공익사업 공공용지 협의취득후 공익사업폐지 환매권행사가능

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

공익사업 공공용지 협의취득 환매권

 

공익사업을 하는 사업시행자는 공익사업의 목적을 위하여 토지를 협의취득 또는 수용할 수 있습니다. 그런데 당해 사업이 폐지 또는 변경되는 등의 사유로 취득한 토지가 필요없게 된 경우에는 취득일 당시의 토지소유자(포괄승계인 포함)는 일정기간 내에 환매권을 행사할 수 있습니다.

 

사업시행자는 환매할 토지가 생긴 때에는 지체없이 이를 환매권자(취득일 당시 토지소유자 또는 포괄승계인)에게 환매권을 통지하여야 합니다.

 

현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ( 약칭: 토지보상법 ) 제91조 제1항에 규정된 환매권 행사기간은 헌법불합치 결정에 따라 2021년 8월 10일 개정되었습니다.

 

환매권자가 환매권을 행사할 수 있다는 통지를 받지 못하여 환매권을 행사하지 못한 것을 사유로 사업시행자를 상대로 손해배상청구를 한 사례에서,

 

대법원은 "협의취득하거나 토지보상법 제14조에 따라 사업인정 전에 사업시행자가 협의취득한 경우에는 사업인정의 내용을 통해 당해 사업을 특정할 수 없으므로, 사업인정이 없었다고 하더라도 협의취득 당시의 제반 사정을 고려하여 구체적으로 특정된 공익사업을 목적으로 토지를 취득하였다면 당해 사업을 특정할 수 있다"는 취지의 판결을 하였습니다.

 

따라서 사업인정 전에 협의취득한 토지라도, 협의취득 당시 제반 사정을 고려하여 협의취득의 목적이 된 공익사업이 구체적으로 특정되었다고 볼만하다면, 환매권을 행사할 수 있는 '당해 사업'에 포함된다는 것입니다.

 

 

대법원 2018다282183 손해배상(기) (바) 파기환송

 

[환매권 상실을 이유로 손해배상을 구하는 사건]

 

◇구 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것) 제91조 제1항에 규정된 환매권 발생요건 중 ‘당해 사업’이 토지보상법 제20조 제1항에 의한 사업인정이 있었던 경우로만 한정되는지 여부(소극)◇

 

당해 사업에 대하여 구 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘토지보상법’이라 한다)사업인정이나 구 토지수용법이나 토지보상법상 사업인정으로 의제되는 도시계획시설사업 실시계획인가가 이루어졌다면 사업인정이나 실시계획인가의 내용에 따라 ‘당해 사업’을 특정할 수 있다[대법원 1994. 1. 25. 선고 93다11760, 93다11777(병합), 93다11784(병합) 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010다30782 판결 등 참조]. 그러나 사업인정을 전제하지 않고 있는 구 ｢공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법｣(2002. 2. 4. 법률 제6656호로 제정된 토지보상법 부칙 제2조에 의하여 2003. 1. 1. 폐지되기 전의 것)에 따라 협의취득하거나 토지보상법 제14조에 따라 사업인정 전에 사업시행자가 협의취득한 경우에는 사업인정의 내용을 통해 당해 사업을 특정할 수 없으므로, 협의취득 당시의 제반 사정을 고려하여 협의취득의 목적이 된 공익사업이 구체적으로 특정되었는지 살펴보아야 한다.

 

☞ 학교시설사업을 위하여 피고가 원고들 소유 토지를 협의취득하였으나 그 토지가 학교시설사업이 아닌 택지개발사업에 사용되었음에도 피고가 원고들에게 환매권 발생 사실을 구 토지보상법 제92조 제1항에 따라 통지 또는 공고를 하지 아니하여 환매권 행사기간이 도과하자 원고들이 피고에게 환매권 상실로 인한 손해배상을 구한 사건에서, 원심은 토지보상법 제91조 제1항의 환매권 발생 요건의 ‘당해 사업’이란 토지의 협의취득 또는 수용의 목적이 된 구체적인 특정의 공익사업으로서 토지보상법 제20조 제1항에 의한 사업인정을 받을 때 ‘구체적으로 특정된 공익사업’을 의미하므로 학교시설사업이 사업인정을 받지 아니하였으므로 환매권이 발생하지 아니하였다고 판단하였으나, 대법원은 사업인정을 전제로 하지 아니하는 구 ｢공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법｣에 따른 협의취득의 경우에는 협의취득 당시 사정을 통해 협의취득의 목적이 된 공익사업이 구체적으로 특정되었다면 ‘당해 사업’에 해당한다고 보아 파기환송한 사례

 

 

아래에서는 대법원 판결을 게재합니다.

 

 

구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ( 약칭: 토지보상법 )

[시행 2010. 11. 18.] [법률 제10303호, 2010. 5. 17., 타법개정]

 

제14조(토지조서 및 물건조서의 작성) ①사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조의 규정에 의한 사업인정전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유없이 서명 또는 날인을 거부하거나 또는 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소를 알 수 없는 등의 사유로 인하여 서명 또는 날인을 할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하되, 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 그 사유를 기재하여야 한다.

②토지와 물건의 소재지, 토지소유자 및 관계인 등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 작성에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

제20조(사업인정) ①사업시행자는 제19조의 규정에 따라 토지등을 수용 또는 사용하고자 하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 국토해양부장관의 사업인정을 받아야 한다.  <개정 2008. 2. 29.>

②제1항의 규정에 의한 사업인정을 신청하고자 하는 자는 국토해양부령이 정하는 수수료를 납부하여야 한다.  <개정 2008. 2. 29.>

 

제91조(환매권) ①토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지ㆍ변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

②제1항의 규정은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사업에 이용하지 아니한 때에 이를 준용하되, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다.

③제74조제1항의 규정에 따라 매수 또는 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요없게 된 경우가 아니면 이를 환매할 수 없다.

④토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

⑤제1항 내지 제3항의 규정에 의한 환매권은 「부동산등기법」이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 이를 제3자에게 대항할 수 있다.  <개정 2007. 10. 17.>

⑥국가ㆍ지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조부터 제6조까지의 규정에 따라 지정ㆍ고시된 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득 또는 수용한 후 당해 공익사업이 제4조제1호 내지 제5호에 규정된 다른 공익사업으로 변경된 경우 제1항 및 제2항의 규정에 의한 환매권 행사기간은 관보에 당해 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산한다. 이 경우 국가ㆍ지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조부터 제6조까지의 규정에 따라 지정ㆍ고시된 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업의 변경사실을 대통령령이 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다.  <개정 2007. 10. 17., 2010. 4. 5.>

 

[헌법불합치, 2019헌바131, 2020. 11. 26., 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에’ 부분은 헌법에 합치되지 아니한다. 법원 기타 국가기관 및 지방자치단체는 입법자가 개정할 때까지 위 법률조항의 적용을 중지하여야 한다.]

 

제92조(환매권의 통지 등) ①사업시행자는 제91조제1항 및 동조제2항의 규정에 따라 환매할 토지가 생긴 때에는 지체없이 이를 환매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실없이 환매권자를 알 수 없는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

②환매권자는 제1항의 규정에 의한 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6월이 경과한 후에는 제91조제1항 및 동조제2항의 규정에 불구하고 환매권을 행사하지 못한다.

 

 

구 공공용지의취득및손실보상에관한특례법

[시행 1999. 2. 8.] [법률 제5906호, 1999. 2. 8., 일부개정]

 

제1조 (목적) 이 법은 공공사업에 필요한 토지등의 협의에 의한 취득 또는 사용과 이에 따르는 손실보상에 관한 기준과 방법을 정함으로써 공공사업의 원활한 수행과 손실보상의 적정을 기함을 목적으로 한다.

 

제2조 (용어의 정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 1991ㆍ12ㆍ31>

4. “토지등의 취득”이라 함은 공공사업에 필요한 토지등을 토지수용법에 정한 절차에 의하지 아니하고 협의에 의하여 사업시행자가 취득하거나 소멸시키는 것을 말한다.

 

현 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (약칭: 토지보상법 )

[시행 2021. 10. 14.] [법률 제18312호, 2021. 7. 20., 일부개정]

 

제14조(토지조서 및 물건조서의 작성) ① 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 이 경우 사업시행자는 해당 토지조서와 물건조서에 그 사유를 적어야 한다.

1. 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우

2. 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소ㆍ거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우

② 토지와 물건의 소재지, 토지소유자 및 관계인 등 토지조서 및 물건조서의 기재사항과 그 작성에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

[전문개정 2011. 8. 4.]

 

제20조(사업인정) ① 사업시행자는 제19조에 따라 토지등을 수용하거나 사용하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 한다.  <개정 2013. 3. 23.>

② 제1항에 따른 사업인정을 신청하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 수수료를 내야 한다.  <개정 2013. 3. 23.>

[전문개정 2011. 8. 4.]

 

제91조(환매권) ① 공익사업의 폐지ㆍ변경 또는 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다) 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 10년 이내에 그 토지에 대하여 받은 보상금에 상당하는 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.  <개정 2021. 8. 10.>

1. 사업의 폐지ㆍ변경으로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 관계 법률에 따라 사업이 폐지ㆍ변경된 날 또는 제24조에 따른 사업의 폐지ㆍ변경 고시가 있는 날

2. 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우: 사업완료일

② 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 아니하였을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사하여야 한다.

③ 제74조제1항에 따라 매수하거나 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요 없게 된 경우가 아니면 환매할 수 없다.

④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자와 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니하면 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

⑤ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 환매권은 「부동산등기법」에서 정하는 바에 따라 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 되었을 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.

⑥ 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관이 사업인정을 받아 공익사업에 필요한 토지를 협의취득하거나 수용한 후 해당 공익사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 다른 공익사업(별표에 따른 사업이 제4조제1호부터 제5호까지에 규정된 공익사업에 해당하는 경우를 포함한다)으로 변경된 경우 제1항 및 제2항에 따른 환매권 행사기간은 관보에 해당 공익사업의 변경을 고시한 날부터 기산(起算)한다. 이 경우 국가, 지방자치단체 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 공공기관은 공익사업이 변경된 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 환매권자에게 통지하여야 한다.  <개정 2015. 12. 29.>

[전문개정 2011. 8. 4.]

 

[2021. 8. 10. 법률 제18386호에 의하여 2020. 11. 26. 헌법재판소에서 헌법불합치 결정된 이 조 제1항을 개정함.]

 

제92조(환매권의 통지 등) ① 사업시행자는 제91조제1항 및 제2항에 따라 환매할 토지가 생겼을 때에는 지체 없이 그 사실을 환매권자에게 통지하여야 한다. 다만, 사업시행자가 과실 없이 환매권자를 알 수 없을 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공고하여야 한다.

② 환매권자는 제1항에 따른 통지를 받은 날 또는 공고를 한 날부터 6개월이 지난 후에는 제91조제1항 및 제2항에도 불구하고 환매권을 행사하지 못한다.

[전문개정 2011. 8. 4.]

 

  부      칙 <법률 제18386호, 2021. 8. 10.> 

제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(사업의 완료 신고에 관한 적용례) 제24조의2의 개정규정은 이 법 시행 당시 시행 중인 공익사업에도 적용한다.

제3조(환매권의 발생 및 행사기간에 관한 적용례) 제91조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용한다.

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사