아파트청약 분양계약해제 분양대금반환청구 위약금 공제

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

아파트공급계약 해제로 인한 공급대금 반환 청구에 대해 위약금을 공제할 수도 있습니다.

 

아파트청약신청을 해서 당첨이 되어 분양공급계약을 체결하였는데, 분양계약서에는 '아파트를 분양받은 사람이 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였을 때’  분양공급계약을 해제할 수 있다는 규정이 있고, 같은 사유로 '공급계약이 해제될 때는 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 시행사에게 귀속된다'라고 규정되어 있었습니다.

 

아파트를 분양받은 사람이 주택공급규칙을 위반한 사실을 숨기고 분양을 받았으나, 나중에 범죄사실이 들통나서 주택법위반으로 유죄판결까지 받은 사례에서, 시행사가 분양대금의 10%를 위약금으로 몰수할 수 있다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하고[「약 관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항], 이러한 약관의 설명의 무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없다(제3조 제4항). 그러나 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는데 근거가 있다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2014다232784 판결 등 참조). 따라서 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다 (대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결, 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조).

 

주택법상 입주자자격 및 입주자모집 절차 등이 규정되어 있고(제54조 등), 주택 법 제54조 등의 위임에 의한 「주택공급에 관한 규칙」에는 공급대상의 원칙적 기준 (제4조 제1항 제1호, 제2호)과 더불어 일반공급, 우선공급, 특별공급의 각 공급방법마다 자격요건이 상세하게 규정되어 있다(제25조 내지 제49조). 특별공급은 무주택세대구 성원인 국가유공자 또는 그 유족, 장기복무 제대군인, 북한이탈 주민, 장애인, 신혼부부 등에게 주택을 공급하는 것으로(제35조 내지 제47조), 지원자격을 제한함으로써 전체 입주자 중 일정 비율 이상을 사회적ㆍ정책적 배려가 필요한 집단으로 선정하는 공급방법이다(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌마461 결정 참조).

 

주택 공급질서 교란행위 금지 및 위반에 대한 처벌 규정은 구 주택건설촉진법의 1977년 개정 시 신설되어 이후 공급질서 교란행위자에 대한 공급계약 취소 규정이 신설되고, 공급계약 취소가 기속행위로 규정되기에 이르렀다. 입주자저축 증서 등의 양도ㆍ양수 행위는 위 주택 공급질서 교란행위의 하나로서 (주택법 제65조 제1항 제2호) 금지된다. 그 취지는 주택의 최초 공급단계부터 정해진 요건을 갖춘 주택청약종합저축 가입자에게만 인정되는 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’ 를 임의로 제3자에게 이전하여 주택법령이 마련한 주택 공급질서를 교란시키는 것을 방지함으로써 투명하고 공정한 주택공급 절차를 확립하고, 이를 통해 실수요자 위주의 건전한 주택공급체계의 토대를 형성하려는 것이다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도 3044 판결, 헌법재판소 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 결정 참조).

 

공급계약서 제1조에는 공급금액, 납부일정 등이 규정되어 있고, 쌍방의 약정 해제권 유보 조항으로서 제2조에는 공급받는 자가 공급대금을 납부하지 않거나(제1항 제1호, 제2호), 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였을 때(제5호) 등의 사유로는 공급자가 해제할 수 있고, 공급자의 귀책사유로 입주가 지연된 때(제3항 제1 호), 이중분양으로 공급계약에 따른 소유권이전등기가 불가능한 때(제4호) 등의 사유로는 공급받는 자가 해제할 수 있다고 규정되어 있다. 제3조는 위 제2조에 해당하는 사유로 계약이 해제되는 것은 위약금 귀속 또는 지급 사유가 된다고 규정되어 있다.

 

위 해제 사유와 위약금 조항은 주택 공급자와 공급받는 자 상호간에 주택법령을 준수하면서 입주자 선정절차를 거쳐 공급계약 체결에 이르러야 하고 공급계약 체결 이후에도 주택법령 및 공급계약을 따라야 할 법령상 또는 공급계약상 의무가 있다는 점을 전제로 이를 위반한 측에 위약금을 부담시키는 것이고, 이처럼 계약 일방 당사자의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우를 대비하여 대금 총액의 10%에 해당하는 위약금 약정을 하는 것은 거래상 흔히 접할 수 있다. 

 

이 사건에서 공급계약 해제 및 위약금 귀속 사유가 된 ‘공급받는 자의 주택법 제65조 제1항 위반 행위’는, 주택법령의 연혁, 입법취지, 규정 내용에서 본 바와 같이 사회적ㆍ정책적 배려에 따라 특별공급되는 주택을 공급받을 지위를 임의로 제3자에게 이전함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계 및 공정한 주택공급 절차를 위반하여 주택 공급질서를 교란시킨 것으로서 형사처벌 대상이 될 정도로 사회적 비난가능성과 책임 정도가 크다. 이 사건 위약금 조항은 공급받는 자의 이러한 귀책사유 때문에 공급 계약이 유지될 수 없게 되어 공급자가 재공급 절차를 진행하는 과정에서 발생 가능한 손해의 배상에 관한 법률관계를 간이하게 해결하려는 취지의 손해배상액의 예정이다. 

 

피고와 공급계약을 체결한 소외인 또는 아파트를 공급받기 위해 공급계약을 체결하는 사람들로서는 공급질서 교란행위를 통해 공급계약 체결에 이르더라도 발각되면 공급계약이 유지될 수 없고 그 때문에 발생 가능한 피고의 손해를 배상해야 할 의무가 있다는 점은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다 할 것이다. 이는 이 사건 공급계약서와 달리 이 사건 위약금 조항을 두지 않은 주택 공급계약서가 일부 존재한다는 사정이 있더라도 마찬가지이다.

 

 

 

대법원 2021다250285   수분양자지위확인의 소   (바)   파기환송

[주택공급계약 해제로 인한 공급대금 반환 청구에 대해 위약금을 공제할 수 있는지 여부가 문제된 사건]

◇‘공급받는 자가 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였다는 사유로 공급계약이 해제되면 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다’는 위약금 조항이 설명의무 대상인지 여부(소극)◇

  1) 사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하고[「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항], 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없다(제3조 제4항). 그러나 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2014다232784 판결 등 참조). 따라서 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결, 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조).
  2) 주택법상 입주자자격 및 입주자모집 절차 등이 규정되어 있고(제54조 등), 주택법 제54조 등의 위임에 의한 「주택공급에 관한 규칙」에는 공급대상의 원칙적 기준(제4조 제1항 제1호, 제2호)과 더불어 일반공급, 우선공급, 특별공급의 각 공급방법마다 자격요건이 상세하게 규정되어 있다(제25조 내지 제49조). 특별공급은 무주택세대구성원인 국가유공자 또는 그 유족, 장기복무 제대군인, 북한이탈 주민, 장애인, 신혼부부 등에게 주택을 공급하는 것으로(제35조 내지 제47조), 지원자격을 제한함으로써 전체 입주자 중 일정 비율 이상을 사회적ㆍ정책적 배려가 필요한 집단으로 선정하는 공급방법이다(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌마461 결정 참조).
  3) 주택 공급질서 교란행위 금지 및 위반에 대한 처벌 규정은 구 주택건설촉진법의 1977년 개정 시 신설되어 이후 공급질서 교란행위자에 대한 공급계약 취소 규정이 신설되고, 공급계약 취소가 기속행위로 규정되기에 이르렀다.
   입주자저축 증서 등의 양도ㆍ양수 행위는 위 주택 공급질서 교란행위의 하나로서(주택법 제65조 제1항 제2호) 금지된다. 그 취지는 주택의 최초 공급단계부터 정해진 요건을 갖춘 주택청약종합저축 가입자에게만 인정되는 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’를 임의로 제3자에게 이전하여 주택법령이 마련한 주택 공급질서를 교란시키는 것을 방지함으로써 투명하고 공정한 주택공급 절차를 확립하고, 이를 통해 실수요자 위주의 건전한 주택공급체계의 토대를 형성하려는 것이다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044 판결, 헌법재판소 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 결정 참조).

☞  북한이탈 주민인 갑은 알선 조직에 자신의 주택청약저축통장, 북한이탈주민등록확인서 등을 양도하고 피고가 공급하는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되어 피고와 주택공급계약을 체결하였고, 이를 나중에 알게 된 피고는 갑에게 공급계약에 따라 공급계약 해제를 통지하였음[갑은 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반하였다는 범죄사실로 주택법위반 유죄판결이 확정됨]. 원고는 갑으로부터 위 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 피고를 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하고, 이에 대하여 피고는 ‘공급받는 자가 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였다는 사유로 공급계약이 해제되면 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다’고 규정한 사건 위약금 조항에 기하여 공제 항변을 하는 사안임

☞  대법원은, 이 사건 위약금 조항은 거래상 흔히 접할 수 있고, 이 사건 위약금 귀속사유인 주택법 제65조 제1항 위반행위는 형사처벌의 대상이 될 정도로 사회적 비난 가능성과 책임이 크다는 이유 등을 들어, 이 사건 위약금 조항은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다고 보아 설명의무 대상이 아니라고 판단하면서, 이와 달리 이 사건 위약금 조항이 설명의무 대상이라고 보아 설명의무 불이행을 이유로 위약금 조항에 기한 공제를 불허한 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사