집합건물 관리단 공용부분 부당이득반환청구

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집합건물 관리단 공용부분 부당이득반환청구

 

집합건물은 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단이 법률상 당연히 설립됩니다. 즉 관리단이라는 명칭으로 실제 모임을 한 사실이 없다고 하더라도 법률상 당연히 설립된 것으로 보는 것입니다. 

 

관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있는데, 이때 실제 소송을 제기하려면 관리단의 대표자인 관리인이 존재해야 합니다. 

 

집합건물의 관리단은 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론 타인에게 위임하여 처리할 수도 있습니다. 이와 같은 법리는 관리단이 집합건물의 공용부분 관리에 관한 업무로서 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득반환을 청구하는 경우에도 마찬가지입니다. 한편 위와 같은 공용부분 변경에 관한 사항 등을 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하므로(집합건물법 제16조 제1항), 관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있습니다.

 

즉 집합건물의 공용부분을 침해한 사람에 대한 부당이득반환 청구소송을 할 때 변호사를 선임하는 것은 관리단이 직접 할 수도 있고, 타인에게 위임하여 할 수도 있다는 것입니다. 

 

 

대법원2021다292425   부당이득금   (아)   파기환송

[상가건물 관리단이 공용부분 무단점유자를 상대로 부당이득반환청구를 한 사건]

◇1. 집합건물의 관리단이 집합건물의 공용부분이나 대지를 무단으로 점유하는 사람을 상대로 부당이득반환청구를 하기 위한 요건(관리단집회의 결의나 규약에서 정하는 바에 따름), 2. 집합건물 관리단이 집합건물의 공용부분의 관리에 관한 사항을 타인에게 위임할 수 있는지(적극), 위임하는 방법, 집합건물 관리단이 관리단 집회결의로 타인에게 공용부분 관리를 위임하고 수임인이 소 제기를 결정한 경우 소제기에 관한 관리단 집회결의가 있다고 볼 수 있는지(적극)◇

  1. 정당한 권원 없는 사람이 집합건물의 공용부분이나 대지를 점유․사용함으로써 이익을 얻고, 구분소유자들이 해당 부분을 사용할 수 없게 되어 부당이득반환을 구하는 법률관계는 구분소유자의 공유지분권에 기초한 것이어서 그에 대한 소송은 1차적으로 구분소유자가 각각 또는 전원의 이름으로 할 수 있다. 한편 관리단은 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립된다. 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의의무로 행사하거나 이행하여야 하고, 관리인을 대표자로 하여 관리단집회의 결의 또는 규약에서 정하는 바에 따라 공용부분의 관리에 관한 사항에 관련된 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다[｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제16조, 제23조, 제23조의2, 제25조 참조]. 따라서 관리단은 관리단집회의 결의나 규약에서 정한 바에 따라 집합건물의 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득의 반환에 관한 소송을 할 수 있다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2021다239301 판결 참조).
  2. 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론 타인에게 위임하여 처리할 수도 있다(대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결 참조). 이와 같은 법리는 관리단이 집합건물의 공용부분 관리에 관한 업무로서 공용부분이나 대지를 정당한 권원 없이 점유하는 사람에 대하여 부당이득반환을 청구하는 경우에도 마찬가지이다. 한편 위와 같은 공용부분 변경에 관한 사항 등을 제외한 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회결의로써 결정하므로(집합건물법 제16조 제1항), 관리단은 통상의 집회결의로써 타인에게 공용부분 관리에 관한 사항을 위임할 수 있다.

☞  피고들이 원고(이 사건 상가의 구분소유자들로 구성된 관리단)의 승낙이나 동의 없이 공용부분인 이 사건 상가의 출입구 부근 대지를 점유‧사용하자, 원고가 피고들을 상대로 차임 상당의 부당이득반환 등을 청구한 사안임

☞  원심은, 원고가 이 사건 상가의 규약을 제정한 바가 없고, 공용부분 무단점유자에 대한 부당이득반환을 구하는 소를 제기하기 위한 관리단집회의 결의 요건을 갖추었다고 볼 증거도 없다고 보아, 이 사건 소 중 부당이득반환 청구에 관한 부분을 당사자적격이 없다는 이유로 각하하였음

☞  대법원은 위와 같은 법리에 따라, 관리단인 원고가 그 내부단체인 이 사건 대표위원회에 공용부분 관리 권한을 위임하기로 하는 결의를 하였고, 이 사건 대표위원회에서 원고로부터 위임받은 바에 따라 공용부분 관리행위에 해당하는 이 사건 부당이득반환청구의 소 제기를 위한 결의를 하였다고 볼 여지가 있다는 이유로, 원심판결 중 소 각하 부분을 파기·환송하였음

 

민사소송법

[시행 2021. 11. 18.] [법률 제18396호, 2021. 8. 17., 일부개정

제52조(법인이 아닌 사단 등의 당사자능력) 법인이 아닌 사단이나 재단은 대표자 또는 관리인이 있는 경우에는 그 사단이나 재단의 이름으로 당사자가 될 수 있다.

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]

제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

 

제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.

 

제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다. <개정 2020. 2. 4.>

1. 공용부분의 보존행위

1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위

2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위

3의2. 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위

4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위

② 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사