권자 등 배당금을 수령한 자를 상대로 그가 배당받은 금액에 대하여 부당이득반환을 청구할 수 있다(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다21640 판결 등 참조).
  2. 압류 당시에 피압류채권이 존재하지 않는 경우에는 압류로서의 효력이 없고, 그에 기한 추심명령도 무효이므로, 해당 압류채권자는 압류 등에 따른 집행절차에 참여할 수 없다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결 참조). 또한 압류된 금전채권에 대한 전부명령이 절차상 적법하게 발부되어 확정되었더라도, 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때에 피압류채권이 존재하지 않으면 전부명령도 무효이므로, 피압류채권이 전부채권자에게 이전되거나 집행채권이 변제되어 소멸하는 효과는 발생할 수 없다(대법원 1981. 9. 22. 선고 80누484 판결, 대법원 2007. 4. 12. 선고 2005다1407 판결, 대법원 2022. 12. 1. 선고 2022다247521 판결 등 참조).

☞  무효인 부동산 임의경매절차의 매수인인 원고가 배당금을 수령한 피고들에게 부당이득반환청구를 한 사안임

☞  원심은, 일부 피고들이 압류·추심·전부명령을 통한 별개의 채권집행절차에서 위 배당금을 수령하였으므로 원고에 대한 부당이득에 해당하지 않는다고 보아 청구를 기각하였음

☞  대법원은, 부동산 임의경매절차가 무효여서 배당표에 기재된 배당금채권이 존재하지 않은 이상 이에 대한 압류 및 추심·전부명령도 무효이고, 매수인인 원고와 배당표에 기재된 채권자들은 ‘급부부당이득’의 관계가 아니며, 배당금채권이 부존재하므로 ‘채권의 준점유자에 대한 변제’가 적용될 수도 없다고 보아, 부당이득, 임의경매절차의 법적성질, 민법 제470조 등에 관한 법리오해를 이유로 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

민사집행법

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18671호, 2022. 1. 4., 일부개정]

   제2절 부동산에 대한 강제집행

 제2관 강제경매

제80조(강제경매신청서) 강제경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

1. 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시

2. 부동산의 표시

3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

 

제3편 담보권 실행 등을 위한 경매

제264조(부동산에 대한 경매신청) ①부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다.

②담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 한다.

③부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때에는 제2항의 규정에 따라 제출된 서류의 등본을 붙여야 한다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사