가설자재 임대차계약해지 부당이득반환 가설자재인도청구

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가설자재 임대차계약 해지 후 가설자재 점유·사용에 따른 부당이득반환 및 가설자재 인도 등을 구한 사건

 

건설공사 현장에서 가끔 발생하는 상황입니다. 

 

발주자로부터 공사를 도급받은 원청업체는 시공 중 일부를 하청업체에게 하도급합니다. 하도급업체는 직접 공사를 하기 위하여 가설자재를 임차하여 사용하기도 합니다.

 

가설자재는 일반적으로 공사현장에서 일정 기간만 사용하기 때문에 계속적으로 공사를 하지 않는 이상 가설자재업체와 임대차계약을 맺고 임차해서 사용하는 경우가 많습니다.

 

공사를 하던 중 하도급업체가 부도나는 등의 사유로 하도급계약이 해지되었고, 원청업체가 남은 공사를 직접 시공하면서 하도급업체가 임차해서 사용하던 가설자재를 계속 사용하였습니다.

 

이러한 상황에서 가설자재를 임대한 가설자재업체가 원청업체를 상대로 가설자재의 차임상당의 부당이득금반환을 청구한 사례에서 원고 승소 취지로 파기환송한 대법원 판결입니다.

 

계약당사자로서의 지위 승계를 목적으로 하는 계약인수는 계약당사자 및 인수인의 3면 합의에 의하여 계약당사자 중 일방이 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하여 계약관계에서 탈퇴하고 제3자가 그 지위를 승계하는 것을 목적으로 하는 계약으로서 3면 계약으로 이루어지는 것이 보통이나 관계 당사자 중 2인이 합의하고 나머지 당사자가 이를 동의 내지 승낙하는 방법으로도 가능하고, 나머지 당사자의 동의 내지 승낙이 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니며 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능하다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다45221, 45238 판결 등 참조).

이러한 계약인수 여부가 다투어지는 경우에는, 그것이 계약 주체의 변동을 초래하는 등 당사자 사이의 법률상 지위에 중대한 영향을 미치는 법률행위인 점을 고려하여, 계약의 성질, 당사자의 거래 동기와 경위, 거래 형식 및 내용, 당사자가 그 거래행위에 의하여 달성하려는 목적, 거래관행 등에 비추어 신중하게 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다54535, 54542 판결 등 참조).

원심은 피고가 연평건설로부터 원고와의 임대차계약상 임차인 지위를 승계하였다는 원고의 주장에 대해 연평건설 등이 피고와 체결한 이 사건 정산 합의 및 양도양수 합의에 피고가 이 사건 임대차계약상 임차인 지위를 양수한다는 등의 언급이 없고, 원고와 피고 사이에 가설자재의 수량 등에 관한 다툼이 생기면서 임대차계약이 체결되지 아니하였으며, 원고가 연평건설을 상대로 2019. 9. 30.분까지의 차임 등의 지급을 구하는 소를 제기하여 화해권고결정이 확정되었다는 등의 이유로, 피고가 연평건설로부터 이 사건 임대차계약상 당사자 지위를 인수하기로 하는 합의가 있었다거나 이에 대한 원고의 동의 내지 승낙이 있었다고 보기 어렵다고 보았다.

 

임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용․수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 등 참조). 그러나 임대차계약이 종료된 이후에는 임차물을 소유하고 있는 임대인은 제3자를 상대로 위와 같은 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있다(대법원 2017. 9. 7. 선고 2014다82002 판결).

 

 

대법원 2022다296165   부당이득금   (바)   파기환송(일부)

[가설자재 임대차계약 해지 후 가설자재 점유·사용에 따른 부당이득반환 및 가설자재 인도 등을 구한 사건]

◇임대인과 임차인 사이의 임대차계약이 종료된 이후 임차물을 소유하고 있는 임대인이 제3자를 상대로 차임상당 부당이득반환청구를 할 수 있는지 여부(적극)◇ 

  임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용․수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 등 참조). 그러나 임대차계약이 종료된 이후에는 임차물을 소유하고 있는 임대인은 제3자를 상대로 위와 같은 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 있다(대법원 2017. 9. 7. 선고 2014다82002 판결 등 참조).

☞  원심은, 피고가 하수급인과의 양도양수 합의에 따라 원고의 가설자재에 관하여 사용 권한을 취득하였다는 등 이유로 부당이득반환청구를 배척하고, 원고 소유의 가설자재가 특정되기 어렵다는 등 이유로 가설자재 인도청구 및 대상청구를 배척하였음

☞  대법원은, ① 임대인인 원고의 동의가 없는 이상 피고는 하수급인과의 양도양수 합의로써 임대인인 원고에게 대항할 수 없고, 원고와 하수급인 사이의 임대차계약은 종료되어 원고는 임차물인 가설자재의 소유자로서 피고를 상대로 부당이득반환청구를 할 수 있다는 이유로, 이와 달리 본 원심판결 중 해당 부당이득반환청구 부분을 파기·환송하고, ② 원고의 가설자재는 일정한 재질, 규격을 갖추고 건설현장에서 사용되는 것으로 개성이 중시되는 물건이 아니라 종류물 내지 대체물로 볼 수 있고, 그 종류, 품질 및 수량이 특정되어 있다는 이유로, 이와 달리 본 원심판결 중 가설자재 인도청구 및 대상청구 부분을 파기·환송함

 

 

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사