부동산담보신탁 소유권이전등기청구권압류 수탁자 손해배상책임

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부동산담보신탁 소유권이전등기청구권압류 수탁자 손해배상책임

 

부동산이 신탁되어 있으면 그 부동산의 실질적인 소유자가 위탁자임에도 불구하고 법률상 소유자는 수탁자이기 때문에 위탁자의 채권자는 그 부동산에 대하여 강제집행을 할 수가 없습니다.

 

이에 위탁자의 채권자는 위탁자와 수탁자 간의 신탁계약해지시 위탁자가 수탁자에 대하여 가지는 소유권이전등기청구권을 (가)압류하게 됩니다.

 

이때 위탁자는 이러한 강제집행을 회피하는 방법으로 수탁자 명의로 된 부동산을 곧바로 다른 제3자에게 매도하는 형식으로 소유권을 변경하는 경우가 있습니다.

 

이러한 사례에 대하여 대법원은 "부동산 담보신탁계약이 해지된 경우에는 ‘신탁재산 귀속’을 원인으로 위탁자에게 소유권이전등기를 한 다음 ‘분양계약’을 원인으로 매수인에게 소유권이전등기를 하는 것이 원칙이다. 이 경우에도 우선수익자의 서면요청에 따라 수탁자가 매도인으로서의 책임을 부담하지 않는 조건으로 신탁부동산의 소유권을 매수인에게 직접 이전할 수 있다는 내용을 특약사항으로 정하였다면, 이는 신탁계약 해지에 따른 소유권이전등기절차를 간편하게 처리하기 위하여 위탁자 대신 수탁자로 하여금 매수인에게 직접 신탁부동산에 관한 소유권이전등기를 하는 것을 예외적으로 허용하는 취지일 뿐 수탁자에게 신탁부동산에 관한 처분권한을 부여하거나 매수인에게 수탁자에 대하여 소유권이전등기청구권을 직접 취득할 수 있음을 정한 규정으로 볼 수는 없다. 따라서 위 특약사항에 따른 소유권이전등기는 수탁자가 신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하여 마쳐준 것이 아니고, 신탁계약 해지에 따른 수탁자의 위탁자에 대한 소유권이전등기와 이를 전제로 한 위탁자의 매수인에 대한 소유권이전등기가 단축되어 이행된 것에 불과하다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다19433 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결 참조).
  소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 변제금지의 효력에 따라 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되나, 이러한 압류에는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력이 없으므로, 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 마친 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없지만, 제3채무자가 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 마쳐준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위에 따른 배상책임을 진다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등 참조)."라고 판시하였습니다.

 

즉 부동산 담보신탁계약의 신탁자의 채권자인 원고들이 담보신탁계약의 해지를 원인으로 한 신탁자의 수탁자(신탁회사)에 대한 소유권이전등기청구권에 관한 압류·가압류를 마친 상태에서, 수탁자인 피고가 제3자에게 ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐준 사안에서, 피고・제3자 사이에 체결된 매매계약은 부동산 담보신탁계약 해지를 전제로 피고의 신탁자에 대한 소유권이전등기의무와 신탁자의 제3자에 대한 소유권이전등기의무를 단축하여 이행하는 방법을 정한 것에 불과하여 결과적으로 제3채무자인 피고가 원고들의 압류·가압류 결정을 무시하고 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐준 것이 되고, 따라서 피고의 원고들에 대한 불법행위책임이 성립한다고 인정하였습니다.

 

위탁자의 채권자가 위탁자의 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 압류한 후에, 수탁자가 다른 제3자에게 곧바로 소유권이전등기를 한 사안에서, 수탁자는 위탁자의 채권자에 대하여 손해배상책임이 있다는 내용입니다.

 

대법원2022다247750   손해배상(기)   (자)   파기환송

[부동산 담보신탁계약 해지 시 법률관계가 문제된 사건]

◇1. 신탁계약상 ‘우선수익자의 서면요청에 따라 수탁자는 매도인으로서의 책임을 부담하지 않는 조건으로 신탁부동산의 소유권을 매수인에게 직접 이전할 수 있다’는 취지의 특약을 한 경우, 이를 매수인에게 수탁자에 대한 소유권이전등기청구권을 직접 취득하게 하기 위한 규정으로 볼 수 있는지 여부(소극), 2. 소유권이전등기청구권에 대한 압류결정에 반하여 제3채무자가 채무자에게 경료해 준 소유권이전등기의 효력(유효), 제3채무자의 소유권이전등기청구권에 대한 압류결정에 위반한 행위로 압류채권자에게 손해가 발생한 경우, 제3채무자의 압류채권자에 대한 불법행위 성립 여부(적극)◇

  부동산 담보신탁계약이 해지된 경우에는 ‘신탁재산 귀속’을 원인으로 위탁자에게 소유권이전등기를 한 다음 ‘분양계약’을 원인으로 매수인에게 소유권이전등기를 하는 것이 원칙이다. 이 경우에도 우선수익자의 서면요청에 따라 수탁자가 매도인으로서의 책임을 부담하지 않는 조건으로 신탁부동산의 소유권을 매수인에게 직접 이전할 수 있다는 내용을 특약사항으로 정하였다면, 이는 신탁계약 해지에 따른 소유권이전등기절차를 간편하게 처리하기 위하여 위탁자 대신 수탁자로 하여금 매수인에게 직접 신탁부동산에 관한 소유권이전등기를 하는 것을 예외적으로 허용하는 취지일 뿐 수탁자에게 신탁부동산에 관한 처분권한을 부여하거나 매수인에게 수탁자에 대하여 소유권이전등기청구권을 직접 취득할 수 있음을 정한 규정으로 볼 수는 없다. 따라서 위 특약사항에 따른 소유권이전등기는 수탁자가 신탁계약에 따라 신탁부동산을 처분하여 마쳐준 것이 아니고, 신탁계약 해지에 따른 수탁자의 위탁자에 대한 소유권이전등기와 이를 전제로 한 위탁자의 매수인에 대한 소유권이전등기가 단축되어 이행된 것에 불과하다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다19433 판결, 대법원 2018. 12. 27. 선고 2018다237329 판결 참조).
  소유권이전등기청구권에 대한 압류가 있으면 변제금지의 효력에 따라 제3채무자는 채무자에게 임의로 이전등기를 이행하여서는 아니 되나, 이러한 압류에는 청구권의 목적물인 부동산 자체의 처분을 금지하는 대물적 효력이 없으므로, 제3채무자나 채무자로부터 이전등기를 마친 제3자에 대하여는 취득한 등기가 원인무효라고 주장하여 말소를 청구할 수 없지만, 제3채무자가 압류결정을 무시하고 이전등기를 이행하고 채무자가 다시 제3자에게 이전등기를 마쳐준 결과 채권자에게 손해를 입힌 때에는 불법행위에 따른 배상책임을 진다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등 참조).

☞  부동산 담보신탁계약의 신탁자의 채권자인 원고들이 담보신탁계약의 해지를 원인으로 한 신탁자의 수탁자(신탁회사)에 대한 소유권이전등기청구권에 관한 압류·가압류를 마친 상태에서, 수탁자인 피고가 제3자에게 ‘매매’를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐준 사안에서, 피고・제3자 사이에 체결된 매매계약은 부동산 담보신탁계약 해지를 전제로 피고의 신탁자에 대한 소유권이전등기의무와 신탁자의 제3자에 대한 소유권이전등기의무를 단축하여 이행하는 방법을 정한 것에 불과하여 결과적으로 제3채무자인 피고가 원고들의 압류·가압류 결정을 무시하고 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐준 것이 되고, 따라서 피고의 원고들에 대한 불법행위책임이 성립한다고 보아, 피고의 제3자에 대한 소유권이전등기가 부동산 담보신탁계약 해지를 원인으로 한 것이 아니라는 취지로 보아 피고의 불법행위책임을 인정하지 아니한 원심을 이 사건 담보신탁계약 특약사항 제7조 제3・4항의 해석 및 압류 및 가압류결정의 효력 범위에 관한 법리오해 및 심리미진을 이유로 파기한 사례

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사