부동산매매계약 소유권이전등기 근저당권변경등기 채무자변경

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부동산매매 소유권이전등기 근저당권채무승계 채무자변경

 

나억척 여사는 최근에 투자목적으로 가지고 있던 재개발구역의 단독주택을 처분하였습니다. 3년 전에 투자목적으로 매수하였던 것인데, 매수할 때 2억원의 대출금을 승계하고 매수하였던 것이었습니다. 

 

3년동안 지불한 이자를 생각하면 손해를 보고 매도하는 것이지만 그래도 더 가지고 있다가는 더 큰 손해를 볼 것 같고, 가격도 비교적 괜찮다 싶어서 매매계약을 하였던 것입니다.

 

위 주택을 매수할 때 나억척 여사의 신용등급은 매우 훌륭했기 때문에 대출은행으로부터 쉽게 채무자변경 승낙을 받을 수 있었습니다.

 

☞ 여기서 잠깐 : 부동산 매매계약시 통상 "은행대출을 끼고 계약을 한다"는 말을 하는데, 그 법적 의미는 "근저당권을 설정한 은행에 대한 대출채무를 승계"하는 것입니다. 채무승계는 채권자인 대출은행으로부터 승낙을 받아야 합니다. 채무승계는 채무자변경등기를 하는 것인데, 대출은행으로서는 채무자가 변경되는 것이기 때문에 무조건 채무승계를 승낙하지는 않습니다. 새로운 채무자의 신용도가 대출요건에 적합해야 채무자 변경을 해 줍니다.

 

그래서 나억척 여사는 이번에 주택을 매도할 때도 별 생각 없이 "잔금지급과 동시에 소유권이전등기 하고 나머지 금액은 대출채무승계하는 것으로 한다"라고만 하였습니다.

 

그래서 나억척 여사는 잔금을 받으면서 소유권이전등기에 필요한 서류(부동산매도용인감증명서, 인감날인한 위임장)를 주었고, 대출승계는 매수인이 알아서 처리하기로 하였습니다. 

 

나억척 여사는 별 이상없이 잘 끝난줄 알았습니다. 그러나 그게 아니었습니다. 3개월이 지나자 은행으로부터 이자연체에 대한 독촉장이 왔습니다. 

 

새로운 매수인이 대출은행으로부터 채무자변경 승낙을 받지 못하였고, 나억척 여사가 계속 채무자로 남아 있었던 것이었습니다. 

 

☞ 여기서 잠깐 : 부동산을 팔았더라고 하더라도 근저당설정계약은 별개인 것입니다. 채무자와 대출은행과 근정당설정계약이 되어 있었고, 채무자는 여전히 나억척 여사였기 때문에 은행대출금에 대한 이자를 납부해야 할 의무도 나억척 여사에게 있었던 것입니다.

 

나억척 여사는 매수인에게 해결하라고 요구하였으나, 매수인은 대출금을 변제할 능력이 전혀 없는 사람이었습니다. 결국 대출은행은 주택을 경매하였고, 다행히 경락대금이 나억척 여사의 대출채무금보다 많았기 때문에 문제가 해결되었습니다.

 

☞ 여기서 잠깐 : 부동산을 매매할 때는 소유권만 중요한 것이 아니라 근저당권에 대한 처리도 매우 중요합니다. 소유권이전등기와 근저당권채무자변경 등기도 동시에 처리하는 것이 가장 안전합니다. 

 

소유권이전청구권가등기의말소등기

[대법원 2017. 9. 21., 선고, 2017다17207, 판결]

【판시사항】

피담보채권의 처분이 있음에도 담보권의 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있는 경우, 채권의 처분에 따르지 않은 담보권이 소멸하는지 여부(적극) 및 특별한 사정의 존재에 대한 증명책임의 소재(=담보권이 소멸하였다고 주장하는 사람)

 

【이 유】

상고이유를 판단한다. 
1.  상고이유 제1, 2점에 대하여 
가.  법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실 주장이 진실한지 아닌지를 판단하며(민사소송법 제202조), 원심판결이 이와 같은 자유심증주의의 한계를 벗어나지 아니하여 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속한다(같은 법 제432조).
 
나.  원심은 제1심판결 이유를 인용하는 등의 판시와 같은 이유로, (1) 이 사건 가등기는 원심 판시 대여금 채권(이하 ‘이 사건 대여금 채권’이라 한다)을 담보하기 위한 담보 목적의 가등기로 봄이 타당하고, (2) 피고가 소외인에게 이 사건 대여금 채권 전부를 양도하면서 그 양도대금을 6,000만 원으로 정하여 양도하였을 뿐 이 사건 대여금 채권 중 6,000만 원을 양도한 것이 아니라고 판단하였다.
 
다.  이러한 원심의 판단에 이른 사실인정에 대하여 다투는 취지의 상고이유 주장 부분은 실질적으로 사실심법원의 자유심증에 속하는 증거의 취사선택과 증거가치의 판단을 탓하는 것에 불과하여 받아들일 수 없다. 그리고 원심판결 이유를 앞에서 본 법리와 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보아도, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 위법이 없다.
 
2.  상고이유 제3점에 대하여 
가.  담보권의 수반성이란 피담보채권의 처분이 있으면 언제나 담보권도 함께 처분된다는 것이 아니라 채권담보라고 하는 담보권 제도의 존재 목적에 비추어 볼 때 특별한 사정이 없는 한 피담보채권의 처분에는 담보권의 처분도 당연히 포함된다고 보는 것이 합리적이라는 것일 뿐이므로, 피담보채권의 처분이 있음에도 불구하고 담보권의 처분이 따르지 않는 특별한 사정이 있는 경우에는 채권양수인은 담보권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것이 되고 채권의 처분에 따르지 않은 담보권은 소멸하나(대법원 2004. 4. 28. 선고 2003다61542 판결 등 참조), 담보권이 소멸하였다고 주장하는 사람이 그 특별한 사정의 존재에 대한 증명책임을 진다.
그리고 판결에는 이유를 밝혀야 하며 그 이유에 모순이 있는 때에는 절대적 상고이유가 된다(민사소송법 제424조 제1항 제6호).
 
나.  원심은 판시와 같은 이유로, 이 사건 대여금 채권의 처분이 있음에도 불구하고 이 사건 가등기의 처분이 따르지 않은 특별한 사정이 있다는 점에 대한 주장·증명이 없는 이상 이 사건 가등기의 담보권은 부종성의 법리에 따라 소멸한다는 취지로 판단하였다.
 
다.  그러나 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 가등기의 피담보채권인 이 사건 대여금 채권의 처분이 있음에도 불구하고 이 사건 가등기의 처분이 따르지 않은 특별한 사정의 존재에 대한 주장·증명 책임은 이 사건 가등기의 담보권이 소멸되었다고 주장하는 원고에게 있고, 그러한 주장·증명이 없으면 이 사건 대여금 채권의 처분에 이 사건 가등기의 담보권의 처분도 포함되었다고 보는 것이 합리적이다.
 
라.  그럼에도 이와 달리 원심은 위와 같은 특별한 사정이 있다는 점에 대한 증명이 없다고 인정하면서도 이 사건 가등기의 담보권이 소멸하였다고 판단하였다. 따라서 이러한 원심의 판결에는 이유가 모순되거나 위 특별한 사정의 증명책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

근저당권설정등기말소

[대법원 2001. 10. 12., 선고, 2000다59081, 판결]

【판시사항】

근저당권자의 채권총액이 채권최고액을 초과하는 경우, 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자 사이에서 근저당권의 효력이 미치는 범위

【판결요지】

원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다.

 

【이유】

1. 상고이유 제1점에 대하여
원심은 내세운 증거를 종합하여, 그 판시와 같이 소외인과 피고 사이에 이 사건 토석채취사업을 위한 투자약정이 체결되고, 위 투자약정에 따라 원고 회사가 설립되었으며, 네 차례에 걸쳐 피고가 합계 금 159,300,000원을 투자한 사실과 그 판시와 같은 경위로 당시 원고 회사의 소유인 이 사건 임야에 대하여 피고 명의의 이 사건 근저당권설정등기가 마쳐진 사실을 각 인정하고 나서, 위 근저당권은 피고가 원고에게 금 2억 원을 추가 투자하겠다고 하여 그 투자금에 대한 선담보를 위하여 설정된 것인데 피고가 그 약정을 이행하지 아니하여 이 사건 근저당권설정계약이 해지되었음을 이유로 위 등기의 말소등기를 구하는 원고의 이 사건 청구에 대하여 위 근저당권은 피고가 앞으로 투자할 금액에 대한 선담보로서만 제공된 것이라는 취지의 원고 주장사실은 원심이 배척하는 증거 이외에는 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 원심 인정의 사실관계에 비추어 보면, 원고는 피고에 대한 위 투자금 채무를 인수하였고 이 사건 근저당권은 피고가 이미 투자한 위 금원에 대한 담보로서도 제공된 것으로 봄이 상당하다고 하여, 위 청구를 배척하였다.
관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 증거취사와 사실인정 및 판단은 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 증거에 의하지 아니하고 사실을 인정하였거나 논리칙 등 채증법칙을 위반한 위법은 없다.
 
2.  상고이유 제2점에 대하여
원래 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보하는 것이며, 채권최고액의 정함이 있는 근저당권에 있어서 이러한 채권의 총액이 그 채권최고액을 초과하는 경우, 적어도 근저당권자와 채무자 겸 근저당권설정자와의 관계에 있어서는 위 채권 전액의 변제가 있을 때까지 근저당권의 효력은 채권최고액과는 관계없이 잔존채무에 여전히 미친다고 할 것이므로(대법원 1981. 11. 10. 선고 80다2712 판결), 원심이 같은 취지에서, 채무자 겸 이 사건 근저당권설정자인 원고로 하여금 피고에 대한 채권최고액을 초과한 채권 전액을 변제할 것을 조건으로 하여, 피고에게 이 사건 근저당권설정등기의 말소를 명한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 피담보채권의 범위에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
3.  상고이유 제3점에 대하여
관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같이, 원고가 선이행으로 피고에게 변제하여야 할 채무는 피고가 그 판시와 같은 투자금액 중 회수하지 못한 금원 및 이에 대하여 피고가 주장하는 위 투자금의 최종지급일인 1997. 7. 15.부터 다 갚는 날까지 이 사건 투자약정상의 약정이율 범위 내로서 피고가 구하는 연 2할 5푼의 이자금이 된다고 판단한 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 채증법칙을 위반하여 사실을 잘못 인정한 위법이 있다고 할 수 없다.
 
4.  상고이유 제4점에 대하여
상호 모순되는 전후의 진술이 있을 때에는 종전의 진술은 나중의 진술에 의하여 정정되었다고 볼 수 있는바, 기록에 의하면 원심은, "피고가 원고에게 금 169,300,000원을 대여하였다가 금 50,000,000원을 변제받고 나머지 금 119,300,000원이 남아 있다."는 피고의 종전 주장(2000. 8. 25. 원심 제6차 변론기일에서 진술된 같은 날 접수 준비서면)은 "피고는 원고에게 합계 금 159,300,000원을 지급하였고, 그 중 가계수표로서 금 20,000,000원을 회수하였다."는 나중의 주장(같은 해 9월 8일 원심 제7차 변론기일에서 진술된 같은 해 9월 30일 접수 준비서면)에 의하여 철회되었음을 전제로 판단하고 있음이 분명하므로, 이러한 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 원심판결에 변론주의 내지 처분권주의를 위반한 위법이 있다는 상고이유는 받아들일 수 없다.
 
5.  그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

민법

제361조(저당권의 처분제한) 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다.

제369조(부종성) 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다.

 

 

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사입니다