공익사업시행자 토지수용보상 지장물보상 영업손실보상금

​법률상담전화  010-6833-5600

인천법무법인우송  032-862-5056        

​

 

인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

공익사업시행자 토지수용보상 지장물보상 영업손실보상금

 

공익사업을 하는 사업시행자는 공익사업에 필요한 토지를 수용할 수 있는데, 토지소유자에게 토지수용보상금을 지급해야 합니다.

 

토지 위에 건물 등 지장물이 있을 때에는 지장물에 대하여 보상을 해야 하고, 영업을 하고 있는 임차인이 있으면 영업손실을 보상해야 합니다.

 

공익사업의 사업시행자가 도로공사사업과 관련하여 지장물에 관한 보상협의를 하고 손실보상금을 지급하였으나 지장물이 철거되지 아니한 상태에서 소유자가 그 지장물을 제3자에게 임대하였고, 사업시행자는 제3자인 임차인에게 영업손실보상금을 지급하고 소유자를 상대로 보상협의에 따른 계약상 의무 위반을 이유로 영업손실보상금 상당의 손해배상을 청구한 사례입니다. 

 

<사실관계>

 

원고는 ‘천왕~금이간 도로 확장 및 포장공사사업’(이하 ‘종전 사업’이라 한다)과 관련하여 2008. 12. 23. 피고와 시흥시 000 소재 토지 지상에 있는 블록 스레트 공장건물 190㎡(이하 ‘이 사건 공장건물’이라 한다)을 포함한 지장물(이하 ‘이 사건 지장물’이라 한다)에 관하여, 원고가 이 사건 지장물의 사용권한을 취득하고 원고의 부담으로 지장물을 철거하며, 피고는 원고로부터 보상금 87,313,350원을 수령하고 지장물 등에 대한 공사의 시공을 승낙하는 취지의 손실보상협의(이하 ‘이 사건 보상협의’라 한다)를 하였다.

 

원고는 2008. 12. 31. 피고에게 손실보상금 87,313,350원(그 중 이 사건 공장건물에 관한 보상금은 33,250,000원이다)을 지급하였다.

 

종전 사업은 해당 사업구역이 2010년 5월 무렵 ‘광명․시흥 공공주택지구’에 포함되면서 중단되었다.

 

이후 위 주택지구 지정이 2015. 4. 30. 해제되자 시흥시장은 2016. 9. 12. 시흥시 과림동에서 무지내동에 이르는 ‘천왕~광명간 도로 확장 및 포장공사사업’(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 실시계획을 새롭게 인가 고시하였다.

 

피고는 소외인에게 이 사건 공장건물을 임대하였고, 소외인(임차인)은 2015. 12. 1. 사업장소재지를 ‘시흥시 (주소 2 생략)’으로 하여 ‘○○○ ○○’이라는 상호로 사업자등록을 마치고 이 사건 공장건물에서 비철금속 제조업을 영위하였다.

 

원고는 이 사건 사업을 위하여 2019. 2. 13. 소외인과 영업손실보상에 관한 협의를 하고 2019. 3. 28. 소외인에게 영업손실보상금 47,636,660원을 지급하였다

 

<대법원 판단>

 

구 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(2020. 6. 9. 법률 제17453호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 토지보상법’이라 한다)은 제77조 제1항에서 “영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다.”라고 규정하고, 제4항에서 “제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준, 제2항에 따른 실제 경 작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다.”라고 규정한다.

 

위 법률의 위임에 따른 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」(이하 ‘토지보상법 시행규칙’이라 한다)은 제45조에서 “법 제77조 제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다.”라고 규정하면서 제1호로 ‘사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적․물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세 법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업’을, 제2호로 ‘영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가 등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가 등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업’을 규정하고 있다.

 

위 관련 규정에 비추어 이 사건을 살펴보면, 이 사건 사업의 인가․고시일은 2016. 9. 12.이고 소외인이 이 사건 공장건물을 임차하여 사업자등록을 한 일자는 2015. 12. 1.이므로 소외인의 영업은 ‘사업인정고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업’에 해당하지 아니하는 것으로 보인다.

 

민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 정하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다.

 

제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다 (대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다300791 판결 등 참조).

 

그런데 앞서 본 바와 같이 소외인의 영업이 토지보상법 시행규칙이 규정한 ‘사업인정고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업’에 해당하지 아니하여 영업손실을 보상하여야 하는 영업에 포함되지 아니한다면 원고가 소외인에게 영업손실보상금을 지급한 것은 사회일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해에 해당하지 아니한다고 볼 여지가 있다.

 

나아가 기록에 나타난 사정만으로는 원고가 토지보상법 시행규칙이 정한 영업손실 보상대상에 포함되지 아니하는 영업에 대하여 손실보상금을 지급할 것이라는 특별한 사정을 피고가 알았거나 알 수 있었다고 인정하기도 어렵다.

 

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 이와 달리 판단하였으니, 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 아니한 채 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 

 

 

대법원 2020다298198   지장물인도   (사)   파기환송

[지장물에 관한 보상협의에 따라 피고에게 손실보상금을 지급한 원고가 지장물 임차인에게 영업손실보상금을 지급한 다음 피고를 상대로 보상협의상 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구한 사건]

◇민법 제393조에서 정한 ‘통상손해’ 및 ‘특별한 사정으로 인한 손해’의 의미◇

  민법 제393조 제1항은 “채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다.”라고 정하고, 제2항은 “특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다.”라고 규정하고 있다. 제1항의 통상손해는 특별한 사정이 없는 한 그 종류의 채무불이행이 있으면 사회일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해를 말하고, 제2항의 특별한 사정으로 인한 손해는 당사자들의 개별적, 구체적 사정에 따른 손해를 말한다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다24842 판결, 대법원 2022. 5. 26. 선고 2021다300791 판결 등 참조).

☞  시흥시가 도로공사사업과 관련하여 지장물에 관한 보상협의를 하고 손실보상금을 지급하였으나 지장물이 철거되지 아니한 상태에서 피고가 그 지장물을 제3자에게 임대하였음. 시흥시는 위 제3자에게 영업손실보상금을 지급하고 피고를 상대로 보상협의에 따른 계약상 의무 위반을 이유로 영업손실보상금 상당의 손해배상을 청구함

☞  원심은, 피고가 이 사건 보상협의에 따라 이 사건 지장물을 원고에게 인도하고 철거에 협조할 의무를 부담함에도 제3자에게 이 사건 공장건물을 임대하여 계약상 의무를 위반하였으므로 원고에게 영업손실보상금 상당의 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단한 제1심판결을 그대로 인용하였음

☞  대법원은, 제3자의 영업이 토지보상법 시행규칙이 규정한  ‘사업인정고시일 1년 이전부터 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업’에 해당하지 아니하여 영업손실을 보상하여야 하는 영업에 포함되지 아니한다면 원고가 제3자에게 영업손실보상금을 지급한 것은 사회일반의 거래관념 또는 경험칙에 비추어 통상 발생하는 것으로 생각되는 범위의 손해에 해당하지 아니한다고 볼 여지가 있고, 나아가 원고가 토지보상법 시행규칙이 정한 영업손실 보상대상에 포함되지 아니하는 영업에 대하여 손실보상금을 지급할 것이라는 특별한 사정을 피고가 알았거나 알 수 있었다고 인정하기도 어렵다고 보아 원심판결을 파기·환송함

 

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 ( 약칭: 토지보상법 )

[시행 2023. 4. 18.] [법률 제19370호, 2023. 4. 18., 일부개정]

 

제61조(사업시행자 보상) 공익사업에 필요한 토지등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 한다

 

제70조(취득하는 토지의 보상) ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. <개정 2016. 1. 19.>

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑥ 취득하는 토지와 이에 관한 소유권 외의 권리에 대한 구체적인 보상액 산정 및 평가방법은 투자비용, 예상수익 및 거래가격 등을 고려하여 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

제75조(건축물등 물건에 대한 보상) ① 건축물ㆍ입목ㆍ공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 한다)으로 보상하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다.

1. 건축물등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우

2. 건축물등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우

3. 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우

② 농작물에 대한 손실은 그 종류와 성장의 정도 등을 종합적으로 고려하여 보상하여야 한다.

③ 토지에 속한 흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈(흙ㆍ돌ㆍ모래 또는 자갈이 해당 토지와 별도로 취득 또는 사용의 대상이 되는 경우만 해당한다)에 대하여는 거래가격 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

④ 분묘에 대하여는 이장(移葬)에 드는 비용 등을 산정하여 보상하여야 한다.

⑤ 사업시행자는 사업예정지에 있는 건축물등이 제1항제1호 또는 제2호에 해당하는 경우에는 관할 토지수용위원회에 그 물건의 수용 재결을 신청할 수 있다.

⑥ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 물건 및 그 밖의 물건에 대한 보상액의 구체적인 산정 및 평가방법과 보상기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

제77조(영업의 손실 등에 대한 보상) ① 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

② 농업의 손실에 대하여는 농지의 단위면적당 소득 등을 고려하여 실제 경작자에게 보상하여야 한다. 다만, 농지소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 농지소유자와 실제 경작자가 협의하는 바에 따라 보상할 수 있다.

③ 휴직하거나 실직하는 근로자의 임금손실에 대하여는 「근로기준법」에 따른 평균임금 등을 고려하여 보상하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 보상액의 구체적인 산정 및 평가 방법과 보상기준, 제2항에 따른 실제 경작자 인정기준에 관한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013. 3. 23.>

 

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 ( 약칭: 토지보상법 시행규칙 )

[시행 2023. 4. 17.] [국토교통부령 제1203호, 2023. 4. 17., 일부개정]

제45조(영업손실의 보상대상인 영업) 법 제77조제1항에 따라 영업손실을 보상하여야 하는 영업은 다음 각 호 모두에 해당하는 영업으로 한다. <개정 2007. 4. 12., 2009. 11. 13., 2015. 4. 28.>

1. 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소(무허가건축물등, 불법형질변경토지, 그 밖에 다른 법령에서 물건을 쌓아놓는 행위가 금지되는 장소가 아닌 곳을 말한다)에서 인적ㆍ물적시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업. 다만, 무허가건축물등에서 임차인이 영업하는 경우에는 그 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 「부가가치세법」 제8조에 따른 사업자등록을 하고 행하고 있는 영업을 말한다.

2. 영업을 행함에 있어서 관계법령에 의한 허가등을 필요로 하는 경우에는 사업인정고시일등 전에 허가등을 받아 그 내용대로 행하고 있는 영업

 

그 외 더 많은 법률정보가 궁금하신 분은

전화문의 하시거나, 직접 방문하시면

친절하게 상담해드립니다.

 

법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사