집합건물법 공유부분 구분소유자 지분과반수 관리행위 보존행위

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

집합건물법 공유부분 구분소유자 지분과반수 관리행위 보존행위

 

민법 제256조는 "공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

공유물의 관리행위는 공유자의 지분의 과반수동의가 있어야 하며, 보존행위는 이러한 과반수 동의 없이 공유자 각자가 할 수 있다는 것입니다.

 

그런데 현실적으로 무엇이 관리행위이고 무엇이 보존행위인지 명백하지 않은 경우가 허다하며,이러한 사유로 보존행위에 속하는지, 관리행위에 속하는지 여부를 가리기 위하여 대법원 판결까지 받게 됩니다.

 

구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 하며,

 

 

설령 집합 건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소 유자가 방해배제 청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

<사안의 개요>

 

이 사건 집합건물

 

피고 서울주택도시공사(이하 ‘피고 공사’라 한다)는 청계천 복원사업으로 인한 대체 상가 공급을 목적으로 서울 송파구 (지번 생략)에 (집합건물명 생략)(이하 ‘이 사건 집합건물’이라 한다)를 신축하였다.

 

이 사건 집합건물은 패션관, 영관, 리빙관, ○○○관의 4개 건물이 중앙광장을 둘러싸는 형태로 구성되어 있고, 원형으로 각 건물을 연결하는 통로가 있다.

 

피고 공사는 이 사건 집합건물 중 일부는 분양하였고, 일부는 직접 소유하면서 임대하였다.

 

 

원고의 점포 구분소유 및 사용관계

 

원고는 2010. 4. 30. 피고 공사로부터 이 사건 집합건물 ○○○관 제△층 (호수 1, 2 생략)를 분양받아 그 무렵 소유권이전등기를 마친 구분소유자이다.

 

원고는 그 무렵 피고 공사로부터 ○○○관 제△층 (호수 3, 4, 5, 6 생략)를 임차하였다.

 

원고는 소유하거나 임차한 점포 등에서 □□□을 운영하였다.

 

 

이 사건 일괄구획 및 일괄임대차

 

이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 2014. 11. 26. 및 2016. 7. 15. ○○○관 지하 1층부터 지상 5층까지, 리빙관 지하 1층부터 지상 4층까지 중 각 층의 일부를 피고 주식회사 현대백화점(이하 ‘피고 회사’라 한다)에 일괄임대하여 판매시설을 개점하도록 하고, 그 용도와 업종의 변경을 승인하는 의결을 하였다.

 

원고의 사진관 점포는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차의 대상구역에 속하지 않았고, 원고는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 대하여 동의하지 않았다.

 

이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 2017. 2. 28. 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 관하여 ‘대상구역에 속하는 점포’의 구분소유자 중 86.6%, 의결권 중 95.35%가 서면 동의함에 따라 이 사건 집합건물 관리규약이 정한 의결정족수를 충족하였다고 판단하여 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차와 이를 위한 공사를 승인하기로 의결하였다.

 

다만 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차와 이를 위한 공사에 관하여 ‘대상구역에 속하지 않는 점포’의 구분소유자들까지 모두 포함한 관리단집회의 결의가 이루어졌다는 자료는 법원에 제출된 바 없다.

 

 

이 사건 공사

 

이 사건 집합건물 관리단은 2016. 9.경부터 2016. 12.경까지 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차의 대상구역에서 종전 벽을 철거하는 공사를 하였고, 피고 회사는 2017. 1. 2. 경부터 2017. 5. 27.경까지 전유부분과 공용부분의 구조와 배치를 바꾸고 인테리어를 하는 등의 공사를 하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 공사’라 한다).

 

피고 회사는 이 사건 공사를 통하여 원고 소유의 점포들이 있는 ○○○관 제△층의 공용부분 통로에 변경된 전유부분을 구획하기 위한 각 벽(이하 ‘이 사건 각 벽’이라 한 다)을 설치하였다.

 

 

<원심의 판단>

 

원심은, 피고 회사는 다음과 같은 이유로 원고에게 이 사건 각 벽을 철거할 의무가 있다고 판단하였다.

 

이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 이 사건 각 벽 등을 설치함으로써 집합건물의 공용부분인 통로의 위치, 형상, 효용을 실질적으로 변경시키는 것이므로, 공용부분의 변경에 해당하고,

 

공용부분을 변경하기 위해서는 구 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의3 이상의 결의 등을 갖추어야 한다.

 

그런데 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 적법한 관리단집 회의 결의를 갖추지 못하였으므로 무효이다.

 

 

피고 회사는 이와 같이 무효인 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 터잡아 이 사건 각 벽을 설치하여 이 사건 점용 통로 부분을 사실상 전유부분과 같이 배타적으로 점유 사용함으로써 원고의 공유지분권(점용 통로 부분을 본래의 용도에 따라 사용 수익할 수 있는 원고의 권리)을 침해하고 있다.

 

공유자는 자신의 지분권 행사를 방해하는 행위에 대해서 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사할 수 있고, 공유물에 대한 지분권은 공유자 개개인에게 귀속되는 것이므로 공유자 각자가 행사할 수 있다.

 

이와 같이 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제 청구로서 원상회복을 구하는 경우에는 관리단집회의 결의를 거칠 필요가 없다.

 

 

<대법원의 판단>

 

원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

 

공유물의 보존행위는 공유물의 멸실 훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적 법률적 행위이다.

 

민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결 등 참 조).

 

 

구 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있다.

 

 

앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 참조).

 

 

설령 집합 건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소 유자가 방해배제 청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다.

 

 

원심이 원용한 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수 지분권자가 공유물을 독점적으로 점유하는 다른 소수지분권자를 상대로 방해배제를 청구한 사안에 관한 것으로서, 다수의 구분소유자가 존재하는 집합건물 공용부분의 방해 배제청구와 관련된 이 사건에 원용하기에는 적절하지 않다.

 

원고가 구하는 이 사건 각 벽의 철거는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 따라 피고 회사에 점포를 임대한 다른 다수 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로서 공용 부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당한다고 보아야 한다.

 

그렇다면 이 사건 각 벽의 철거를 위해서는 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는데 그러한 결의를 거친 바가 없다.

 

그럼에도 원심은 원고의 이 사건 각 벽 철거 청구에 대하여 관리단집회의 결의 없이도 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 집합건물 공용부분의 관리행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

 

 

대법원 2023다240879   손해배상(기)   (아)   파기환송(일부)

 

[집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있다는 이유로 일부 구분소유자가 방해배제 청구로써 원상회복을 구하는 사건]

 

◇구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’) 제16조 제1항 단서에 따라 각 공유자가 할 수 있는 보존행위의 의미◇

  공유물의 보존행위는 공유물의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적․법률적 행위이다. 민법 제265조 단서가 이러한 공유물의 보존행위를 각 공유자가 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 공유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이므로, 어느 공유자가 보존권을 행사하는 때에 그 행사의 결과가 다른 공유자의 이해와 충돌될 때에는 그 행사는 보존행위로 될 수 없다고 보아야 한다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결 등 참조).

  구 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 관리단의 통상의 집회결의로써 결정한다고 정하면서 그 단서에 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다고 정하고 있다. 앞서 본 민법 제265조 단서의 취지, 구 집합건물법의 입법 취지와 관련 규정을 종합하여 보면, 구분소유자가 공용부분에 대해 그 지분권에 기하여 권리를 행사할 때 이것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이는 각 구분소유자가 구 집합건물법 제16조 제1항 단서에 의하여 개별적으로 할 수 있는 보존행위라고 볼 수 없고 구 집합건물법 제16조 제1항 본문에 따라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보아야 한다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결 참조). 설령 집합건물의 공용부분이 적법한 용도 또는 관리방법에 어긋나게 사용되고 있어 일부 구분소유자가 방해배제 청구로 원상회복을 구하는 경우라도 이러한 행위가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 이를 관리행위로 보아서 관리단집회의 결의를 거치도록 하는 것이 집합건물 내 공동생활을 둘러싼 다수 구분소유자들 상호간의 이해관계 조절을 위하여 제정된 구 집합건물법의 입법 취지에 부합하고 분쟁의 일회적인 해결을 위하여 바람직하다.

 

☞  이 사건 집합건물 관리단 대표위원회는 피고 회사에 집합건물 각 층의 일부를 일괄임대하여 판매시설을 개점하도록 하고, 일괄구획 대상구역에 속한 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 동의를 받아 공사를 승인하였으며, 피고 회사는 대형 아울렛 점포 운영을 위해 종전 벽을 철거하고 새로운 벽을 설치하는 방식으로 전유부분과 공용부분의 구조와 배치를 바꾸고 인테리어 공사를 진행하였음. 원고는 일괄구획 및 일괄임대차의 대상구역에 속하지 않는 점포의 구분소유자 또는 임차인으로, 위 일괄구획 및 일괄임대차가 적법한 관리단집회의 결의를 갖추지 못한 공용부분의 변경에 해당하여 무효라고 주장하면서, 피고 회사를 상대로 집합건물의 공용부분 통로에 설치된 각 벽의 철거를 청구한 사안임

 

☞  원심은, 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차는 적법한 관리단집회의 결의를 갖추지 못하였고, 피고 회사는 이와 같이 무효인 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 근거하여 이 사건 각 벽을 설치하여 이 사건 점용 통로 부분을 사실상 전유부분과 같이 배타적으로 점유․사용함으로써 원고의 공유지분권을 침해하고 있다는 등의 이유로, 피고 회사는 원고에게 이 사건 각 벽을 철거할 의무가 있다고 판단하였음

 

☞  대법원은, 원고가 구하는 이 사건 각 벽의 철거는 이 사건 일괄구획 및 일괄임대차에 따라 피고 회사에 점포를 임대한 다른 구분소유자들의 이익에 어긋나는 것으로서 공용부분의 보존행위가 아니라 관리행위에 해당하므로 이 사건 각 벽의 철거를 위해서는 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다고 보아, 이와 달리 원고의 이 사건 각 벽 철거 청구에 대하여 관리단집회의 결의 없이도 방해배제청구권을 행사할 수 있다고 판단한 원심을 일부 파기·환송함

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

 

제16조(공용부분의 관리) ① 공용부분의 관리에 관한 사항은 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다. 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>

② 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. <신설 2012. 12. 18.>

③ 제1항 및 제2항에 규정된 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>

④ 제1항 본문의 경우에는 제15조제2항을 준용한다. <개정 2012. 12. 18.>

 

 

제15조(공용부분의 변경) ① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. <개정 2020. 2. 4.>

1. 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우

2. 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우

② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

 

제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) ① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다. 다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 권리변동 있는 공용부분 변경에 관한 사항은 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. <개정 2023. 3. 28.>

② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

1. 설계의 개요

2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)

3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법

4. 변경된 부분의 용도

5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항

6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항

7. 대지사용권의 변경에 관한 사항

8. 그 밖에 규약으로 정한 사항

③ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.

④ 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다.

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]

 

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

제214조(소유물방해제거, 방해예방청구권) 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사