부동산임대차계약 동시이행항변권 청구이의소송

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부동산임대차계약 동시이행항변권 청구이의소송

 

부동산임대차계약의 종료시 임차인은 임대인에게 임대차목적물을 반환해야 하고, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 합니다.

 

임대인의 임차보증금반환의무과 임차인의 임차목적물반환의무는 동시에 이행해야 합니다. 어느 한 쪽이 상대방에게 상대방의 의무를 먼저 이행할 것을 청구하더라도, 상대방이 동시에 이행해야 한다는 답변을 하면 판결문에는 동시이행을 명하게 됩니다.

 

피고는 원고로부터 금 1억원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

원고는 피고로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 금 1억원을 지급하라.

 

라는 형식으로 판결 주문이 기재됩니다.

 

이를 동시이행항변권이라고 합니다. 

 

재판상 동시이행항변권을 행사할 때는 굳이 반소를 제기하지 않고 동시이행항변만 하면 됩니다. 그러면 동시에 이행하라는 취지의 판결이 나오는 것입니다.

 

동시이행관계에 있는 경우, 어느 한 쪽이 이해의 제공을 하지 않고 있다면, 그 상대방은 이행지체의 책임을 지지 않습니다. 이행지체의 책임을 지게 되면 변제일로부터 다 갚는 날까지 지연손해금을 추가로 지급해야 하나, 동시이행관계는 이행지체책임 없기 때문에 지연손해금이 없게 되는 것입니다.

 

임차인이 임대차보증금반환청구 소송을 제기하였는데, 임대인이 아무런 대응을 하지 않아서 무별론 판결이 난 경우, 판결문에는 임대인이 아무런 항변을 하지 않았으므로 동시이행으로 판결이 나지 않고, 임대인이 임차인에게 보증금을 지급하라는 내용만 기재됩니다. 

 

판결이 확정된 후 임대인이 임차인의 판결에 의한 집행력을 배제하기 위하여 청구이의 소송을 제기하였는데, 이에 대하여 대법원은 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하지 않는다는 취지의 판결을 하였습니다.

 

한가지 아쉬운 점은, 임대인으로서는 최초 소송에서 답변서를 제출하면서 충실하게 대응하였더라면 굳이 청구이의소송을 하면서 험난한 길을 가지 않았어도 되는 것이었습니다.

 

 

대법원 2022다302497(본소), 302503(반소)   청구이의(본소), 시효중단을 위한 재판상 청구 확인의 소(반소)   (아)   파기환송(일부)

[임대차보증금 지급을 명하는 무변론 확정판결에 대하여 임대인이 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임대차목적물 인도의무가 동시이행관계에 있다는 이유로 그 집행력 배제를 구하는 사건]

◇1. 확정판결에 대한 청구이의 사유의 범위, 2. 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 상대방을 이행지체에 빠지게 하기 위한 요건, 3. 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는지 여부(소극)◇

  확정판결의 기판력은 전소의 변론종결 전에 당사자가 주장하였거나 주장할 수 있었던 모든 공격방어방법에 미치고, 다만 변론종결 후에 새로 발생한 사유가 있어 전소 판결과 모순되는 사정 변경이 있는 경우에는 기판력의 효력이 차단된다(대법원 2016. 8. 30. 선고 2016다222149 판결 등 참조). 따라서 확정판결에 대한 청구이의 사유는 그 확정판결의 변론이 종결된 뒤에, 변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤에 생긴 것이어야 한다(민사집행법 제44조 제2항).
  한편 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니다. 따라서 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방이 미리 변제받기를 거절하거나 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결 등 참조).
  그리고 쌍무계약의 당사자 일방이 먼저 한번 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 않는 경우는 과거에 이행의 제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하는 것은 아니므로, 일시적으로 당사자 일방의 의무의 이행제공이 있었으나 곧 그 이행의 제공이 중지되어 더 이상 그 제공이 계속되지 아니하는 기간 동안에는 상대방의 의무가 이행지체 상태에 빠졌다고 할 수는 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다13754, 13761 판결 등 참조).   

☞  피고(반소원고, 이하 ‘피고’)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’)로부터 이 사건 부동산을 임차하였다가 기간 만료 후 원고를 상대로 임대차보증금 반환을 구하는 소를 제기하였고(‘종전 소송’), 원고가 답변서를 제출하지 않아 변론 없이 임대차보증금 및 그에 대한 지연손해금 지급을 명하는 피고 승소판결(‘종전 판결’)이 선고․확정되었음. 이후로도 피고가 이 사건 부동산에서 계속 거주하자, 원고는 피고를 상대로 원고의 임대차보증금 반환의무와 피고의 이 사건 부동산 인도의무가 동시이행관계에 있다는 이유로 확정된 종전 판결 중 지연손해금 부분의 집행력 배제를 구하는 이 사건 본소를 제기하였음

☞  원심은, 종전 소송에서 종전 판결이 선고되기 전에 이미 원고의 임대차보증금 반환의무와 피고의 이 사건 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있었으므로, 이 사건 판결 선고 후 원고가 동시이행항변을 한다고 하더라도 이를 이 사건 판결 선고 뒤에 생긴 사유라고 할 수 없다는 이유로, 청구이의 사유에 해당하지 않는다고 판단하였음

☞  대법원은, 피고는 종전 판결 선고 전까지는 원고가 새로운 임차인을 구하는 데 협조하였고 종전 판결은 이를 피고의 이행제공으로 보아 원고의 임대차보증금반환채무의 이행지체에 따른 지연손해금을 인정한 것으로 보이는데, 피고가 종전 판결 선고 이후에는 원고 측의 협조요청을 거절한 사실이 인정되고 이는 종전 판결 선고 이후 새로 발생한 사유로서 이행제공의 중지라고 볼 수 있으므로, 원심은 피고의 이행제공이 어느 시점에서 중지되었는지에 관하여 심리하여 그 시점까지의 지연손해금만을 인정하고 그 이후에 발생한 지연손해금에 관하여는 종전 판결의 집행력을 배제하였어야 한다는 이유로, 원심판결의 본소 중 소 각하 부분을 제외한 원고 패소 부분을 파기․환송함

 

 

민사집행법

[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18671호, 2022. 1. 4., 일부개정]

제44조(청구에 관한 이의의 소) ①채무자가 판결에 따라 확정된 청구에 관하여 이의하려면 제1심 판결법원에 청구에 관한 이의의 소를 제기하여야 한다.

②제1항의 이의는 그 이유가 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결이 선고된 뒤)에 생긴 것이어야 한다.

③이의이유가 여러 가지인 때에는 동시에 주장하여야 한다.

 

민법

[시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정]

제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.

②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사