동시이행항변권 사정변경 불안의 항변권

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동시이행항변권 사정변경 불안의 항변권

 

민법 제536조(동시이행의 항변권) 제1항은 동시이행항변권을 규정하고 있고, 제2항은 불안의 항변권을 규정하고 있습니다. 

 

동시이행항변권은 계약의 당사자가 서로 채무를 부담할 때 당자자 중 한 사람이 상대방에 대하여 주장할 수 있습니다.

 

부동산매매계약을 했을 때, 매도인은 부동산의 소유권을 이전해야 할 의무를 부담하고, 매수인은 매도인에게 매매대금을 지급해야 할 의무를 부담합니다.

 

이렇듯 매도인과 매수인이 각각 서로 상대방에게 어떤 의무를 부담하는 계약을 쌍무계약이라고 합니다.

 

이러한 쌍무계약은 원칙적으로 자신의 의무를 상대방에게 이행함과 동시에 상대방에게 의무의 이행을 청구할 수 있습니다. 즉 서로 자신의 의무를 동시에 이행해야 합니다.

 

이러한 동시이행은 부동산매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하면서 동시에 부동산소유권이전등기에 필요한 서류를 교부받는 형태가 일반적일 것입니다.

 

그런데 동시이행을 하지 않고 계약당사자 중 어느 한 사람이 먼저 자신의 의무를 이행하고 나중에 상대방에게 의무의 이행을 구하는 계약도 할 수 있는데, 이는 계약의 사적자치 원칙상 너무도 당연히 인정되는 것입니다.

 

선이행의무를 규정한 계약을 한 당사자는 자신의 의무를 먼저 이행해야 합니다. 그러나 만약 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 선이행을 거부하고 동시이행을 청구할 수 있습니다. 이를 불안의 항변권이라고 합니다.

 

 

이러한 불안의 항변권은 계약 체결 후 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼을 경우에도 가능한 바, 사정변경으로 인하여 당초의 계약 내용에 따른 당사자 중 어느 한 사람만의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었을 경우 그 계약당사자는 불안의 항변권을 행사할 수 있습니다.

 

사정변경으로 인하여 불안의 항변권을 행사할 수 있다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

대법원 2023다269139   소유권이전등기   (차)   파기환송

[아파트 매매계약서에 인도일과 실제 명도일 약정이 별도로 있는 경우 매도인의 현실인도의무 인정 여부가 문제된 사건]

◇1. 계약상 당사자 의사의 해석 방법, 2. 선이행의무를 지고 있는 당사자가 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우◇

  일반적으로 계약을 해석할 때에는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구하여야 한다. 계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만, 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결 등 참조).
  민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’란 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 가리킨다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 등 참조). 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다215791 판결 등 참조).

☞  원고는 피고와 피고 소유의 아파트(‘이 사건 아파트’)를 매수하기로 하는 계약(‘이 사건 매매계약’)을 체결하였는데, 당시 이 사건 아파트에는 임차인이 거주하고 있었고 매매계약 체결 당시 임차인은 원고에게 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명확히 밝혔음

☞  이 사건 매매계약 제2조는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2021. 4. 22.로 한다’고 정하고 있고, 특약사항으로 ‘실제명도는 2021. 12. 6.로 한다’고 정하고 있음

☞  임차인은 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였고, 원고는 피고의 잔금 지급 요구에 대해 임차인의 갱신요구권 행사를 이유로 잔금 지급을 거절하였으며, 피고는 등기서류 등을 공탁한 후 이 사건 계약을 해제한다는 의사를 표시함

☞  원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소를 제기하였고(이후 원심에서 손해배상청구 등을 추가함), 피고는 이 사건 매매계약이 피고의 해제권 행사로 인해 적법하게 해제되었다고 항변하였음

☞  원심은, 이 사건 매매계약의 해석상 피고가 원고에게 임차인에 대한 목적물반환청구권을 양도 등의 방법으로 인도할 의무가 있다고 보는 것이 타당하고, 현실로 인도할 의무가 인정되지 않는다고 보아, 피고의 해제가 적법하다고 판단하였음

☞  대법원은 위와 같이 판시하면서, 이 사건 매매계약의 해석상 쌍방이 피고의 현실인도의무 이행일은 2021. 12. 6.로 하되 임차인에 대한 이 사건 아파트의 반환청구권 양도에 의한 간접점유의 이전의무는 그보다 앞서 2021. 4. 22. 잔금 지급, 소유권이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의한 것으로 볼 수 있고, 임차인의 갱신요구권 행사로 인해 피고의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼으며, 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 원고의 선이행의무인 잔금지급의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있어 원고의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다고 보아, 이와 달리 피고의 현실인도의무가 인정되지 않는다고 보아 원고의 잔금 지급의무 이행거절은 부당하고 피고의 계약 해제 항변이 유효하다고 판단한 원심판결을 파기·환송함

 

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]

 

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사