집합건물법 전유부분 대지사용권 분리처분금지원칙

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집합건물법 전유부분 대지사용권 분리처분금지원칙 

 

 

아파트와 같은 집합건물의 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다. 

 

아파트의 1동은 여러개의 호실로 구성되어 있는데, 그 각 호실을 전유부분이라고 하고, 그 전유부분이 있는 동의 토지를 대지라고 하는데, 아파트의 전유부분은 수직적으로 여러개의 호실이 있으므로 대지도 공동으로 점유할 수밖에 없습니다. 이를 대지사용권이라고 합니다.

 

집합건물법은 1984년에 제정되었는데, 제정된 집합건물법 제20조의 규정이 적용되기 전에 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분한 것은 유효하다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

<관련 법리>

 

1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 (이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항), 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고,

 

같은 법 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조는 “이 법 시행 당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다” 라고 규정한다.

 

위 각 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고,

 

그 경우에는 집합건물법 제20조가 적용된 이후에도 그 전유부분과 대지사용권을 각자 처분하는 것이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 참조).

 

집합건물법 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 같은 법상 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 제2조 제6호 참조),

 

구분소유자 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 같은 법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 참조).

 

<사실관계>

 

소외 1은 1977. 7. 18. 이 사건 토지 중 1/2 지분(이하 ‘이 사건 공유지분’이라고 한다)에 관하여, 1982. 9. 8. 이 사건 인접토지 중 272.02/1,360.1 지분에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

 

소외 1은 1977. 10.경 이 사건 토지 및 이 사건 인접토지의 공유자 등과 함께 그 지상에 상가건물을 신축한 후 1978. 1.경 및 1982. 10.경 증축하였다(이와 같이 증축된 건물을 ‘이 사건 건물’이라고 한다).

 

이에 따라 이 사건 건물은 총 53개의 점포로 구분되었고, 소외 1은 그중 45개의 점포를 다른 토지 공유자 등과 공유하였다.

 

위 45개 점포 중 43개 점포는 1978. 1.경부터 1983. 11.경까지 수분양자들에게 분양되어 소유권이전등기가 마쳐졌고, 나머지 2개 점포는 1982. 12. 30. 공유자 중 1인인 소외 2가 소외 1을 비롯한 나머지 공유자들의 지분을 모두 이전받아 단독소유하게 되었다.

 

이로써 소외 1은 자신이 보유한 이 사건 건물의 전유부분을 전부 처분하였다.

 

소외 1은 위와 같이 전유부분을 수분양자들에게 분양하면서 이 사건 인접토지에 관한 공유지분을 일정 비율로 수분양자들에게 이전하여 주었으나, 이 사건 공유지분은 그대로 자신이 보유하였다.

 

소외 1은 2004. 12. 6. 이 사건 공유지분을 소외 3에게 이전하였고, 소외 3은 2009. 6. 26. 이를 다시 원고에게 이전하여 주었다.

 

<대법원 판단>

 

소외 1은 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지 지상에 구분소유 형태의 이 사건 건물을 신축한 후 자신이 보유한 전유부분을 수분양자들에게 분양하는 등 모두 처분하면서 이 사건 공유지분은 그의 소유로 남겨두었는바,

 

이는 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전이므로 같은 법 제20조가 정한 분리처분금지의 제한을 받지 않는다.

 

나아가 소외 1은 집합건물법 시행 당시 이 사건 건물의 전유부분을 모두 처분하여 이를 소유하고 있지 않았으므로, 이 사건 공유지분은 전유부분의 소유와 무관하게 소외 1에게 유보되어 있다가 소외 3, 원고에게 순차로 이전된 것이라고 보아야 한다.

 

따라서 이 사건 공유지분은 전유부분의 소유를 위한 대지사용권으로 제공되었다고 볼 수 없으므로 이를 따로 처분하였다고 하여 그것이 분리처분금지 규정에 위배된다고 볼 수는 없다.

 

그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 소외 1의 이 사건 공유지분의 처분행위가 집합건물법 제20조 제2항에 반하여 무효라고 판단하였다.

 

이러한 원심의 판단에는 집합건물법 부칙 제4조, 제20조의 적용에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

 

 

대법원 2023다229896   부당이득금   (라)   파기환송

[「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조에 정한 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지 여부가 문제되는 사건]

◇1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조가 적용되기 전에 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분한 경우의 효력(유효),  2. 이때 분리된 전유부분과 대지사용권을 같은 조가 적용된 이후에 각각 처분한 경우의 효력(유효)◇

  1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정된 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조는 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다(제1항), 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니하다(제2항)”라고 규정하고, 같은 법 부칙 제1조는 “이 법은 공포 후 1년이 경과한 날로부터 시행한다”, 제4조는 “이 법 시행 당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다”라고 규정한다. 위 각 규정에 의하면, 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전에 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분하는 것은 유효하고, 그 경우에는 집합건물법 제20조가 적용된 이후에도 그 전유부분과 대지사용권을 각자 처분하는 것이 전유부분과 대지사용권의 일체성에 위배되어 무효라고 할 수 없다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다72779, 72786 판결 참조).
  집합건물법 제20조에 의하여 분리처분이 금지되는 같은 법상 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리이므로(집합건물법 제2조 제6호 참조), 구분소유자 아닌 자가 전유부분의 소유와 무관하게 집합건물의 대지로 된 토지에 대하여 가지고 있는 권리는 같은 법 제20조에 규정된 분리처분금지의 제한을 받지 아니한다(대법원 2013. 10. 24. 선고 2011다12149, 12156 판결 참조).

☞  甲은 이 사건 토지 및 인접 토지 지상에 구분소유 형태의 이 사건 건물을 신축한 후 1978. 1.경부터 1983. 11.경 사이에 자신이 보유한 전유부분을 전부 분양하거나 양도하면서도 이 사건 토지에 관한 1/2 지분(‘이 사건 공유지분’)은 그의 소유로 남겨두었다가 2004. 12. 6. 이 사건 공유지분을 乙에게 이전하였음. 乙로부터 2009. 6. 26. 이 사건 공유지분을 이전받은 원고가 이 사건 건물의 구분소유자들인 피고들을 상대로 부당이득의 반환을 구하는 사안임

☞  원심은, 甲의 이 사건 공유지분 처분행위가 집합건물법 제20조 제2항에 반하여 무효라고 판단하였음

☞  대법원은, 甲은 이 사건 토지 및 이 사건 인접 토지 지상에 구분소유 형태의 이 사건 건물을 신축한 후 자신이 보유한 전유부분을 수분양자들에게 분양하는 등 모두 처분하면서 이 사건 공유지분은 그의 소유로 남겨두었는바, 이는 집합건물법 부칙 제4조에 따라 같은 법 제20조의 규정이 적용되기 전이므로 같은 법 제20조가 정한 분리처분금지의 제한을 받지 않고, 나아가 甲은 집합건물법 시행 당시 이 사건 건물의 전유부분을 모두 처분하여 이를 소유하고 있지 않았으므로, 이 사건 공유지분은 전유부분의 소유와 무관하게 甲에게 유보되어 있다가 乙, 원고에게 순차로 이전된 것이라고 보아야 하므로, 이 사건 공유지분은 전유부분의 소유를 위한 대지사용권으로 제공되었다고 볼 수 없어 이를 따로 처분하였다고 하여 그것이 분리처분금지 규정에 위배된다고 볼 수는 없다고 보아, 이와 달리 원고의 부당이득반환청구를 배척한 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

 

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

부      칙 <법률 제3725호, 1984. 4. 10.> 

 

제1조 (시행일) 이 법은 공포후 1년이 경과한 날로부터 시행한다.

제2조 (현존 가옥대장의 개제등에 관한 경과조치) ①이 법 시행당시 현존하는 구분건물의 가옥대장은 이 법 시행후 1년이내에 이 법의 규정에 의한 양식의 대장으로 개제하여야 한다. 이 경우 가옥대장이 비치되지 아니한 때에는 건축법의 규정에 의한 건축물대장을 가옥대장으로 본다.

②제1항 후단의 규정에 의하여 개제한 건축물대장은 이 법에 의한 가옥대장으로 본다.

 

제3조 (공용부분의 지분에 관한 경과조치) 이 법 시행당시 현존하는 공용부분이 구분소유자 전원 또는 그 일부의 공유에 속하는 경우에 각 공유자의 지분이 제12조의 규정에 합당하지 아니할 때에는 그 지분은 제10조제2항 단서의 규정에 의하여 규약으로써 정한 것으로 본다.

 

제4조 (경과조치) 이 법 시행당시 현존하는 전유부분과 이에 대한 대지사용권에 관한 제20조 내지 제22조의 규정은 이 법의 시행일로부터 2년이 경과한 날로부터 적용한다. 다만, 법률 제3726호 부동산등기법중개정법률 부칙 제2조제2항의 규정에 의한 등기를 완료한 건물에 대하여는 그 등기를 완료한 날의 다음날로부터 이 법 제20조 내지 제22조의 규정을 적용한다.<개정 1986. 5. 12.>

 

제5조 (공유지분등의 취득에 관한 경과조치) ①이 법 시행당시 구분건물로 등기된 건물이 제1조의 규정에 부합하지 아니하여 그 등기용지가 폐쇄된 때에는 그 건물의 소유자는 분양가 또는 분양가를 알 수 없을 때에는 감정업자의 감정가의 비율에 따라 그 건물이 속하는 1동의 건물의 공유지분을 취득한 것으로 본다.

②제1항의 경우 그 구분건물에 등기된 소유권의 등기외의 권리에 관한 등기의 효력은 그 지분에 당연히 미친다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사