부동산경매절차 대항력상실 임차인 임대인 임대차보증금반환청구

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

부동산경매절차 대항력상실 임차인 임대인 임대차보증금반환청구

 

주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙입니다.

 

따라서 부동산경매절차에서 경락인이 경매된 주택의 소유권을 취득하기 전에 임차인 전출함으로써 대항력을 상실한 이상 임대인의 지위는 경락인에게 승계되지 아니하므로 임대인이 잔여 임차보증금 반환의무를 부담합니다.

 

임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합합니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조).

 

 

임차인이 부동산경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없습니다.

 

더구나 임차인의 이러한 행위로 부동산경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 임대인에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵습니다.

 

오히려 대항력을 상실하여 경락인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 임차인으로 하여금 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 됩니다.

 

 

대법원 2020다276914   임대차보증금   (사)   파기환송

[임차인의 임대인에 대한 남은 임차보증금 반환청구가 신의칙에 위반되는지 여부가 문제된 사건]

◇1. 임차인이 대항력을 갖추지 못한 경우 임차주택의 이전 시 임차보증금 반환의무를 부담하는 자(= 임대인), 2. 임차인이 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실한 후, 임대인에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하는 행위인지 여부(소극)◇

  가. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다.
  나. 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다.

☞  임차목적물에 대한 경매의 현황조사 절차에서 전입신고를 마친 임차인임을 신고하여 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되도록 한 원고가 경매절차 진행 중 스스로 주민등록을 이전하여 대항력을 상실한 후, 종전 임대인인 피고를 상대로 잔여 임대차보증금의 지급을 구함

☞  원심은, 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상, 피고에게 잔여 임차보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각함

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시한 후, 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 본 원심의 판단에 법리오해의 위법이 있음을 이유로 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

대법원ﾠ1996. 7. 12.ﾠ선고ﾠ94다37646ﾠ판결ﾠ【배당이의】
[집44(2)민,1;공1996.9.1.(17),2458]
【판시사항】
[1] 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기
[2] 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.
[2] 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.

【이유】
피고들의 상고이유에 대하여 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 남경진 소유이던 원심판시 별지 목록 기재 부동산에 관하여 1992. 5. 21. 채권최고액 금 37,500,000원, 채무자 소외 장세인, 근저당권자 소외 주식회사 부국상호신용금고로 된 순위 1번의 근저당권설정등기와 1992. 10. 26. 채권최고액 금 120,000,000원, 채무자 소외 강기영, 채권자 원고로 된 순위 2번의 근저당권설정등기 등이 경료된 사실, 위 남경진은 1992. 4. 12. 위 부동산 중 방 1칸씩을, 피고 허경언에게는 임대보증금 10,000,000원에, 피고 강순분에게는 임대보증금 30,000,000원에, 각 기간의 약정이 없이 임대하였는데, 피고 허경언은 위 임대차계약 체결일에 위 부동산에 입주하고 같은 해 5. 18. 이전에 전입신고를 하였고, 피고 강순분은 그 임대차계약 체결 이전인 같은 해 4. 10. 위 부동산에 입주하고 그 다음날 전입신고를 하였으며, 그 후 피고들은 같은 해 10. 24. 그 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 사실, 위 부동산에 관한 근저당권자인 원고는 1993. 4. 1. 서울지방법원 서부지원에 청구금액을 금 29,404,144원 및 그에 대한 1992. 12. 31.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금으로 하여 위 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 그에 따라 위 지원이 1993. 4. 2. 경매개시결정을 하고, 같은 해 7. 19. 소외 방성직에게 경락대금 57,600,000원에 위 부동산의 경락을 허가하자, 위 방성직은 그 후 위 경락대금을 모두 납부하고 위 부동산의 소유권을 취득(그 소유권이전등기는 1993. 9. 2. 경료하였다)한 사실, 위 경락대금의 배당절차에는 위 부국상호신용금고가 담보권자로서 배당신청을 한 외에, 피고들이 주택임대차보호법 소정의 임차인으로서 배당요구를 하였는데, 이에 위 지원은 1993. 9. 17. 배당기일에 위 경락대금 57,600,000원에서 집행비용 금 1,550,660원을 공제한 금 56,049,340원(＝57,600,000－1,550,660)을 가지고 1순위 및 제3순위로 피고 허경언에게 합계 금 8,928,160원, 2순위로 소외 회사에게 금 27,839,570원, 3순위로 피고 강순분에게 19,281,610원을 각 배당하고, 4순위 배당권자인 원고에게는 그 잔여액이 없어서 전혀 배당을 하지 아니하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것을 규정하고( 제3조 제1, 2항), 나아가 위 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여( 제3조의2 제1항 본문) 임차인 보호를 위하여 임차인이 우선변제청구권을 가지는 요건을 정하면서, 다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다고 규정하여( 제3조의2 제1항 단서) 임대주택의 양수인과 후순위 채권자 사이의 이해조정을 도모하고 있고, 임차인의 보증금 중 일정액(소액보증금)에 대한 우선변제청구권 행사에도 위 단서조항을 준용하고 있으며( 제8조 제2항), 한편 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있다( 제4조 제1항)고 전제한 후, 앞에서 인정한 바와 같이 피고들은 위 부국상호신용금고 명의의 근저당권설정등기가 경료되기 이전에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 경락인인 위 방성직에게 대항할 수 있고, 1992. 4. 12. 위 남경진으로부터 위 부동산의 각 일부를 기간의 약정 없이 임차하였으므로 그 임대차의 존속기한은 1994. 4. 12.까지임은 역수상 명백하여, 위 방성직이 위 부동산의 소유권을 취득한 때나 이 사건 배당기일까지 위 임대차가 종료되지 않았다고 할 것이어서 피고들은 위 임대보증금의 우선변제를 청구할 수 없다고 판단하고, 나아가 피고 강순분의 해지 또는 임대차 종료 주장에 대하여, 위 피고가 위 남경진과 사이에 1993. 5. 10.경 위 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 임대차 해지통고를 하였다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 없고, 위 부동산을 경락받은 위 방성직이 그 소유권을 취득하고 임대인으로서의 지위를 승계함으로써 위 남경진이 임대인의 지위에서 벗어났을 뿐 위 남경진과 위 피고의 임대차관계는 임대인의 지위가 위 방성직에게 승계된 상태로 존속하는 것이라는 이유로 이를 배척하고, 또한 피고 강순분이 위 부동산경매절차에서 배당요구를 함으로써 임대차 해지의 의사표시를 하였으므로 위 임대차는 종료되었다고 주장함에 대하여, 위 피고가 배당절차에서 배당요구한 것을 가리켜 그것이 바로 원래의 임대인인 위 남경진이나 위 방성직에 대한 임대차 해지의 의사표시라고는 도저히 볼 수가 없다는 이유로 배척하여, 원고의 피고들에 대한 이 사건 배당이의 청구를 모두 인용하였다.
2. 원심이 피고 강순분이 1993. 5. 10.경 소외 남경진과 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 해지통고를 하였다고 인정할 증거가 없다고 하여 위 피고의 해지 주장을 배척한 조치는 정당하고 거기에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 없으므로 이 주장은 이유 없다.
3. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 같은 법에 의한 임차주택의 저당권자보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있으나( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 다만 임대차관계가 종료된 후가 아니면 우선변제청구권을 행사할 수 없는 것으로 해석되는 것이다. 그러나 위와 같이 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다. 위의 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다고 보아야 할 것이다.
그리고 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다.
따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다.
이 사건 기록에 의하면 이 사건 임대차의 목적물인 별지 목록 기재 부동산의 소액임차인 겸 확정일자 있는 임차인인 피고 허경언 및 확정일자 있는 임차인인 피고 강순분은 모두 양수인(경락인)에게 대항할 수 있는 임차권자로서 이 사건 경매절차에서 경락기일 이전인 1993. 6. 7. 경매법원에 배당요구신청서를 각 제출한 사실이 인정되는바, 피고들은 위의 배당요구를 함으로써 각 임대차계약의 해지 의사표시를 한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 원심법원으로서는 피고들로부터 각 배당요구를 받은 경매법원이 민사소송법 제728조, 제606조 제1항에 따라 배당요구 사실을 이 사건 경매채무자이며 임대인인 남경진에게 통지하였는지 여부를 심리하여 피고들의 위 각 배당요구가 해지통지로서의 효력이 있는지 여부를 밝혀 보았어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인인 남경진에게 통지되었는지 여부에 관하여 심리하지도 아니한 채 피고들이 배당요구한 것만으로는 임대차 해지의 의사표시라고 볼 수 없어 피고들에 대하여 임대차관계가 종료되지 아니하였다는 이유로 우선변제청구권을 부정한 것은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질렀다고 할 것이다.
4. 결국 원심은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이를 지적하는 피고들의 상고이유의 주장은 이유 있다고 할 것이다.
그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것도 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
(출처 : 대법원 1996.07.12. 선고 94다37646 판결 배당이의 [집44(2)민,1;공1996.9.1.(17),2458])

 

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )

[시행 2023. 7. 11.] [법률 제19520호, 2023. 7. 11., 일부개정]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

 

 

 

 

 

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