상가건물임대차보호법 적용대상 상가건물 판단기준

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상가건물임대차보호법 적용대상 상가건물 판단기준

 

 

주택임대차보호법은 주거용건물의 임대차에 적용됩니다. 비주거용 건물은 적용대상이 아닙니다. 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 상가건물이 아니면 적용대상이 아닙니다.

 

상가건물은 부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 할 수 있는 건물을 말합니다.

 

사업용 내지 영업용 건물이어야 하며, 비사업용 건물은 적용대상이 아닙니다.

 

상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

<사건의 경위>

 

 

원고들은 2019. 10. 18. 피고에게 이 사건 건물을 임대차보증금 2,000만원, 월 차임 200만원(부가가치세 별도), 임대차기간 2020. 1. 17.부터 2022. 1. 16.까지로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 계약’이라고 한다).

 

 

피고는 2020. 2. 3.경 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 ‘(상호명 생략)’이라는 상호로 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 레이저용접의 제조업을 하여 왔다.

 

 

이 사건 건물의 부동산등기사항전부증명서에 표시된 용도와 일반건축물대장에 표시된 주용도는 ‘제조업소’인데, 이 사건 건물 중 일반철골구조에 의한 287.5㎡ 부분은 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 경량철골구조에 의한 36.8㎡ 부분은 제2종근린 생활시설(제조업소-사무실)이다.

 

 

이 사건 건물의 실제 구조 및 이용 현황에 의하면, 위 287.5㎡ 부분은 용접 작업장으로, 위 36.8㎡ 부분은 사무실로 각 구획되어 사용되고 있으며, 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업용 사무실을 두고 있지는 않다.

 

 

피고는 이 사건 건물에서 고객들로부터 의뢰받은 특정 물품에 관한 용접 가공 및 제조를 하고 완성된 제품을 고객들에게 납품하여 왔으며, 이 사건 건물 내부의 사무실에서는 제품 대금 수수를 위하여 세금계산서, 거래명세표 등을 발행 또는 교부하고, 고객들로부터 신용카드, 계좌이체 등의 방법으로 대금을 지급받아 왔다.

 

 

<대법원 판단>

 

 

이 사건 건물의 대부분은 용접 가공 및 제조를 하는 작업장이고, 일부분이 그 외의 업무를 하는 사무실로 구성되어 있다.

 

그러나 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조․가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 한다. 

 

 

대법원 2024다264865   건물인도   (차)   파기환송

 

[공장 임대차계약에 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는지 여부가 문제된 사건]

 

◇「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’) 적용대상인 ‘상가건물 임대차’의 의미 및 ‘상가건물’에 해당하는지에 관한 판단기준◇

 

  상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는 사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 그리고 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조). 

 

☞  임대인인 원고들은 임차인은 피고에게 이 사건 건물(공장)을 임대하였고, 피고는 이 사건 건물을 사업장소재지로 하여 사업자등록을 한 후 레이저 제조업을 영위하여 옴. 원고들은 이 사건 계약의 기간만료를 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도를 청구하고, 피고는 이 사건 건물이 상가임대차법이 적용되는 상가건물에 해당하고 피고의 갱신요구에 따라 갱신되었으므로 임대차기간이 종료하지 않았다고 다툼  

 

☞  원심은, 이 사건 계약은 제조업을 목적으로 한 공장 임대차로 보일 뿐이고, 이 사건 건물에서 상품 제조 등 사실행위를 넘어서 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다고 볼 수 없다고 보아, 이 사건 계약에 상가임대차법이 적용되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였음 

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, ➀ 제품 대금의 지급은 다양한 방법으로 이루어질 수 있고, 신용카드나 계좌이체의 방식으로 거래 대금을 지급하는 것은 통상의 거래에 있어 일반적인 지급 방식임에도 대금의 결제가 주로 계좌이체의 방법으로 이루어지는 것으로 보이므로 이 사건 건물에서 대금을 수수한다고 보기 어려워 이 사건 건물에서 영업행위가 이루어진다고 볼 수 없다는 취지의 원심의 판단은 선뜻 받아들이기 어렵고, ➁ 피고는 이 사건 건물 외에 별도의 영업소를 두고 있지 않으며 이 사건 건물에서 상품의 제조․가공과 함께 대금 수수 등 영리를 목적으로 하는 활동이 이루어지고 있으므로 제조업을 영위하는 상인인 피고가 이 사건 건물에서 하는 작업은 모두 일련의 영업활동에 해당하여 이 사건 건물 전체가 영업활동을 하는 하나의 사업장으로서 영업용으로 사용하는 건물이라고 보아야 하며, ➂ 이 사건 계약서의 표제가 ‘부동산(공장) 월세 계약서’이고 이 사건 계약서의 특약사항에도 이 사건 건물이 제조업임을 전제로 ‘상기 공장’이라는 문구가 기재되어 있으나, 피고와 같이 제조업을 영위하는 개인사업자가 운영하는 소규모 공장의 경우 별도의 영업소를 두지 않고 그 공장에서 상품의 제조․가공과 영업활동이 함께 이루어지는 경우가 통상적이므로 원고와 피고 모두 이 사건 계약 당시 이 사건 건물이 상품의 제조․가공과 영리를 목적으로 하는 활동을 하는 장소로 모두 사용될 것이라는 인식과 의사 합치가 있었다고 볼 여지가 크므로, 이 사건 건물은 단순히 상품의 제조․가공 등의 사실행위만이 아니라 그와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어지는 장소로서 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함

 

 

상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]

 

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29.,

 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

 

 

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