집합건물법 임시관리인 선임청구요건

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집합건물법 임시관리인 선임청구요건

 

 

집합건물에서 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 하는데, 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정하게 됩니다.

 

 

관리인은 관리단집회의 결의로 선임하는데, 선임된 관리인이 없는 경우에는 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있습니다.

 

 

임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 정식 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 합니다.

 

 

집합건물법은 임시관리인이 선임된 경우 그에게 관리인의 조속한 선임을 위한 관리단집회 등 소집 의무를 부과하고 그의 임기도 위와 같이 제한함으로써 임시관리인의 지위가 임시적인 것임을 분명히 하고 있습니다. 

 

 

집합건물법은 ‘선임된 관리인이 없는 경우’만 임시관리인 선임 청구의 요건으로 정할 뿐 선임된 관리인의 부존재로 인한 손해 발생 염려를 요건으로 정하지 않았다는 취지의 대법원 판결입니다. 

 

 

 

 

대법원 2024마6239   임시관리인 선임   (마)   파기환송

 

[집합건물의 임시관리인 선임 청구의 요건이 문제된 사건]

 

◇「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’) 제24조의2에 따른 임시관리인 선임 청구의 요건◇

 

  1) 집합건물법 제24조 제3항은 “관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.”라고 규정하고, 제24조의2 제1항은 “구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다.”라고 규정한다. 이는 관리인이 없는 경우에 발생할 수 있는 집합건물의 관리공백이나 관리인 선임을 둘러싼 분쟁을 예방하는 데 그 입법취지가 있다. 

  2) 임시관리인 선임에 관한 집합건물법 제24조의2는 집합건물법이 2020. 2. 4. 법률 제16919호로 일부 개정되면서 신설되었는데, 그 이전에는 이사의 부존재나 결원으로 인하여 손해가 생길 염려가 있는 때에 이해관계인이나 검사의 청구로 법원이 임시이사를 선임할 수 있도록 규정한 민법 제63조를 유추적용하여 임시관리인을 선임할 수 있었다(대법원 2009. 11. 19. 자 2008마699 전원합의체 결정 참조). 그런데 신설된 집합건물법 제24조의2는 ‘선임된 관리인이 없는 경우’만 임시관리인 선임 청구의 요건으로 정할 뿐 선임된 관리인의 부존재로 인한 손해 발생 염려를 요건으로 정하지 않았다. 

  3) 집합건물법에 따르면 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조 제3항에 따른 관리인 선임을 위한 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 하고(제24조의2 제2항), 임시관리인의 임기는 선임된 날부터 제24조 제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 하되 제24조 제2항에 따라 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없다(제24조의2 제3항). 이처럼 집합건물법은 임시관리인이 선임된 경우 그에게 관리인의 조속한 선임을 위한 관리단집회 등 소집 의무를 부과하고 그의 임기도 위와 같이 제한함으로써 임시관리인의 지위가 임시적인 것임을 분명히 하고 있다. 

  4) 위와 같은 집합건물법의 문언, 입법취지, 임시관리인의 의무 및 임기 등에 비추어 보면, 집합건물법 제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우 특별한 사정이 없는 한 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 집합건물법 제24조의2 제1항에 의하여 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있고, 이와 별도로 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 사정이 요구되는 것은 아니다. 

 

☞  사건본인은 2020. 10. 21. 사용승인을 받은 집합건물인 이 사건 건물의 관리단이고, 신청인은 이 사건 건물 제5층 제513호에 관하여 2021. 7. 19. 소유권이전등기를 마친 구분소유자인데, 현재까지 사건본인의 관리인이 선임되지 않은 상태이고, 신청인은 집합건물법 제24조의2에 따라 법원에 임시관리인의 선임을 청구함 

☞  원심은, 집합건물법 제24조의2에 따른 임시관리인 선임 청구는 통상의 절차에 따른 관리인의 선임이 극히 곤란한 상태로서 곧바로 임시관리인을 선임하지 아니하면 손해가 생길 염려가 있다는 특별한 사정이 있는 때에 임시관리인 선임을 청구할 수 있다고 전제한 뒤, 신청인이 제출한 자료만으로는 특별한 사정이 있는 경우라고 보기 어렵다는 이유로 신청인의 신청을 기각한 제1심결정을 그대로 유지하였음 

 

☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 신청인은 관리인이 없는 이 사건 건물의 구분소유자로서 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다고 보아 원심을 파기·환송함

 

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

 

제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. <개정 2012. 12. 18.>

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. <신설 2012. 12. 18.>

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다. <개정 2012. 12. 18., 2020. 2. 4.>

④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2012. 12. 18.>

⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다. <개정 2012. 12. 18.>

⑥ 전유부분이 50개 이상인 건물(「공동주택관리법」에 따른 의무관리대상 공동주택 및 임대주택과 「유통산업발전법」에 따라 신고한 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 및 준대규모점포는 제외한다)의 관리인으로 선임된 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 선임된 사실을 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 “소관청”이라 한다)에게 신고하여야 한다. <신설 2020. 2. 4.>

 

제24조의2(임시관리인의 선임 등) ① 구분소유자, 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자, 분양자 등 이해관계인은 제24조제3항에 따라 선임된 관리인이 없는 경우에는 법원에 임시관리인의 선임을 청구할 수 있다.

② 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 이내에 제24조제3항에 따른 관리인 선임을 위하여 관리단집회 또는 관리위원회를 소집하여야 한다.

③ 임시관리인의 임기는 선임된 날부터 제24조제3항에 따라 관리인이 선임될 때까지로 하되, 같은 조 제2항에 따라 규약으로 정한 임기를 초과할 수 없다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사