토지임대차계약 지상물매수청구권 형성권 매매대금기준

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토지임대차계약 지상물매수청구권 형성권 매매대금기준

 

부동산에 관한 임대차계약 중 건물 소유 등을 목적으로 토지를 임차한 경우, 임대인이 임대차계약의 갱신을 원하지 않아서 임대차계약이 종료되면, 임차인은 임대인에게 건물 등의 매수를 청구할 수 있습니다.

 

이를 지상물매수청구권이라고 합니다.

 

지상물매수청구권은 토지임대차계약에만 적용되는 것입니다. 건물임대차에는 적용되지 않습니다.

 

건물 소유를 위한 토지임대차는 임차인이 토지를 임차하여 건물을 신축하거나 또는 기존 건물과 토지를 소유하다가 그 중 토지만 매도한 경우일 것입니다. 

 

어떤 경우이든지 간에 토지 위에 건물이 현존하는 상황임은 동일합니다.

 

이러한 경우에 임대차계약이 종료되었다고 해서 건물을 철거하도록 하는 것은 사회경제적으로 손해입니다.

 

이러한 사회경제적 손해를 회피하기 위하여 임차인에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있도록 하고, 임대인으로 하여금 지상물을 매수하도록 한 것입니다.

 

 

건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말하며,

 

민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생하므로,

 

따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면,

 

법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

즉 임차인이 지상물매수청구권을 행사했을 때 지상물의 가액은 시가를 기준으로 해야 하며 법원이 이를 임의로 증감할 수 없다는 것입니다.

 

 

대법원 2023다309020(본소), 2023다309037(반소)   토지인도(본소), 매매대금(반소)   (바)   파기환송(일부)

 

[법원이 지상물매수청구권 행사에 따른 매수가격을 산정할 때 지상물의 시가를 감액할 수 있는지 여부가 문제된 사건]

 

◇1. 토지임차인이 그 지상건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사한 경우, 그 건물의 매수가격(= 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가), 2. 법원이 지상물매수청구권 행사에 따른 매수가격을 산정할 때 지상건물의 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수 있는지 여부(소극)◇ 

 

  건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료함에 따라 지상건물 소유자가 임대인에 대하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권의 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카390 판결 참조). 그런데 민법 제643조에서 정한 지상물매수청구권은 이른바 형성권이므로, 그 행사로써 곧바로 임대인과 임차인 사이에 임차 토지 지상의 건물에 관하여 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 전원합의체 판결, 대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 참조). 따라서 지상물매수청구의 대상이 된 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 않았다면, 법원은 위와 같은 여러 사정을 종합적으로 고려하여 인정된 매수청구권 행사 당시의 건물 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립하였음을 인정할 수 있을 뿐, 그와 같이 인정된 시가를 임의로 증감하여 직권으로 매매대금을 정할 수는 없다.

 

☞  피고(반소원고)는 원고(반소피고)들로부터 토지와 주택을 임차한 뒤 임차 토지 지상에 건물을 신축하고 그곳에서 음식점을 운영하였는데, 임대차기간 만료 무렵 원고(반소피고)들로부터 임대차 갱신거절 통지를 받자, 위 건물에 관하여 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권을 행사한다는 통지를 하였음. 이에 원고(반소피고)들은 본소로 피고(반소원고)를 상대로 임대차 종료에 따른 건물철거 및 주택과 토지인도를 청구하고, 피고(반소원고)는 반소로 원고(반소피고)들을 상대로 지상물매수청구권 행사에 따른 건물 매매대금을 청구한 사안임

 

☞  원심은, 그 채택 증거를 종합하여 이 사건 건물의 시가가 50,818,560원인 사실을 인정하면서도, 이 사건 건물의 가액을 감액하여야 할 만한 상당한 이유가 있다고 판단한 다음, 피고의 지상물매수청구권 행사에 따른 이 사건 건물의 매수가격을 20,000,000원으로 정하였음

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 이 사건 건물의 매수가격에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 이루어지지 아니한 이상, 원심이 인정한 이 사건 건물의 시가를 피고(반소원고)의 지상물매수청구권 행사에 따라 성립한 매매계약의 매매대금으로 정하였어야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함

 

 

 

 

 

민법

[시행 2024. 5. 17.] [법률 제19409호, 2023. 5. 16., 타법개정]

 

제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

 

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

 

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사