지상권자 지상권계약갱신청구권 지상물매수청구권 행사기간

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지상권자 지상권계약갱신청구권 지상물매수청구권 행사기간

 

타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 지상권이라고 합니다.

 

지상권을 설정하게 되면 소유권이 없음에도 불구하고 그 토지에 관하여 지상권설정기간 동안 지상권자가 거의 소유자처럼 행동할 수 있습니다.  지상권자는 지상권에 대하여 근저당권을 설정할 수도 있고 소유자의 동의없이 토지를 임대할 수도 있습니다.

 

예를 들어, 대로변 사거리에 나대지가 있는데, 나대지 소유자는 개발할 자력이 없어서 그냥 나대지인 상태로 방치한 땅에, 개발업자가 토지를 매수하려고 하였으나, 소유자가 매도를 거부하면서 대신에 땅을 빌려 줄 수는 있다고 했을 때,

 

개발업자로서는 토지에 대하여 임대차계약을 체결하고 건물을 신축할 수도 있으나, 토지소유자가 변경될 경우 새로운 소유자와 다시 임대차계약을 체결해야 하는 어려움이 있습니다. 

 

이러한 경우, 개발업자는 토지소유자와 사이에 지상권설정계약을 체결하고 지상권 설정등기를 마치면, 지상권설정기간 동안 토지소유자가 변경된다고 하더라도 계속해서 그 토지를 사용할 수 있습니다.

 

지상권을 설정하게 되면 지상권설정기간동안 거의 소유권을 가지고 있다고 봐도 무방합니다. 그러나 지상권은 소유권이 아니기 때문에 기간이 만료되면 말소되어야 합니다. 

 

지상권자가 토지에 건물을 지어서 사용하다가 지상권설정기간이 만료되었을 때, 건물이 있으면 토지소유자에게 지상권갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 토지소유자가 지상권갱신계약을 거절하면, 지상권자는 토지소유자에게 지상물을 매수할 것을 요구할 수 있습니다.

 

이를 지상권자의 지상권갱신청구권, 지상물매수청구권이라고 합니다. 그런데 지상물매수청구권은 언제든지 행사할 수 있는 것이 아니라 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 때 비로소 행사할 수 있는 권리이며(대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결 참조)

 

지상권갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 합니다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 참조). 따라서 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니하여 지상권갱신청구권이 소멸한 경우에는, 지상권자의 적법한 갱신청구권의 행사와 지상권설정자의 갱신 거절을 요건으로 하는 지상물매수청구권은 발생하지 않게 됩니다.

 

지상권이 기간 만료된 경우, 지상권자로서는 지체없이 지상권계약갱신청구권을 행사하고 만약 지상권설정자(토지 소유자)가 지상권계약 갱신을 거절하면 지상물매수청구권을 행사해야 보호받을 수 있다는 취지의 대법원 판례입니다.

 

 

대법원 2022다306642   건물등철거   (차)   상고기각

[지상권 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니한 지상권갱신청구권과 지상물매수청구권의 효력이 문제된 사건]

◇지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니하여 지상권갱신청구권이 소멸한 경우 지상물매수청구권의 발생 여부(소극)◇

  민법 제283조 제2항 소정의 지상물매수청구권은 지상권이 존속기간의 만료로 인하여 소멸하는 때에 지상권자에게 갱신청구권이 있어 그 갱신청구를 하였으나 지상권설정자가 계약갱신을 원하지 아니할 때 비로소 행사할 수 있는 권리이다(대법원 1993. 6. 29. 선고 93다10781 판결 참조). 한편 지상권갱신청구권의 행사는 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 하여야 한다(대법원 1995. 4. 11. 선고 94다39925 판결 참조). 따라서 지상권의 존속기간 만료 후 지체 없이 행사하지 아니하여 지상권갱신청구권이 소멸한 경우에는, 지상권자의 적법한 갱신청구권의 행사와 지상권설정자의 갱신 거절을 요건으로 하는 지상물매수청구권은 발생하지 않는다고 할 것이다.

☞ 원고는 이 사건 토지의 소유권을 취득한 후 소유권에 기해 그 지상 건물의 소유자인 피고에게 건물의 철거와 토지의 인도를 청구하였고, 이에 대해 피고는 관습법상 법정지상권이 존재하고 설령 관습법상 법정지상권이 소멸하였다 하더라도 건물매수청구권이 있다고 주장하면서 동시이행항변을 하였음

☞ 대법원은 위 법리에 따라, 관습법상 법정지상권은 30년의 존속기간 만료로 소멸하였고, 지상권 존속기간 만료 후 4년이 경과한 이 사건 소송절차 중 행사한 피고인의 갱신청구 내지 건물매수청구는 그 효력이 인정될 수 없다는 이유로 피고의 항변을 배척하고 원고의 청구를 인용한 원심을 수긍하여 상고를 기각함

 

 

민법

[시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정]

제279조(지상권의 내용) 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

제280조(존속기간을 약정한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

제281조(존속기간을 약정하지 아니한 지상권) ①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.

②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사