부동산매매계약 동시이행관계 쌍무계약 해제요건

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부동산매매계약 동시이행관계 쌍무계약 해제요건

 

부동산매매계약은 거래의 당사자가 서로 의무를 부담하는 계약입니다. 이러한 계약을 쌍무계약이라고 합니다.

 

매도인은 부동산소유권이전등기의무가 있고, 매수인은 매매대금지급의무가 있습니다. 매도인과 매수인이 서로 의무를 부담하고 있는 형태입니다. 그래서 이를 쌍무계약이라고 하는 것입니다.

 

쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 

 

매도인은 부동산소유권이전등기에 필요한 서류를 교부해야 하고, 매수인은 매매대금을 지급해야 하는데, 이는 동시에 이행해야 하는 관계에 있습니다. 이러한 동시이행 관계에 있을 때 매도인은 매매대금을 지급받을 때까지 소유권이전등기에 필요한 서류의 교부를 거절할 수 있고, 매수인은 소유권이전등기서류를 교부받을 때까지 매매대금의 지급을 거절할 수 있다는 것입니다.

 

그런데 이러한 동시이행관계에 있는 계약을 해제하려면, 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 

 

매수인이 약정한 매매대금 지급기일을 어겼을 때, 매도인은 그 즉시 매매계약을 해제할 수 있는 것이 아닙니다.

 

매도인은 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부할 준비를 하고 매매대금을 지급받으면 즉시 소유권이전등기서류를 교부할 것을 통보하였음에도 불구하고 매수인이 매매대금을 지급하지 않으면 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 

부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 매매계약이 자동해제된다고 볼 수 없습니다.

 

다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼만하 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다는 것이 대법원 판례입니다. 

 

 

 

대법원2022다255614   소유권이전등기   (아)   파기환송

[매수인이 잔금 지급기일 내에 잔금을 지급하지 못하여 매매계약이 자동 실효되었는지 여부가 문제된 사안]

◇1. 부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 그 지급기일 도과사실만으로 매매계약이 자동 해제되는지 여부(원칙적 소극), 2. 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 매매계약이 자동적으로 실효된다고 볼 수 있는 특별한 사정의 의미◇

  부동산 매매계약에서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 지급기일의 도과사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다777 판결 등 참조). 다만 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추었는지 여부를 묻지 않고 매수인의 지급기일 도과사실 자체만으로 계약을 실효시키기로 특약을 하였다거나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 하였다고 볼 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1992. 10. 27. 선고 91다32022 판결, 대법원 2020. 12. 24. 선고 2018다256023 판결 등 참조).    

☞  주식회사 甲은 〇〇시 △△동 일대에 공동주택 신축사업을 영위하기 위해 피고와의 사이에 피고로부터 피고 소유의 이 사건 토지 지분을 매수하는 내용의 계약을 체결하고, 피고에게 계약금(매매대금의 10분의 1)을 지급하였음. 이후 원고(주택법에 따라 설립된 지역주택조합)는 주식회사 甲으로부터 위 공동주택 신축사업에 관한 권리·의무를 포괄적으로 양수하였고, 피고와의 사이에 피고로부터 이 사건 토지 지분을 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’)을 체결하였음. 이 사건 매매계약은, 계약금을 주식회사 甲이 원고에게 지급하였던 것으로 대체하고, 잔금은 2017. 5. 31. 지급하되 피고는 원고로부터 잔금을 지급받음과 동시에 원고에게 소유권이전에 필요한 일체의 서류를 교부하고 임차권 등의 권리제한 없이 토지를 인도하기로 정하였음. 또한 ‘원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않은 경우에는 계약금 전액이 피고에게 귀속되고 추후 협상’하기로 특약하였음(이하 ‘이 사건 특약’). 원고는 잔금 지급기일까지 피고에게 잔금을 지급하지 않았으나, 이후 피고에게 잔금 일부를 지급하고 나머지 금액을 변제공탁하였음  

☞  원심은, 원고와 주식회사 甲 사이의 포괄양수도계약, 이 사건 매매계약의 체결과정, 이 사건 특약의 취지 등에 비추어 보면, 이 사건 특약은 원고가 잔금 지급기일 내에 잔금을 지급하지 못한 경우 그 기일 도과사실 자체만으로 피고의 소유권이전등기의무의 이행 또는 이행제공이 없더라도 이 사건 매매계약의 효력을 상실시키기로 약정한 것이므로 원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않음으로써 이 사건 매매계약이 해제되었다고 보아, 원고의 청구를 받아들이지 않았음 

☞  그러나 대법원은, 이 사건에서 인정되는 여러 사정에 비추어 살펴보면 원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못한 경우 피고의 소유권이전등기에 필요한 서류 교부 등 반대의무의 이행 또는 이행제공 없이 이 사건 매매계약을 실효시키기 위하여 이 사건 특약을 두었다거나 원고가 이 사건 매매계약의 자동해제를 감수하겠다는 약정을 하였다고 보기는 어렵고, 피고가 자신의 반대의무를 이행 또는 이행제공하면서 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하였다는 사정도 없다고 판단하여, 원심판결을 파기‧환송하였음 

 

 

 

대법원ﾠ1993.12.28.ﾠ선고ﾠ93다777ﾠ판결ﾠ【소유권이전등기】
[공1994.2.15.(962),509]
【판시사항】
가. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금을 지급기일까지 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 계약이 자동해제되기 위한 요건
나. 매도인이 매수인이 원하는 자에게 등기소요서류를 제공하기로 약정하였는데 매수인이 이를 지정하지 않은 경우 매도인이 이행제공하여야 할 내용
다. 매매계약의 해제 또는 무효 주장에 동시이행의 항변이 포함되어 있다고볼 수 있는지 여부
【판결요지】
가. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 매매계약이 자동해제된다고 볼 수 없다.
나. 매도인이 잔금지급시까지 등기서류 일체를 매수인이 원하는 자에게 제공하기로 약정하였다면, 매수인이 잔금지급기일까지 이를 지정하지 아니한 경우라도 매도인으로서는 매수인명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있도록 서류를 제공하거나 이에 이르지 못하였더라도 이행장소에 인감을 소지하는 등 매수인이나 그가 지정하는 자에게 즉시 이전등기를 경료할 수 있을 정도로 이행제공을 하여야 한다.
다. 매매계약이 해제 또는 무효로 되었다는 매도인의 항변에 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금지급의무가 동시이행관계에 있다는 항변이 포함되어 있다고 볼 수 없다.

【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유를 본다.
1. 부동산매매계약에 있어서 매수인이 잔대금지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있으므로 매도인이 잔대금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정기한을 도과하더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금미지급으로 매매계약이 자동해제된다고 볼 수 없는 것이다( 당원 1992.7.24. 선고 91다15614 판결 참조).
원심은, 갑 제2호증(매매계약서 : 을 제2호증과 같다) 및 위 을 제3호증의 각 기재에 의하여 원·피고는 1990. 5. 11. 매매계약당시 "피고는 잔대금 수령시 원고에게 소유권이전에 필요한 수속서류를 잔금과 상환하여야 하며 누구의 명의로 하든지 피고는 원고의 요구에 응하여야 한다”고 약정하면서 “인감은 원고가 원하는 명의로 하여 준다”고 특약하였고 잔금지급기일인 1990. 7. 20. 잔금지급기일을 같은 해 9. 10.로 연기하면서 원고가 위 연기된 잔금지급기일을 도과하면 중도금까지 포기하기로 하고 피고도 잔금지급시까지 등기서류 일체를 원고가 원하는 자에게 하여 주기로 약정한 사실이 인정되는바, 그렇다면 위 1990. 7. 20.자 약정이 있다 하여 원고가 위 연기된 잔금지급기일까지 잔금지급채무를 이행하지 못하면 그것만으로 곧 원래의 매매계약이 자동적으로 무효 또는 해제되는 것이라고는 할 수 없고 피고가 위 잔금지급기일에 자기채무의 이행제공을 하여 원고로 하여금 이행지체에 빠지게 하여야 비로소 이 사건 계약이 해제되는 것이라고 보아야 한다고 하고 있는바, 기록에 의하면, 원심의 위의 사실인정은 수긍이 되며 원심의 판단은 위의 법리에 비추어 보면 정당하고 거기에 소론과 같은 위법이 없다.
2. 또 원심은 이와 같이 피고가 잔금지급시까지 등기서류 일체를 원고가 원하는 자에게 제공하기로 약정하였다면, 원고가 잔금지급기일까지 이를 지정하지 아니한 경우라도 피고로서는 원고 명의로 소유권이전등기를 경료할 수 있도록 서류를 제공하거나 이에 이르지 못하였더라도 이행장소에 인감을 소지하는 등 원고나 그가 지정하는 자에게 즉시 이전등기를 경료할 수 있을 정도로 이행제공을 하여야 할 것인데, 피고가 이러한 이행제공을 하였다고 인정할 증거가 없다고 하고 있는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이 점에 관한 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 위법이 없다. 그러하다면 피고는 위 잔금지급기일에 원고에게 자기채무의 이행을 제공하여 원고로 하여금 이행지체에 빠지게 하였다고 볼 수 없으므로, 이 사건 매매계약이 무효로 되거나 해제되었다고 볼 수 없다는 원심의 판단 역시 정당하고 거기에 소론과 같은 위법이 없다.
그리고 기록에 의하면, 피고가 잔금지급기일에 소유권이전등기에 필요한 피고의 부동산매도용 인감증명서, 그 밖의 등기소요서류나 인감을 준비하였다고 볼 수 없다고 한 원심의 사실인정을 수긍할 수 있고, 사실이 그러하다면 피고가 잔금지급기일에 토지거래신고필증(적어도 원고가 신고할 수 있도록 피고의 도장이 날인되어 있는 신고서)도 준비하여야 할 의무가 있었다는 원심의 인정판단이 적법한가 여부는 판결결과에 아무런 영향을 미친 것이 되지 못하므로 이 점에 관한 소론 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 기록에 의하여 살펴보면 원심이 피고가 막연히 잔금수령을 거절하였다는 취지의 사실을 인정한 조치에는 소론 지적과 같은 잘못이 있으나, 앞서 본 바와 같이 피고가 원고에게 원고의 잔대금지급의무와 동시이행관계에 있는 자기의 채무의 이행제공을 하지 않아 이 사건 매매계약이 무효 또는 해제되었다고 볼 수 없다는 원심의 판단이 정당한 이상 위와 같은 잘못은 판결결과에 아무런 영향이 없는 것이므로 이 점에 관한 논지도 이유 없음에 귀착된다.
4. 이 사건 매매계약이 해제 또는 무효로 되었다는 피고의 항변에 피고의 소유권이전등기의무와 원고의 잔대금지급의무가 동시이행관계에 있다는 항변이 포함되어 있다고 볼 수 없으므로 이와 반대되는 논지는 받아들일 것이 되지 못한다.
또 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구에 있어서 매수인이 매매계약 사실을 주장, 입증하면, 특단의 사정이 없는 한, 매도인은 소유권이전등기의무가 있게 되는 것이며, 매도인이 매매잔대금을 수령한 바 없다면 동시이행의 항변을 제기하여야 하는 것이고 법원은 매도인의 이와 같은 항변이 있을 때에 비로소 매수인의 매매잔대금지급 사실의 유무를 심리하여 매수인이 매매잔대금을 지급하지 않았다면 매도인에 대하여 매수인으로부터 매매잔대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결을 할 수 있는 것이므로( 당원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결 참조), 이와 다른 주장을 하는 논지 역시 이유 없다.
5. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 1993.12.28. 선고 93다777 판결 소유권이전등기 [공1994.2.15.(962),509])

 

민법

[시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

 

제568조(매매의 효력) ①매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.

②전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.

 

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

   ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사