민법 제104조 불공정한 법률행위 궁박 경솔 무경험 무효

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

민법 제104조 불공정한 법률행위 궁박 경솔 무경험 무효

 

민사소송은 원고(소송을 제기한 사람)가 피고(소송을 제기당한 사람)에게 어떤 행위 또는 돈을 청구하는 것이 일반적입니다.

 

원고는 소송을 제기한 사람인데, 법원에 소장을 제출한 사람을 원고라고 하고, 피고는 소송을 제기당한 사람인데 법원으로부터 소장을 송달받은 사람을 피고라고 합니다.

 

피고는 민사소송 또는 행정소송 등에 사용하는 용어이며, 피고인은 형사재판에만 사용하는 용어입니다.

 

피고인은 형사재판을 받는 사람을 말하는 것이므로 일반적으로 어떤 범죄를 저지른 사람이라는 선입견을 가지게 됩니다. 그러나 형사재판을 받는 사람이라고 해서 범죄를 저지른 사람이라고 단정할 수는 없습니다. 

 

우리나라 헌법 제27조 제4항은 "형사피고인은 유죄의 판결이 확정될 때까지는 무죄로 추정된다"라고 규정하고 있습니다. 즉 무죄추정의 원칙에 따라 모든 형사재판을 받고 있는 피고인은 판결이 확정되어야 비로소 유죄인지, 무죄인지 확정되는 것입니다.

 

민사소송에서 원고는 단순히 소송을 제기한 사람이며, 피고는 단순히 소송을 제기당한 사람입니다. 형사재판에서의 피고인과 민사소송에서 피고를 동일시하여 민사소송에서의 피고를 무엇인가 잘못을 저지른 사람이라고 생각하면 안된다는 것입니다.

 

민사소송은 원고가 법률상 청구권을 주장하면서 피고에게 어떤 청구를 하게 되는데, 원고의 청구를 인용할지, 말지는 법률에 규정된 청구권이 정당한지 여부에 따라 달라지게 됩니다.

 

이때 원고와 피고는 쌍방간에 자신에게 유리한 법률규정과 사실관계를 주장하게 되는데, 가장 마지막 공격 또는 방어 법리는 신의성실원칙, 권리남용금지원칙입니다.

 

또 중요한 민법 규정은 반사회질서의 법률행위 또는 불공정한 법률행위에 관한 규정입니다.

 

민법 제103조(반사회질서의 법률행위)는 "선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다", 제104조(불공정한 법률행위)는 "당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다"라고 규정하고 있습니다. 

 

불공정한 법률행위의 형태 중 궁박에 관한 법리적 해석기준을 제시한 대법원 판결입니다.

 

‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 참조). 한편 당사자가 계약을 지키지 않는 경우 얻을 이익이 이로 인해 입을 불이익보다 크다고 판단하여, 그 불이익의 발생을 예측하면서도 이를 감수할 생각으로 계약에 반하는 행위를 함으로써 계약 상대방과의 관계에서 그가 주장하는 급박한 곤궁 상태에 이르렀다면, 이와 같이 그가 자초한 상태를 민법 제104조의 궁박이라고 인정하는 것은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다.

 

 

 

<사건의 개요>

 

원고는 2019. 6. 20. 공인중개사 소외 1의 중개로 피고 1로부터 서울 광진구 (주소 생략), 2층 주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다) 중 101호(이하 ‘이 사건 임차목적물’ 이라 한다)를 임대차보증금 2,000만원, 차임 월 60만원, 임대차기간 2019. 9. 20.부터 2021. 9. 19.까지로 정해서 임차하여 이 사건 임차목적물을 인도받은 뒤 전입신고를 마쳤다.

 

소외 2 회사는 피고 1이 소유하는 이 사건 주택 및 부지를 이와 인접한 3필지와 함께 매수하여 그 지상에 다세대주택을 신축하려고 하였다.

 

피고 1은 임대차기간 중인 2020. 7. 8. 소외 2 회사에 이 사건 주택 및 부지를 15억 6,000만원에 매도하면서, 계약금 1억 5,600만원은 계약 당일, 중도금 1억 5,600 만원은 2020. 9. 21., 잔금 12억 4,800만원은 2020. 11. 30.에 각 지급받기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.

 

이 사건 매매계약에는 피고 1이 다세대주택 신축을 위하여 이 사건 주택의 임차인들을 퇴거시켜야 하고, 잔금 지급일까지 이 문제가 완전히 해결되지 않으면 이 사건 매매계약의 위약금뿐만 아니라 소외 2 회사가 이와 함께 체결한 다른 부동산 매매계약의 위약금(각 계약에 따른 계약금 상당액의 위약금 합계액은 6억 8,400만원)도 모두 책임진다는 취지의 특약(이하 ‘이 사건 특약’이라 한다)이 포함되어 있었다.

 

 

피고 1은 원고에게 임대차계약을 합의해지하고 이 사건 임차목적물을 인도할 것을 요청하였으나 원고는 이에 응하지 않다가, 쌍방이 협의를 거쳐 2020. 11. 26.에 이르러, 원고는 2020. 11. 28.까지 피고 1에게 이 사건 임차목적물을 인도하고, 피고 1은 소외 2 회사로부터 매매대금 잔금을 수령하면 원고에게 합계 2억 2,500만원(인도 합의금 2억원 + 이사비용 500만원 + 임차보증금 2,000만원)을 지급하기로 약정하였으며, 공인중개사 소외 1은 원고의 채무, 피고 1의 아들인 피고 2는 피고 1의 채무를 각각 보증하였다(이하 ‘이 사건 합의’라 한다).

 

 

원고는 이 사건 합의에 따라 2020. 11. 27. 피고 1에게 이 사건 임차목적물을 인도하였고, 소외 2 회사는 2020. 11. 30. 피고 1에게 매매대금 잔금을 지급하고 이 사건 주택 및 부지에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

 

그러나 피고 1은 원고에게 임차보증금 2,000만원 및 이사비용 500만원만 지급하고 나머지 2억원을 지급하지 않았다.

 

 

원고는, 이 사건 합의에 따라 피고들이 채무자 또는 보증인으로서 원고에게 2억원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

 

피고들은, 원고가 이 사건 합의로 포기하는 임차권 가치는 약 500만 원에 불과한데 피고들은 그 대가로 무려 41배에 달하는 2억 500만원(임차보증금 2,000만원 제외)을 지급하도록 되어 있어 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 이러한 합의는 원고가 소외 2 회사에 거액의 위약금을 부담하는 등의 위험에 처한 피고 1의 경제적 궁박을 이용하여 체결한 것으로 민법 제104조의 불공정한 법률행위 등에 해당하므로 효력을 인정할 수 없다고 주장한다.

 

 

<원심의 판단>

 

원심은, 이 사건 합의에서 정한 원고의 급부에는 원고가 포기한 임차권의 가치뿐만 아니라 원고가 피고 1에게 이 사건 임차목적물을 인도하지 않을 경우 피고 1이 소외 2 회사에 부담할 위약금 6억 8,400만 원 상당의 손해를 면하게 된 것도 포함된다고 보아, 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 하기 어렵고, 이 사건에 나타난 여러 사정에 비추어 보면 피고들의 궁박을 인정하기도 어렵다는 이유를 들어, 피고들의 주장을 모두 배척하고 원고의 청구를 인용한 제1심판결을 그대로 유지하였다.

 

 

<관련 법리>

 

민법 제104조에 규정한 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다(대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카563 판결, 대법원 1992. 10. 23. 선고 92다 29337 판결 참조).

 

객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는지를 판단하려면 우선 해당 법률행위의 급부와 반대급부가 무엇인지를 확정한 뒤 그 각각의 객관적 가치를 비교ㆍ평가해야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2010다42075 판결 취지 참조).

 

또한 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는지는 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고, 구체적ㆍ개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 참조).

 

 

여기에서 급부와 반대급부는 해당 법률행위에서 정한 급부와 반대급부를 의미하므로, 궁박때문에 법률행위를 하였다고 주장하는 당사자가 그 법률행위의 결과 제3자와의 계약관계에서 입었을 불이익을 면하게 되었더라도, 특별한 사정이 없는 한 이러한 불이익의 면제를 곧바로 해당 법률행위에서 정한 상대방의 급부로 평가해서는 안된다.

 

이를 상대방의 급부로 평가한다면, 당사자가 그 불이익을 입는 것보다 해당 법률행위에서 정한 반대급부를 이행하는 것이 경제적으로 유리하다고 보아 그 법률행위를 한 대부분의 경우에 그 불이익을 포함한 급부의 객관적 가치가 반대급부의 객관적 가치를 초과하여, 그 이유만으로 당사자의 궁박 여부와 관계없이 법률행위의 불공정성이 부정되는 부당한 결과가 발생할 수 있기 때문이다.

 

 

이러한 불이익은 급부와 반대급부 사이의 객관적 가치 차이가 사회통념상 현저하게 균형을 잃은 정도에 이르렀는지, 또는 당사자가 궁박한 상태에 있었는지를 판단할 때 고려할 수 있을 뿐이다.

 

 

 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 참조).

 

 

한편 당사자가 계약을 지키지 않는 경우 얻을 이익이 이로 인해 입을 불이익보다 크다고 판단하여, 그 불이익의 발생을 예측하면서도 이를 감수할 생각으로 계약에 반하는 행위를 함으로써 계약 상대방과의 관계에서 그가 주장하는 급박한 곤궁 상태에 이르렀다면, 이와 같이 그가 자초한 상태를 민법 제104 조의 궁박이라고 인정하는 것은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다.

 

 

<대법원 판단>

 

원고와 피고들이 약정한 이 사건 합의에 따르면, 원고의 급부는 대항력 있는 임차권을 포기하고 임대차 기간 만료 전에 이 사건 임차목적물을 인도하는 것이고, 피고들의 반대급부는 그 대가로 약정금을 지급하는 것이다.

 

원고가 이를 이행하지 않을 경우 피고 1이 소외 2 회사에 부담하게 되는 위약금은 이 사건 합의가 아니라 소외 2 회사와 체결한 이 사건 매매계약에서 비롯된 것이다.

 

 

그러므로 이 사건 합의에 따른 원고의 이 사건 임차목적물 인도가 이루어짐으로써 피고 1이 위약금 지급을 면하게 되더라도 이는 원고의 급부 이행에 따라 소외 2 회사와의 계약관계에 후속적으로 발생하는 결과일 뿐 이 사건 합의에 따른 원고의 급부 그 자체를 구성하는 것은 아니다.

 

따라서 원심이 이러한 위약금 상당액을 원고의 급부에 포함시킨 뒤, 원고의 급부의 객관적 가치가 피고들의 반대급부의 객관적 가치보다 오히려 높으므로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 않는다고 판단한 것은 잘못이다.

 

 

한편 피고 1이 이 사건 합의를 하지 않으면 소외 2 회사에 거액의 위약금을 부담해야 하는 상황이었고, 이를 피하기 위해서 피고들이 이 사건 합의에서 원고의 급부에 비하여 객관적으로 과도한 반대급부를 부담하게 된 점 등에 비추어 피고들이 원고와 이 사건 합의를 하는 관계에서 다소 곤궁한 상태에 있었다고 볼 여지는 있다.

 

그러나 이러한 결과는 피고 1이 소외 2 회사에, 원고와의 임대차계약에 반하여 임대차 기간 중 원고를 퇴거시키겠다고 하면서 거액의 위약금까지 합의함으로써 비롯된 것이다.

 

 

이처럼 피고 1이 소외 2 회사와의 이 사건 매매계약으로 자신이 얻을 경제적 이익을 고려하여 원고와의 임대차계약 관계에서 발생할 수 있는 자신의 법적 경제적 위험을 예측하면서도 이를 기꺼이 감수하고 이 사건 매매계약을 체결한 결과 원고와의 관계에서 다소 곤궁한 상태에 빠졌더라도, 이와 같이 그가 자초한 상태를 민법 제104조의 궁박이라고 쉽사리 인정하여서는 안 된다.

 

 

이처럼 피고들이 곤궁한 상태에 이르게 된 원인과 배경을 비롯하여 당사자의 신분 및 상호관계, 이 사건 매매계약에 따른 경제적 이익, 이 사건 합의의 경위 및 내용, 이 사건 합의 이후의 상황, 이 사건 매매계약의 해제와 같이 피고 1에게 존재하였던 다른 대안 등 모든 사정을 고려하면, 원심이 판시한 바와 같이 이 사건 합의가 피고들의 궁박 상태에서 체결되었다고 단정할 수 없다.

 

 

결국 원심의 이유 설시에 일부 적절 하지 않은 부분이 있으나 이 사건 합의가 유효하다고 본 원심의 결론은 정당하여 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 민법 제104조에서 정한 불공정한 법률행위에 관한 법리오해, 판단누락 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

 

 

대법원 2023다301712   약정금   (마)   상고기각 

 

[대항력 있는 임차인이 임대차기간 만료 전에 임차목적물을 인도하고 그 대가로 임대인으로부터 약정금을 지급받기로 한 경우 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부가 문제된 사건]

 

◇민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’의 성립요건 및 그 판단 기준◇ 

 

  가. 민법 제104조에 규정한 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다(대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카563 판결, 대법원 1992. 10. 23. 선고 92다29337 판결 참조). 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는지를 판단하려면 우선 해당 법률행위의 급부와 반대급부가 무엇인지를 확정한 뒤 그 각각의 객관적 가치를 비교·평가해야 한다(대법원 2013. 9. 26. 선고 2010다42075 판결 취지 참조). 또한 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있는지는 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고, 구체적·개별적 사안에서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 참조).

  여기에서 급부와 반대급부는 해당 법률행위에서 정한 급부와 반대급부를 의미하므로, 궁박 때문에 법률행위를 하였다고 주장하는 당사자가 그 법률행위의 결과 제3자와의 계약관계에서 입었을 불이익을 면하게 되었더라도, 특별한 사정이 없는 한 이러한 불이익의 면제를 곧바로 해당 법률행위에서 정한 상대방의 급부로 평가해서는 안 된다. 이를 상대방의 급부로 평가한다면, 당사자가 그 불이익을 입는 것보다 해당 법률행위에서 정한 반대급부를 이행하는 것이 경제적으로 유리하다고 보아 그 법률행위를 한 대부분의 경우에 그 불이익을 포함한 급부의 객관적 가치가 반대급부의 객관적 가치를 초과하여, 그 이유만으로 당사자의 궁박 여부와 관계없이 법률행위의 불공정성이 부정되는 부당한 결과가 발생할 수 있기 때문이다. 이러한 불이익은 급부와 반대급부 사이의 객관적 가치 차이가 사회통념상 현저하게 균형을 잃은 정도에 이르렀는지, 또는 당사자가 궁박한 상태에 있었는지를 판단할 때 고려할 수 있을 뿐이다.

  나. ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 참조). 한편 당사자가 계약을 지키지 않는 경우 얻을 이익이 이로 인해 입을 불이익보다 크다고 판단하여, 그 불이익의 발생을 예측하면서도 이를 감수할 생각으로 계약에 반하는 행위를 함으로써 계약 상대방과의 관계에서 그가 주장하는 급박한 곤궁 상태에 이르렀다면, 이와 같이 그가 자초한 상태를 민법 제104조의 궁박이라고 인정하는 것은 엄격하고 신중하게 이루어져야 한다.

 

☞  원고는 피고 1로부터 이 사건 주택 일부를 임차하였고, A 회사는 이 사건 주택 및 부지를 매수하여 다세대주택을 신축하기로 계획하였음. 피고 1은 임대차기간 중에 A 회사에 이 사건 주택 및 부지를 매도하면서, 자신의 책임 하에 임차인들을 퇴거시키고 이를 이행하지 못하면 A 회사에 위약금을 부담하기로 약정하였음. 원고는 피고 1로부터 2억 2,500만 원을 지급받기로 하고 피고 1에게 임대차목적물을 인도하였으나, 피고 1은 원고에게 2,500만 원만 지급하였고, 이에 원고가 피고 1 및 보증인 피고 2를 상대로 미지급 약정금의 지급을 청구한 사안임 

 

☞  원심은, 원고의 급부와 피고들의 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있다고 하기 어렵고, 이 사건에 나타난 여러 사정에 비추어 피고들의 궁박을 인정하기도 어렵다고 보아, 원고의 청구를 인용하였음

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고의 임대차목적물 인도가 이루어짐으로써 피고 1이 위약금 지급을 면하게 되더라도 이는 원고의 급부 그 자체를 구성하는 것이 아니므로, 원심이 위약금 상당액을 원고의 급부에 포함시킨 뒤 원고의 급부의 객관적 가치가 피고들의 반대급부의 객관적 가치보다 오히려 높으므로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 않는다고 판단한 것은 잘못이지만, 원고와 피고들 사이의 약정이 피고들의 궁박 상태에서 체결되었다고 단정할 수 없다고 보아, 원고의 청구를 인용한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

 

 

 

 

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]

 

제2조(신의성실) ①권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.

②권리는 남용하지 못한다.

 

제103조(반사회질서의 법률행위) 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

 

제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사