부동산매매계약 가계약금 위약금 해약금

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부동산매매계약 가계약금 위약금 해약금

 

부동산을 매매할 때, 또는 임대차계약을 체결할 때 흔히 '가계약금'을 주고 받는 경우가 많습니다. 이러한 경우 가계약금을 주는 입장과 받는 입장은 서로 다른 생각을 하는 것이 일반적인 것으로 보입니다.

 

가계약금을 주는 입장에 있는 사람은 '상대방이 본계약을 거절하면 2배를 받을 수 있고, 만약 내가 여의치 않아서 본계약을 체결하지 않으면 가계약금이니까 전부 돌려받을 수 있겠지'라고 생각하고, 

 

가계약금을 받는 입장에 있는 사람은 '상대방이 본계약을 거절하면 당연히 가계약금은 몰수하는 것이고, 만약 내가 여의치 않아서 본계약을 체결하지 못하면 받았던 가계약금만 돌려주면 되겠지'라고 생각합니다.

 

서로서로 자신에게만 유리하게 상황을 판단하고 해석하는 것입니다. 그러나 위 생각들은 모두 올바른 것이 아닙니다.

 

법원의 판단기준은 구체적인 경우마다 케이스바이케이스로 판단합니다. 단순히 가계약금이라는 명목으로 돈을 주고받았다고 해서 반드시 돌려주어야 한다거나 반드시 몰수할 수 있다고 판단하는 것이 아니라, 구체적인 사안에 따라 계약이 체결되었다고 볼만한지, 조건은 없는지, 가계약금을 반환하기로 한 약정이 있는지, 약정이 없다면 어떻게 하는 것이 합리적인지, 본계약 체결을 하지 못한 사유가 누구에게 책임이 있는지 등 여러 상황을 종합적으로 판단하는 것입니다.

 

아래 하급심 판결은 가계약금을 주고받았으나 계약을 체결한 것으로 볼 수 없다고 보아서 가계약금만 반환하면 되는 것이고 위약금까지 지급할 의무는 없다는 취지의 판결입니다.

 

 

[민사] 가계약금 1,000만 원의 수수사실만으로는 아파트 매매계약 및 위약금 약정의 성립을 인정하기 어렵다고 판단한 사례(대구지법 2022나316920 판결)

 

ㅇ 사건의 개요

- 원고(매수인)는 피고(매도인)의 아파트를 매수하기로 하고 가계약금 1,000만 원을 입금하였습니다.

- 위 아파트의 임차인이 계약갱신청구권을 행사하겠다는 의사를 밝히자 피고(매도인)가 원고(매수인)에게 가계약금 1,000만 원을 돌려주려고 하였으나, 원고(매수인)는 수령을 거부하였고, 이에 피고(매도인)는 수령하였던 가계약금을 반환하기 위하여 법원에 변제공탁을 하였는데, 원고(매수인)은 가계약금의 2배인 2천만원을 지급하라는 위약금 청구소송을 제기하였던 것입니다.

 

ㅇ 당사자 주장의 요지

- 원고(매수인)는, "피고(매도인)는 정당한 사유 없이 매매계약을 해제하였으므로, 1,000만 원의 배액인 2,000만 원의 위약금을 원고(매수인)에게 지급할 의무가 있다"고 주장하였고,

- 피고(매도인)는, 원고(매수인)와 피고(매도인) 사이에 매매계약 및 위약금 약정이 체결되지 않았다고 주장하였습니다.

 

ㅇ 판단 요지

 이러한 사안에서, 법원은 "아래 사정들에 비추어보면 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 매매계약 및 위약금 약정이 성립되지 않았으므로, 원고의 청구는 받아들일 수 없다"고 판결하였습니다. 

 

- 피고가 E부동산공인중개사사무소에 이 사건 아파트의 매매에 관한 중개를 의뢰하였다고 볼만한 자료가 없고,
- 피고가 E부동산공인중개사사무소에게 이 사건 아파트 매매가격을 알려주고, 매매계약 체결일시나 장소를 E부동산공인중개사사무소와 협의하였으며, E부동산공인중개사사무소 직원의 요구에 따라 ‘가계약금’ 명목의 금원을 입금받기 위한 계좌를 알려주기는 하였으나, 그러한 사실만으로 피고가 E부동산공인중개사사무소에게 매매계약 체결에 관한 권한을 위임하였다거나 계좌로 입금받기로 한 ‘가계약금’이 ‘증약금’에 그치는 것이 아니라 ‘위약금’에 해당하는 것이라 받아들였다고 추단하기는 어렵고,
- 원고가 D부동산공인중개사사무소으로부터 받은 문자메시지 내용에 의하더라도 원고와 피고 사이에 매매계약 및 위약금 약정이 확정적으로 성립되거나 효력이 발생되었다고 보기도 어려우며,
- 이 사건 문자메시지가 발송되고 피고의 계좌에 가계약금 명목의 돈이 입금되었을 당시에도 이 사건 아파트에는 임차인이 거주하고 있었고, 그 임차인이 계약을 갱신할지 아니할지 여부가 전혀 확정되지 아니한 상태였는데, 피고가 당일 처음 연락을 받은 E부동산공인중개사사무소를 통하여 자신이 배액을 상환의무를 지게 될지도 모르는 내용의 위약금 약정을 무작정 하였을 것이라 보기도 어렵다.

 

 

 

 

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