집합건물법 구분소유자 시공사 담보책임 하자보수청구권 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권

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집합건물법 구분소유자 시공사 담보책임 하자보수청구권 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권

 

일반적인 도급계약의 경우 도급인과 수급인 사이에만 계약의 효력이 미치기 때문에 도급인으로부터 물건을 매수한 매수인은 수급인에게 직접 손해배상청구권을 가지지 못합니다.

 

예를 들어, 단독주택의 건축주가 단독주택을 건축하면서 건설회사에게 시공을 도급하였을 경우 시공상의 하자로 인한 손해배상청구권은 건축주가 가지는 것이며, 건축주로부터 단독주택을 매수한 매수인은 직접 시공회사에게 하자보수를 청구하거나, 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권을 가지는 것은 아닙니다.

 

그러나 아파트 등 집합건물은, 집합건물법 제9조에 의거하여 분양자(건축주)에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우, 아파트 소유자가 직접 시공사에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

 

이와 관련하여 집합건물법 제9조 제1항에 의한 시공사의 담보책임과 제2항에 의한 시공사의 담보책임은 별개의 법률상 책임이라는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

<사건의 경위>

 

원고는 이 사건 아파트의 입주자대표회의이고, 피고 양우건설 주식회사(이하 ‘피고 양우건설’이라 한다)는 이 사건 아파트를 건축한 시공자이며, 피고 건양디앤씨 주식회사(이하 ‘피고 건양디앤씨’라 한다)는 이 사건 아파트를 분양한 분양자이다.

 

원고는 이 사건 아파트 구분소유자 일부로부터 피고들에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하였고, 피고들에게 채권양도 통지를 하였다. 

 

이에 따라 원고는 피고들을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 이 사건 소를 제기하였다.

 

피고 양우건설은 분양자인 피고 건양디앤씨가 시공자인 피고 양우건설에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 소멸시효 완성으로 소멸하였으므로, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제9조 제2항에 따라 이 부분에 대하여 원고에게 책임을 부담하지 않는다고 주장하였다.

 

<대법원 판단>

 

집합건물법 제9조 제1항은 “제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자 (이하 ‘분양자’라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 ‘시공자’라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다.”라고 규정하고 있다.

 

이에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제1채무’라 한다)를 부담한다.

 

 

집합건물법 제9조 제2항은 “제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.”라고 규정하고 있다.

 

이에 따라 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수에 갈음하는 손해배상채무를 부담한다.

 

집합건물법 제9조 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다.”라고 규정하고 있다.

 

이에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제2채무’라 한다) 등 분양자에 대한 손해배상채무를 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다.

 

그러나 시공자의 구분소유자에 대한 제1채무와 시공자의 분양자에 대한 제2채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다.

 

집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유에 관하여 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타내고 있으나, 그렇다고 이러한 규정들로부터 제2채무의 시효소멸로 인하여 제1채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다.

 

대법원 2023다246600   손해배상(기)   (마)   상고기각

[집합건물 시공자가 구분소유자에 대하여 부담하는 담보책임이 문제된 사건]

◇집합건물 시공자의 분양자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채무의 소멸시효가 완성된 경우 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임이 소멸하는지 여부(소극)◇

  집합건물법 제9조 제1항은 “제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 ‘분양자’라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 ‘시공자’라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제1 채무’라 한다)를 부담한다.
  집합건물법 제9조 제2항은 “제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수에 갈음하는 손해배상채무를 부담한다.
  집합건물법 제9조 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제2 채무’라 한다) 등 분양자에 대한 손해배상채무를 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다.
  그러나 시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다. 집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유에 관하여 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타내고 있으나, 그렇다고 이러한 규정들로부터 제2 채무의 시효 소멸로 인하여 제1 채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다.

☞  아파트 입주자대표회의인 원고가 아파트의 구분소유자들로부터 시공자인 피고에 대하여 보유하는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안임

☞  피고는, 분양자가 피고에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이 소멸시효 완성으로 소멸하였으므로, 집합건물법 제9조 제2항에 따라 원고에게 책임을 부담하지 않는다고 주장하였음

☞  원심은, 원고가 피고에 대하여 집합건물법 제9조 제1항에 따른 직접청구권의 행사로서 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기한 이상, 분양자의 피고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소멸시효도 중단되었다고 판단하였음

☞  대법원은, 시공자의 구분소유자에 대한 채무와 시공자의 분양자에 대한 채무는 별개의 채무이므로 시공자의 분양자에 대한 채무의 시효 소멸로 인하여 시공자의 구분소유자에 대한 채무가 소멸한다고 볼 수 없다고 보아, 원고가 피고에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 존재한다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

 

 

 

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

 

제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다. <개정 2012. 12. 18.>

② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다. <신설 2012. 12. 18.>

③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다. <신설 2012. 12. 18.>

④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다. <개정 2012. 12. 18.>

 

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정] 

제667조(수급인의 담보책임) ①완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.

②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>

③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

 

제668조(동전-도급인의 해제권) 도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사