부동산점유취득시효 소유권이전등기청구권 점유상실 소멸시효

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부동산점유취득시효 소유권이전등기청구권 점유상실 소멸시효

 

타인 소유의 부동산이라고 하더라도 소유의 의사로 20년간 평온 공연하게 점유하면 취득시효가 완성되어서 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

 

여기서 주의할 점은, 점유취득시효가 완성되었다고 해서 곧바로 그 부동산에 대한 소유권을 취득하는 것이 아니라 소유권이전등기청구권을 가지게 될 뿐입니다.

 

따라서 점유취득자는 등기부상 소유자를 상대로 점유취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구소송을 해서 승소판결을 받아야 합니다.

 

점유취득시효로 인한 소유권이전등기청구권은 일반 채권 중의 하나로서 10년의 소멸시효가 적용됩니다.

 

즉 점유취득시효로 소유권이전등기청구권을 취득한 점유자는 점유취득시효 완성일로부터 10년 이내에 소유권이전등기청구권을 행사해야 하며, 만약 10년이 지나면 소유권이전등기청권이 소멸시효 도과로 인하여 소멸됩니다.

 

그러나 이러한 소멸시효는 점유취득으로 인한 소유권이전등기청구권을 취득한 사람이 그 토지를 계속 점유하고 있는 동안은 소멸되지 않는다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

<사실관계>

 

원심판결 별지 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)는 2012. 10. 29. 토지대장에 신규 등록되어 국유재산법에 따른 무주부동산 공고절차를 거쳐 2013. 1. 15. 국가인 피고 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌다.

 

이 사건 각 토지 중 당진시 ○○면 △리 (지번 1 생략) 토지(원심판결 별지 목록 4항, 이하 토지는 행정구역을 생략하고 지번만 표기한다)는 원고가 소유, 거주하는 건물의 대지로 사용되고 있고, (지번 2 생략) 토지(원심판결 별지 목록 1항)는 원고가 밭으로 사용하고 있다.

 

(지번 6 생략) 토지와 (지번 3 생략) 토지(원심판결 별지 목록 2, 3항)는 포장된 상태로 인접한 (지번 4 생략), (지번 5 생략) 토지에 있는 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)의 주차장 일부이거나 아파트와 공로 사이 진출입로로 사용되고 있다.

 

이 사건 아파트의 진출입로는 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지 외에도 이 사건 아파트 북쪽 진출입로와 이 사건 주택 왼쪽 (지번 7 생략) 토지에 개설된 진출입로가 존재하고 있다.

 

<원심의 판단>

 

원심은 원고의 부친인 소외인이 이 사건 각 토지와 지상 건물을 매수하고 1964. 4. 25. 무렵부터 소유의 의사로 평온, 공연하게 이를 점유하였으므로 그로부터 20년이 지난 1984. 4. 25. 무렵 이 사건 각 토지에 관한 점유취득시효가 완성되었고,

 

다만 이 사건 각 토지 중 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지는 이 사건 아파트 주차장의 일부 또는 아파트와 공로 사이 진출입로가 되어 주차장이나 출입로로 사용되고 있으므로,

 

소외인이나 원고가 아파트 주차장이나 진출입로를 사실적으로 지배하여 점유하였다거나 통행인들을 통해 간접점유하였다고 인정하기 어렵다고 보아,

 

(지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지에 관한 원고의 소유권이전등기청구권은 소멸시효가 완성되었다고 판단하였다.

 

<대법원 판단>

 

원심판결 이유를 앞서 본 사실관계를 바탕으로 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

 

(지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지는 원고의 부친 소외인이 밭으로 사용하다가 1991년경 이 사건 아파트를 신축하는 과정에서 아파트 시행사가 원고의 부친인 소외인으로부터 공사완료시 원상복구해주는 조건으로 사용승낙을 받아 공사 출입로로 포장하여 사용한 것으로 보인다.

 

위와 같은 사용은 원상복구를 전제로 한 일시적인 것에 불과하므로, 이러한 일시적인 사용승낙에 의한 현상변경만으로는 소외인이 이 부분 토지에 관하여 사실상의 지배를 상실하였다고 단정할 수 없다.

 

이 사건 아파트가 완공된 1994. 2.경 이후에도 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지가 아파트 주차장 부지와 아파트 진출입로로 사용되어 온 것으로 보이기는 한다.

 

그러나 ➀ 소외인이 위와 같은 원상복구 약정에 따라 아파트 시행사를 통하여 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지를 간접점유 하였다고 볼 수 있고, 아파트 완공 이후 원상복구가 되지 않은 채 그러한 간접점유 상태가 아파트 주민들을 통하여 유지되었다고 볼 여지가 있으며, 달리 위와 같은 간접점유 상태가 해소되었다고 볼 만한 사정이 보이지 않는 점,

 

➁ (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지가 이 사건 아파트의 유일한 진출입로는 아니고, 이 사건 주택 왼쪽 (지번 7 생략) 토지에 진출입로가 새롭게 개설되기 전에도 이 사건 아파트 북쪽에 진출입로가 있었던 점,

 

➂ 원고는 아파트 입주민들의 임시통행로로 사용할 수 있게 해달라는 아파트 측의 요청이 있어 원고 측에서 동의하였고 이후 지속적으로 아파트 측에 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지의 원상복구를 요청하였다고 주장하였는데,

 

실제로 새로운 진출입로가 개설된 점 등을 고려해 보면, 앞서 본 원상복구를 전제로 한 일시적인 사용승낙에 의한 현상변경 상태가 위와 같은 새로운 진출입로가 개설될 때까지 유지되어 온 것으로 볼 여지도 있다.

 

또한 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지는 그 바로 오른쪽에 있는 원고가 직접 경작하는 밭[(지번 2 생략) 토지]과 그 바로 왼쪽에 있는 원고가 거주하는 이 사건 주택[(지번 1 생략) 토지] 사이에 존재하는 토지로서 위 밭과 주택 사이를 연결하는 통로로서의 역할을 한다고 볼 수 있으므로,

 

시간적 공간적 관계에서 원고가 직접 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지에 관한 사실상의 지배상태를 유지하여 왔다고 볼 여지도 충분하다.

 

그럼에도 원심은 이 사건 아파트 완공 이후 (지번 6 생략), (지번 3 생략) 토지가 아파트 주차장 부지와 아파트 진출입로로 사용되어 왔다는 사정만으로 원고가 위 각 토지에 관한 점유를 상실하였다고 보아, 이 부분 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸하였다고 판단하였다.

 

이러한 원심판결에는 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증 주의의 한계를 벗어나거나 점유의 상실에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다

 

 

대법원 2023다249555   소유권이전등기   (아)   파기환송(일부)

[토지에 대한 취득시효 완성 이후 점유상실 여부가 문제된 사건]

◇1. 토지에 대한 소유권이전등기청구권은 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는지 여부(적극), 2. 물건에 대한 점유의 의미와 판단 기준◇

  토지에 대한 취득시효 완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 않는다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다34866, 34873 판결 등 참조).
  물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 할 수 있는 객관적 관계를 가리키는 것으로서, 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배할 필요는 없고, 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권관계, 타인의 간섭가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하므로, 물건에 대한 사실상의 지배를 상실했는가의 여부도 역시 위와 같은 사회관념에 따라 결정되어야 한다(대법원 2012. 1. 27. 선고 2011다74949 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다212790 판결 등 참조).

☞  원고가 자신이 소유, 거주하고 있는 건물의 대지로 사용되거나 밭으로 사용하는 토지 등(‘이 사건 각 토지’)에 관하여 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 국유재산법에 따른 무주부동산 공고절차를 거쳐 소유권보존등기를 마친 피고를 상대로 소유권이전등기절차 이행을 구하는 사안임

☞  원심은, 원고가 이 사건 각 토지를 20년 이상 점유하여 점유취득시효가 완성되었으나, 그 중 아파트 주차장의 일부 또는 아파트와 공로 사이 진출입로로 사용되는 부분(‘쟁점 토지’)에 관하여는 원고가 점유를 상실하였다고 판단하였음

☞  대법원은, 쟁점 토지는 아파트 신축 과정에서 공사완료시 원상복구를 조건으로 공사 출입로로 포장하여 사용한 것으로서 이러한 사용은 원상복구를 전제로 한 일시적인 것에 불과하고, 원고는 원상복구 약정에 따라 아파트 시행사를 통하여 쟁점 토지를 간접점유하였다고 볼 수 있고 아파트 완공 이후에도 원상복구가 되지 않은 채 그러한 간접점유 상태가 아파트 주민들을 통하여 유지되었다고 볼 여지가 있으며, 쟁점 토지는 그 바로 오른쪽에 원고가 직접 경작하는 밭과 그 바로 왼쪽에 원고가 거주하는 주택 사이에 존재하는 토지로서 위 밭과 주택 사이를 연결하는 통로로서의 역할을 한다고 볼 수 있어 시간적·공간적 관계에서 원고가 직접 쟁점 토지에 관한 사실상의 지배상태를 유지하여 왔다고 볼 여지도 충분하다는 점 등을 고려하면 원고가 쟁점 토지에 관한 점유를 상실하지 않은 것으로 볼 수 있다고 보아, 이와 달리 쟁점 토지 부분에 관한 원고의 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 완성되었다고 판단한 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]

 

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사