집합건물 구분건물 구분소유자 적정대지지분 과소대지지분 부당이득반환 대지공유자

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

집합건물 구분건물 구분소유자 적정대지지분 과소대지지분 부당이득반환 대지공유자

 

집합건물의 구분소유자들이 건물의 대지 중 일부 지분만 가지고 있고 구분소유자 아닌 대지공유자가 나머지 지분을 가지고 있는 경우에, 구분소유자 아닌 대지공유자는 대지 공유지분권에 기초하여 구분소유자 중 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 

 

그러나 적정 대지지분보다 부족한 대지 공유지분(이하 ‘과소 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자는, 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하여 그에 대한 부당이득반환청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 있는 경우, 구분건물의 분양 당시 분양자로부터 과소 대지지분만을 이전받으면서 건물 대지를 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여받았고 이러한 약정이 분양자의 대지지분을 특정승계한 사람에게 승계된 것으로 볼 수 있는 경우, 또는 과소 대지지분에 기하여 전유부분을 계속 소유ㆍ사용하는 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어온 경우 등과 같은 특별한 사정이 없는 한, 구분소유자 아닌 대지공유자에 대하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 봄이 타당하다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

<사실관계>

 

주식회사 전북은행(이하 ‘전북은행’이라 한다)은 2000. 4. 3. 및 2001. 3. 20. 나대지 상태의 이 사건 토지에 대하여 근저당권을 취득하였다.

 

피고 유한회사 웅연개발(이하 ‘피고 웅연개발’이라 한다)은 2001. 12. 18. 이 사건 토지에 점포 64개로 구성된 이 사건 집합건물을 신축하고, 2001. 12. 31. 각 구분건물에 대하여 소유권보존등기를 마치면서 그 대지인 이 사건 토지에 대하여 각 구분건물을 위한 임차권대지권 등기를 마쳤다.

 

이후 전북은행의 신청에 따른 이 사건 토지에 대한 임의경매절차에서 63,515,200/145,291,020 지분(약 44%)이 먼저 매각되었는데, 이 지분에 대하여는 2009. 9.경 및 2009. 11.경 이 사건 각 구분건물을 제외한 나머지 구분건물의 소유자들이 이를 취득한 후 소유권대지권 등기를 마쳤다.

 

전북은행은 이 사건 토지 중 나머지 지분인 81,775,820/145,291,020 지분(약 56%, 이하 ‘이 사건 매각지분’이라 한다)에 대하여 다시 임의경매를 신청하였고, 원고 1과 피고 3은 2012. 4. 3. 그 경매절차에서 위 지분을 절반(약 28%)씩 매수하고 지분이전등기를 마쳤으며, 임차권대지권 등기는 말소되었다.

 

원고 1과 피고 3이 취득한 이 사건 매각지분 중 일부가 양도되어 최종적으로 원고들이 합계 54,517,212/145,291,020 지분(약 38%)을 가지고 있고, 나머지 지분(= 27,258,608/145,291,020, 약 18%)은 피고 웅연개발을 제외한 나머지 피고들과 피고(선정당사자, 이하 ‘피고’라고만 한다) 2, 선정자 ○○○ 및 제1심 공동피고 1이 가지고 있다.

 

 

피고 4가 소유한 구분건물의 각 전유부분 면적비율에 상응하는 대지지분의 합계는 496/19,398이고, 이는 피고 4가 소유한 이 사건 토지의 공유지분 3,715,040/145,291,020과 같다.

 

피고 웅연개발은 구분건물 소유자임에도 이 사건 토지에 대한 지분을 가지고 있지 않고, 피고 4와 피고 웅연개발을 제외한 나머지 피고들과 선정자 ○○○의 대지지분은 그들이 각 소유하는 구분건물의 전유부분 면적비율에 미치지 못한다.

 

<원심 판단>

 

이 사건 각 구분건물의 소유자인 피고들과 선정자 ○○○(이하 ‘피고들 등’이라 한다)은 각 구분건물을 소유하였거나 소유함으로써 그 대지인 이 사건 토지를 사용ㆍ수익하여 이 사건 토지의 차임 상당 이익을 얻었고, 그로 인하여 이 사건 토지를 그 공유지분 범위 내에서 사용ㆍ수익하지 못한 원고들에게 같은 금액 상당의 손해를 주고 있으므로, 원고들에게 그들 소유의 이 사건 토지의 공유지분에 상응하는 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 있다. 부당이득반환범위는 이 사건 토지 중 피고들 등 소유 각 구분건물의 전유부분 면적비율에 상응하는 면적에 따른 차임 상당액이다. 

 

<대법원 판단>

 

피고 4는 소유한 구분건물의 전유부분 면적비율에 상응하는 대지지분을 소유하고 있어 적정 대지지분권자라고 볼 수 있다.

 

따라서 피고 4는 그 전유부분을 소유함으로 인하여 이 사건 토지의 공유자들인 원고들에게 이 사건 토지의 점유ㆍ사용에 따른 부당이득반환의무를 부담한다고 보기 어렵다.

 

 

피고 1ㆍ피고 6은, 각각 소유하는 구분건물의 전유부분 면적비율에 미치지 못하는 과소 대지지분을 가진 구분소유자이므로, 원칙적으로 각 전유부분을 소유함에 따른 이 사건 토지의 점유ㆍ사용에 관하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 한하여 부당이득반환의무를 부담하고 다만 앞서 본 바와 같은 특별한 사정이 있으면 부당이득 반환의무를 부담하지 않는다.

 

그러나 위 피고들의 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하다고 보기도 어렵고, 과소 대지지분에 기한 전유부분의 소유ㆍ사용 등 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어 왔다고 볼만한 사정도 없다.

 

또한 피고 웅연개발은 2001. 12. 31. 이 사건 집합건물의 각 구분건물에 대한 소유권보존등기를 마 치면서 각 구분건물을 위한 임차권대지권 등기만 마쳤을 뿐이고, 이 사건 각 구분건물을 제외한 나머지 구분건물의 소유자들은 모두 이 사건 토지에 대한 경매절차에서 대지지분을 직접 매수하여 소유권대지권 등기를 마쳤다.

 

이러한 사정에 더하여 위 피고들이 각 구분건물과 대지지분을 취득한 시기와 경위 등을 종합하여 보면, 위 피고들이 각 구분건물에 대한 소유권이전등기를 마칠 당시 과소 대지지분만으로 대지를 무상사용할 수 있는 권한까지 부여받았다고 보기도 어렵다.

 

따라서 위 피고들은 원고들의 공유지분에 상응하는 차임 중 위 피고들의 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해 당하는 금액에 한하여 부당이득반환의무를 부담한다.

 

 

대법원 2016다12823   부당이득금반환   (자)   파기환송(일부)

[집합건물의 구분소유자 아닌 대지공유자가 전유부분의 면적비율에 상응하는 적정 대지지분 또는 그에 부족한 과소 대지지분을 가진 구분소유자 등을 상대로 대지의 사용·수익에 따른 부당이득반환을 구하는 사건]

◇전유부분의 면적비율에 상응하는 적정 대지지분 또는 그에 부족한 과소 대지지분을  가진 구분소유자가 구분소유자 아닌 대지 공유자에 대하여 대지의 사용·수익에 따른  부당이득반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 적극) 및 부당이득반환의무를 부담하는 경우 그 범위(= 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당)◇

  집합건물의 구분소유자들이 건물의 대지 중 일부 지분만 가지고 있고 구분소유자 아닌 대지 공유자가 나머지 지분을 가지고 있는 경우에, 구분소유자 아닌 대지공유자는 대지 공유지분권에 기초하여 구분소유자 중 자신의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 ‘적정 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다(대법원 2022. 8. 25. 선고 2017다257067 전원합의체 판결 참조). 그러나 적정 대지지분보다 부족한 대지 공유지분(이하 ‘과소 대지지분’이라 한다)을 가진 구분소유자는, 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하여 그에 대한 부당이득반환청구가 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 수 있는 경우, 구분건물의 분양 당시 분양자로부터 과소 대지지분만을 이전받으면서 건물 대지를 무상으로 사용할 수 있는 권한을 부여받았고 이러한 약정이 분양자의 대지지분을 특정승계한 사람에게 승계된 것으로 볼 수 있는 경우, 또는 과소 대지지분에 기하여 전유부분을 계속 소유ㆍ사용하는 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어온 경우 등과 같은 특별한 사정이 없는 한, 구분소유자 아닌 대지공유자에 대하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담한다고 봄이 타당하다.

☞  원심은, 각 구분건물의 소유자들인 피고들 등이 구분소유자 아닌 대지 공유자들인  원고들에 대하여 각 구분건물의 전유부분 면적비율에 상응하는 면적에 따른 차임 상당액의 부당이득반환의무를 부담한다고 판단하였음

☞  대법원은, ① 전유부분 면적비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자인   피고는 원고들에 대하여 부당이득반환의무를 부담하지 않고, ② 적정 대지지분보다 부족한 과소 대지지분을 가진 구분소유자들인 피고들은, 과소 대지지분이 적정 대지지분에 매우 근소하게 부족하다거나, 과소 대지지분에 기한 전유부분의 소유・사용 등 현재의 사실상태가 장기간 묵인되어 왔다고 볼만한 사정이 있다거나, 각 구분건물에 대한 소유권이전등기를 마칠 당시 과소 대지지분만으로 대지를 무상사용할 수 있는 권한을 부여받았다는 등의 특별한 사정이 없으므로, 원고들에 대하여 적정 대지지분에서 부족한 지분의 비율에 한해서 부당이득반환의무를 부담한다고 판단하여, 이와 달리 판단한 원심판결을 일부  파기·환송함

 

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사