민간건설공사 표준도급계약서 타절시 기성고산정방법

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민간건설공사 표준도급계약서 타절시 기성고산정방법 잔여공사

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건축주로서 주택을 신축하기 위하여 공사업자에게 공사를 맡겼습니다. 주택건축을 맡기는 것을 법률상 '공사도급계약'이라고 합니다.

 

건축주 입장에서는 아무리 작은 규모의 공사라고 하더라도 '민간건설공사 표준도급계약서'에 따라 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다. 민간건설공사 표준도급계약서는 국토교통부에서 고시한 것인데 인터넷에서 쉽게 구할 수 있습니다.

 

자기가 살기 위해 자기 주택을 건축하는 사람은 공사업자에 비하여 상대적으로 계약에 관한 지식이 없기 때문에 구두계약을 했을 경우, 나중에 공사업자가 중도에 공사를 중지하고 증액을 요구하거나 공사대금을 미리 지급할 것을 요구하는 등 무리한 요구를 할 경우 공사업자에게 끌려갈 수 밖에 없습니다.

 

공사업자가 공사를 마치지 않고 중간에 공사를 중단할 경우에는 건축주로서는 공사를 타절하고 후속공사를 마무리해야 합니다. 이러한 상황을 대비하여 정식으로 계약서를 작성해 두는 것이 문제를 해결할 수 있는 길입니다.

 

건축주가 공사업자에게 선급금을 지급하였음에도 불구하고 공사업자가 공사를 완료하지 않고 중도에 공사를 일방적으로 중단하는 경우에는 건축주로서는 선급금에서 기성고를 공제한 나머지를 반환하라는 요구를 할 수 있습니다.

 

선급금에서 기성고를 공제하는 방법은 대법원 판례로 잘 정리되어 있는데, 기성고를 확정하는 방법에 따라 기성고를 확정하면 됩니다.

 

기성고 공사대금 = 약정된 총 공사비 × {(기시공부분에 소요된 공사비)/(기시공 부분에 소요된 공사비 + 미시공 부분에 소요될 공사비)}의 방법으로 기성고를 산출하면 됩니다.

 

공사 중간에 설계변경 등의 사유로 공사비가 증액되거나 감액된 경우에는 기성고를 산출하기가 어려울 수도 있습니다. 

 

건축주로서는 선급금을 최소한으로 지급하고 공사가 진행되는 상황에 따라 기성고를 지급하는 것이 좋은 방법이지만 공사 중간에 공사업자가 기성고를 초과해서 공사대금의 선지급을 요구하는 경우에는 명확한 자료(공사업자의 각서 등)를 받아두는 것이 좋습니다.

 

 

민간건설공사 표준도급계약서

[시행 2021. 9. 30.] [국토교통부고시 제2021-1122호, 2021. 9. 30., 일부개정]

국토교통부(건설정책과), 044-201-3506

1. 이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

　

2. 재검토기한

「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 예규에 대하여 2022년 1월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다. 

 부      칙 <제2019-220호,2019.5.7.>

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

 부      칙 <제2021-1122호, 2021.09.30.>

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

•  [붙임] 민간건설공사 표준도급계약서 

 

보증금

[대법원 2007. 9. 20., 선고, 2007다40109, 판결]

【판시사항】

[1] 선급금 지급 후 도급계약이 해제 또는 해지되는 등의 사유로 중도에 선급금을 반환하게 된 경우의 처리방법
[2] 선급금 지급 후 도급계약의 해제 또는 해지 등의 사유가 발생한 경우, 하수급인이 시공한 부분을 수급인의 기성고로 보아 선급금에서 공제할 것인지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 선급금은 자금 사정이 좋지 않은 수급인으로 하여금 자재 확보·노임 지급 등에 어려움이 없이 공사를 원활하게 진행할 수 있도록 하기 위하여, 도급인이 장차 지급할 공사대금을 수급인에게 미리 지급하여 주는 선급 공사대금으로, 구체적인 기성고와 관련하여 지급된 공사대금이 아니라 전체 공사와 관련하여 지급된 선급 공사대금이므로, 선급금을 지급한 후 계약이 해제 또는 해지되는 등의 사유로 중도에 선급금을 반환하게 된 경우에는, 선급금이 공사대금의 일부로 지급된 것인 이상 선급금은 별도의 상계 의사표시 없이 그때까지의 기성고에 해당하는 공사대금에 당연 충당되고, 그래도 공사대금이 남는다면 그 금액만을 지급하면 되는 것이고, 거꾸로 선급금이 미지급 공사대금에 충당되고 남는다면 그 남은 선급금에 관하여 도급인이 반환채권을 가지게 된다고 보는 것이 선금급의 성질에 비추어 타당하다.
[2] 건설산업기본법 제35조 제1항, 하도급거래공정화에 관한 법률 제14조 제1항 등에서 하도급대금의 직접지급에 관하여 규정을 두고 있는 것은 수급인이 파산하거나 그 외 사유로 하도급업자들에게 하도급대금을 지급하지 않거나 지급할 수 없는 사유가 생길 경우 약자의 지위에 있는 하도급업자들을 보호하고 공사 수행에 대한 대가를 실질적으로 보장하기 위함에 그 취지와 목적이 있는 것일 뿐이지 도급인과 하수급인과의 직접적인 도급계약관계의 설정을 전제로 한 것은 아니므로, 결국 하수급인이 시공한 부분은 수급인의 기성고로 볼 수밖에 없다. 또한, 하수급인은 수급인의 이행보조자에 불과하므로 수급인의 기성공사금액에는 그 이행보조자인 하수급인의 기성공사부분이 당연히 포함된다고 보아야 한다. 따라서 선급금을 지급한 후 계약의 해제 또는 해지 등의 사유가 발생한 경우에는 하수급인의 기성공사부분에 대한 공사대금도 포함한 수급인의 기성고를 선급금에서 공제하여야 하고, 그래도 남는 공사대금이 있는 경우에 한하여 하도급대금을 하수급인에게 직접 지급하여야 한다.

 

대법원ﾠ2019. 7. 11.ﾠ선고ﾠ2018다208338, 208345ﾠ판결ﾠ【손해배상(기)·손해배상(기)】
[미간행]
【판시사항】
[1] 수급인이 공사를 완성하지 못한 채 공사도급계약이 해제된 경우, 정산을 위하여 기성고에 따른 공사비를 산정하는 방법 및 당사자 사이에 도급인이 지급하여야 할 미완성건물(기성 부분)의 보수에 관한 약정이 존재하는 등 특별한 사정이 인정되는 경우, 위와 달리 공사비를 산정할 수 있는지 여부(적극)
[2] 감정인의 감정 결과의 증명력

1. 상고이유 제1, 4점에 대하여
가. 수급인이 공사를 완성하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산하여야 할 경우에 그 공사비는 다른 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정된 총공사비를 기준으로 하여 그 금액 중 수급인이 공사를 중단할 당시의 기성고 비율에 의한 금액이 되는 것이지만, 당사자 사이에 도급인이 지급하여야 할 미완성건물(기성 부분)의 보수에 관한 약정이 존재하는 등 특별한 사정이 인정되는 경우라면 그와 달리 산정할 수 있다고 봄이 상당하다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다25080 판결 참조). 그리고 감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2011다103199, 103205 판결 등 참조).
(출처 : 대법원 2019.07.11. 선고 2018다208338, 208345 판결 손해배상(기)·손해배상(기) [미간행])

 

대법원ﾠ1993.11.23.ﾠ선고ﾠ93다25080ﾠ판결ﾠ【공사대금】
[공1994.1.15.(960),179]
【판시사항】
가. 건축공사도급계약 해제시의 법률관계
나. "가"항에서 당사자 사이에 미시공공사비를 예정한 경우, 미완성건물에 대한 보수
【판결요지】
가. 건축공사도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에서 당사자 중일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효되고 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 인도받은 건물에 대한 보수를 지급하여야 할 의무가 있고, 이와 같은 경우 도급인이 지급하여야 할 미완성건물에 대한 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고비율에 의한 금액이 된다.
나. 위 "가"항의 경우 공사를 중단할 당시 당사자 사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정하였다면 도급인이 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 다른 특별한 사정이 없으면 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 된다고 봄이 상당하다.

【이 유】

피고의 상고이유에 대하여
원심의 사실인정이 채증법칙에 위배된다고 할 수 없음은 위에서 본바와 같은바, 건축공사도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에서 당사자 중 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효되고 수급인은 해제된 상태 그대로 그 건물을 도급인에게 인도하고 도급인은 인도받은 건물에 대한 보수를 지급하여야 할 의무가 있다 할 것이고, 이와 같은 경우 도급인이 지급하여야 할 미완성건물에 대한 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고비율에 의한 금액이 되는 것이나( 당원 1986.9.9. 선고 85다카1715 판결; 1989.12.26. 선고 88다카32470, 32487 판결; 1992.3.31. 선고 91다42630 판결 등 참조), 이 사건과 같이 공사를 중단할 당시 당사자사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정한 경우에 있어서는, 도급인이 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 다른 특별한 사정이 없으면 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 된다고 봄이 상당하다고 할 것이다.
그러므로 같은 취지에서 원심이 원·피고 사이의 이 사건 공사도급계약은 적법하게 해제되어 그 공사중단 당시의 미완성부분에 대해서만 실효되었다고 전제한 후, 원고가 1991. 1. 21.자 합의대로 미시공부분을 완공해 주지 아니하였다거나 피고 자신이 미시공부분의 대부분을 완공한 사실이 있다 하더라도, 피고가 그와 같은 사유를 내세워 기성부분에 대한 원고의 공사금 청구를 거부할 수는 없다고 본 조처나, 피고가 원고에게 지급하여야 할 공사비를 당초의 약정 총공사비 중에서 당사자사이에 미시공공사비로 예정한 금액을 공제한 잔액으로 본 조처는 모두 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 소론과 같은 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다.
(출처 : 대법원 1993.11.23. 선고 93다25080 판결 공사대금 [공1994.1.15.(960),179])

 

 

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사입니다