전세목적물 공유권자  전세보증금반환채무 불가분채무 사해행위취소 가액배상

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전세목적물 공유권자 전세보증금반환채무 불가분채무 사해행위취소 가액배상

 

사해행위를 이유로 채권자취소권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다.

 

 

따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소의 범위에서 제외되어야 한다.

 

 

공유물인 주택에 주택임대차보호법에 따라 임차보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 가진 임차인이 있고 그 주택의 공유자들이 불가분채무인 임차보증금 반환의무를 부담하는 경우,

 

공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다(대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결, 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다239401 판결 등 참조).

 

 

이러한 법리는 전세목적물의 소유권 중 일부 지분이 이전되어 전세목적물의 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후 그 공유자 중 1인이 자신의 지분을 처분함으로써 사해행위가 문제되는 경우에도 마찬가지로 적용된다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

 

대법원 2024다312566   사해행위취소   (마)   파기환송(일부)

[전세목적물의 일부 지분에 관한 양도계약 체결 후 합의해제에 대한 사해행위취소 및 원상회복청구에서 가액배상의 범위가 문제된 사건]

◇1. 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자의 지위(= 공동 전세권설정자) 2. 공동 전세권설정자가 부담하는 전세금반환채무의 법적 성질(= 불가분채무) 및 전세목적물의 소유권 중 일부 지분이 이전되어 전세목적물의 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후 그 공유자 중 1인이 자신의 지분을 처분한 것이 사해행위인 경우 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산에서 전세금 반환채권 전액이 공제되어야 하는지 여부(적극)◇

  가. 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권이 이전된 경우 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권을 취득한 신 소유자 사이에서 계속 동일한 내용으로 존속하게 되므로 목적물의 신 소유자는 구 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸하는 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다(대법원 2006. 5. 11. 선고 2006다6072 판결 참조). 한편 전세권이 성립한 후 전세목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자도 전세권자에 대하여 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담한다.

  나. 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니라 임대목적물을 다수 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 참조). 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무 역시 성질상 불가분채무이고(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결, 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결 등 참조), 이는 임대목적물의 소유권 중 일부 지분을 이전받은 새로운 공유자가 임대인 지위를 승계하여 기존 임대인과 함께 임차보증금 반환의무를 부담하게 되는 경우에도 마찬가지이다.

  한편 사해행위를 이유로 채권자취소권을 행사하는 경우 행위를 하지 않았다면 있었을 책임재산을 회복하도록 하여야 하고, 그보다 더 많은 책임재산을 회복하는 결과를 초래하는 것은 허용되지 않는다. 따라서 일반채권자들의 공동담보에 제공되지 않은 책임재산은 취소의 범위에서 제외되어야 한다. 공유물인 주택에 주택임대차보호법에 따라 임차보증금을 우선적으로 변제받을 권리를 가진 임차인이 있고 그 주택의 공유자들이 불가분채무인 임차보증금 반환의무를 부담하는 경우, 공유자 중 1인인 채무자가 처분한 지분 중에서 일반채권자들의 공동담보에 제공되는 책임재산은 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권 전액을 공제한 나머지 부분이다(대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결, 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다239401 판결 등 참조). 이러한 법리는 전세목적물의 소유권 중 일부 지분이 이전되어 전세목적물의 공유자들이 불가분채무인 전세금 반환의무를 부담하게 된 이후 그 공유자 중 1인이 자신의 지분을 처분함으로써 사해행위가 문제되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

☞  A가 피고로부터 이 사건 건물 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 공유지분’)을 양수하였고, 당시 이 사건 건물에는 전세권설정등기가 마쳐져 있었는데, 채무초과상태에 있던 A가 피고와 사이에 합의해제를 원인으로 유일한 재산인 이 사건 공유지분에 관하여 피고 앞으로 소유권이 복귀되게 하자, A의 채권자인 원고가 피고를 상대로 합의해제에 대한 사해행위취소 및 원상회복(가액배상)을 청구한 사안임

☞  원심은, A가 이 사건 공유지분을 양수하였더라도 피고와 공동으로 전세권설정계약의 당사자가 되는 것이 아니라고 보아 이 사건 공유지분의 가액에서 전세금 반환채권 전액이 아니라 1/2에 해당하는 금액만을 공제하는 방법으로 책임재산 가액을 산정하여 피고와 A 사이의 합의해제를 해당 범위 내에서 사해행위로 취소하고 가액배상을 명하였음

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, A는 이 사건 공유지분을 취득함으로써 피고와 공동 전세권설정자의 지위에서 전세금 반환의무를 부담하게 되었고 그 의무는 성질상 불가분채무에 해당하므로 합의해제 취소로 인한 가액배상 방법의 원상회복 범위를 정할 때는 사실상 유일한 책임재산인 이 사건 공유지분의 가액에서 전세금 반환채권 전액을 공제하여야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함

 

 

민법

[시행 2025. 1. 31.] [법률 제20432호, 2024. 9. 20., 일부개정]

 

제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>

②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사