집합건물 구분건물 구분소유자 대지공유자 공유물분할청구

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집합건물 구분건물 구분소유자 대지공유자 공유물분할청구

 

 

집합건물이 있는 토지는 건물의 대지라고 합니다. 집합건물법 제4조 제1항은 "통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다."라고 규정하고 있습니다.

 

통상적으로 아파트 단지내 토지, 주차장 등 단지 내부의 모든 토지는 집합건무법상 건물의 대지에 속한다고 보면 됩니다.

 

집합건물은 아파트뿐만 아니라 다세대주택, 빌라, 상가건물 등이 있습니다.

 

건물의 외벽이 다른 건물의 외벽과 공동으로 사용하는 형태가 거의 대부분 집합건물입니다.

 

단독주택의 경우 그 주택이 있는 토지는 오로지 그 주택만을 위해서 사용됩니다. 그러나 집합건물의 경우는 1동의 건물에 여러채의 구분건물이 있기 때문에 건물이 있는 토지가 어느 1채의 구분건물만 위해서 존재하는 것이 아닙니다. 

 

아파트를 예를 들면, 20층 짜리 아파트 1동은 그 건물이 서있는 토지 위에 1층부터 20층까지의 아파트가 있으므로 각 층의 아파트는 같은 자리의 토지를 서로 공유할 수밖에 없습니다. 

 

건물이 있는 토지는 필연적으로 그 토지를 공유하게 되고, 그외 주차장 통로 등의 공용부분도 아파트 소유자가 모두 사용하여야 하므로 공유하게 되는 것입니다. 

 

집합건물의 대지로 사용되는 토지의 공유자가 모두 구분소유자이면 아무런 문제가 없으나, 공유자 중 일부가 구분소유자가 아닌 경우에는 그 구분소유자가 아닌 공유자로서는 자신의 공유지분에 대한 권리를 행사하지 못할 수도 있습니다. 

 

이러한 경우 구분소유자가 아닌 토지공유자에 대하여 가격보상의 방법으로 공유물분할을 할 수 있다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

대법원 2022다271753   공유물분할   (차)   상고기각

[집합건물의 대지인 토지의 공유자들 중 집합건물의 구분소유자가 아닌 공유자들이 집합건물의 구분소유자인 공유자들을 상대로 공유물분할을 청구한 사안]

◇1. 집합건물의 대지에 대한 분할청구를 금지하는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제8조의 입법 취지, 2. 집합건물 대지의 공유자가 청구한 대지의 분할청구가 허용되는 경우◇

 

  1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제8조는 “대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.”라고 규정하고 있다. 위 법률 규정의 입법 취지는 1동의 건물로서 개개의 구성부분이 독립한 구분소유권의 대상이 되는 집합건물의 존립 기초를 확보하려는 데 있는바, 집합건물의 대지는 그 지상의 구분소유권과 일체성 내지 불가분성을 가지는데 일반의 공유와 같이 공유지분권에 기한 공유물 분할을 인정한다면 그 집합건물의 대지사용관계는 파탄에 이르게 되므로 집합건물의 공동생활관계의 보호를 위하여 분할청구가 금지된다.
  2. 집합건물 대지의 공유자가 청구한 대지의 분할청구가 허용되는지 여부를 판단함에 있어서는 집합건물법 제8조의 입법 취지가 우선 고려되어야 하는바, 집합건물의 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자와 구분소유자가 아닌 공유자가 공유하고 있고, 당해 대지를 집합건물의 구분소유자인 공유자에게 취득시키고 구분소유자가 아닌 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있어 그와 같이 공유물을 분할하는 것이 허용되는 경우에는, 그러한 공유물에 대한 분할청구는 집합건물법 제8조의 입법 취지에 비추어 허용된다고 보는 것이 타당하다.

☞  원고들과 피고 및 피고 승계인수인(이하 ‘피고들’)은 이 사건 집합건물 대지인 이   사건 각 토지의 공유자들이고, 원고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자가 아니며 피고들은 이 사건 집합건물의 구분소유자임. 원고들은 이 사건 집합건물 대지인 이 사건 각 토지에 관하여 공유물분할 청구를 하였음

☞  원심은, 집합건물법 제8조가 의욕하고 있는 집합건물의 존립기초 확보 및 집합건물의 공동생활관계의 보호 취지에 부합한다는 이유로 원고들의 이 사건 각 토지의 공유지분을 전면적 가격보상에 의한 공유물분할을 통해 피고들에게 귀속시키는 방법으로 이 사건 각 토지에 대한 공유물분할을 명하였고, 대법원은 위와 같이 판시하면서 원심판단을 수긍하고 피고들의 상고를 모두 기각함

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외한다]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.

2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.

3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.

4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.

5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.

6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.

 

제4조(규약에 따른 건물의 대지) ① 통로, 주차장, 정원, 부속건물의 대지, 그 밖에 전유부분이 속하는 1동의 건물 및 그 건물이 있는 토지와 하나로 관리되거나 사용되는 토지는 규약으로써 건물의 대지로 할 수 있다.

② 제1항의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

③ 건물이 있는 토지가 건물이 일부 멸실함에 따라 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에는 그 토지는 제1항에 따라 규약으로써 건물의 대지로 정한 것으로 본다. 건물이 있는 토지의 일부가 분할로 인하여 건물이 있는 토지가 아닌 토지로 된 경우에도 같다.

 

제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다.

 

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사