집합건물 구분상가 일부공용부분관리단 구성요건 의결정족수산정

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

집합건물 구분상가 일부공용부분관리단 구성요건 의결정족수산정

 

 

집합건물로 구성된 상가의 일부공용부분관리단이 전유부분 소유자에게 관리비를 청구한 사건에서 일부공용부분관리단의 구성요건을 명확하게 밝힌 대법원 판결입니다.

 

 

<관련 법리>

 

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 하고, 구체적인 조문을 표시할 때에는 법령 이름을 생략한다)에 따르면 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하되,

 

일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)은 그 구분소유자들의 공유에 속한다(제10조 제1항).

 

일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분 소유자의 규약으로써 정할 수 있고(제28조 제2항),

 

그 일부의 구분소유자는 제28조 제 2항의 규약에 따라 일부공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(제23조 제2항).

 

 

규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의3 이상의 찬성을 얻어서 한다(제29조 제1항).

 

따라서 집합건물법상의 일부공용부분관리단은 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분의 관리에 관한 사항으로서,

 

구분소유자 전원에게 이해관계가 없고 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않은 사항에 관하여, 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의3 이상의 찬성결의로 설정된 규약에 따라 일부공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 구성되어야 한다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2012다34382, 34399 판결, 대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263, 239270 판결의 취지 참조).

 

 

한편 구분소유자의 4분의3 이상을 계산할 때에 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 참조).

 

 

구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적비율에 의한 지분비율에 따르고(제12조, 제37조 제1항),

 

전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 의결권을 행사할 자로 정하여야 하며,

 

협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다(제37조 제2항, 대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정, 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 등 참조).

 

<원심 판단>

 

원심은, 이 사건 건물의 상가 전유부분 63개 호실 중 45개 호실의 구분소유자들이 2019. 8. 17. 개최된 총회에 직접 참석하거나 위임장을 제출하여 결의를 하였고,

 

이 사건 건물의 상가 부분 전체 전유면적 5,743㎡ 중 결의에 참석한 구분소유자 소유의 전유면적이 4,385㎡이므로 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성으로 일부공용부분의 관리에 관한 규약이 설정되고 원고가 일부공용부분관리단으로 적법하게 구성되었다고 판단하였다.

 

 

<대법원의 판단>

 

앞서 본 관련 규정과 대법원 판례에 비추어 원심판결 이유와 기록을 살펴보면, 2019. 8. 17. 자 총회의 결의로 일부공용부분의 관리에 관한 규약이 적법하게 설정되었다고 보기 어렵다.

 

그 이유는 다음과 같다.

 

2019. 8. 17.자 총회의 의결이 이 사건 건물 중 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분의 관리에 관한 사항으로서, 구분소유자 전원에게 이해관계가 없고 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않은 사항에 관한 것이라고 단정할 수 없다.

 

이 사건 건물의 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 현황과 구분소유자 1 명이 여러 개의 전유부분을 소유하는지 여부 및 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 공유자들이 의결권을 행사할 1인을 지정하고 그 지정된 1인이 총회에 참석하였는지 여부 등 구분소유자 및 의결권의 4분의3 이상이 찬성하였는지를 확인할 수 있는 객관적인 자료가 제출되지 아니하였다.

 

그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 일부의 구분소유자만이 공용하는 것임이 명백하고 구분소유자 전원에게 이해관계가 없는지 여부와 1명의 구분소유자가 여러 개의 전유부분을 소유하는지 여부 및 의결권 행사자의 지정 여부 등에 관하여 확인하지 아니한 채,

 

구분소유자 및 의결권의 4분의3 이상이 찬성하여 일부공용부분의 관리에 관한 규약을 설정하였다고 단정하고, 원고가 위 규약에 따라 일부공용부분관리단으로 적법하게 구성되었다고 판단하였다.

 

이러한 원심판결에는 집합건물법상 일부공용부분관리단의 성립요건과 의결정족수 산정에 대한 법리를 오해하여 ‘대법원의 판례 에 상반되는 판단’을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

 

 

대법원 2023다268402   관리비   (사)   파기환송

[상가관리단인 원고가 상가 전유부분 소유자를 상대로 관리비를 청구할 수 있는지 여부가 문제된 사건]

◇1. 집합건물법에 따른 집합건물 일부공용부분관리단의 구성요건, 2. 집합건물법상 결의정족수 산정방법◇

 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 하고, 구체적인 조문을 표시할 때에는 법령 이름을 생략한다)에 따르면 집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하되, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)은 그 구분소유자들의 공유에 속한다(제10조 제1항). 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있고(제28조 제2항), 그 일부의 구분소유자는 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다(제23조 제2항). 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다(제29조 제1항).
  따라서 집합건물법상의 일부공용부분관리단은 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분의 관리에 관한 사항으로서, 구분소유자 전원에게 이해관계가 없고 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않은 사항에 관하여, 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성결의로 설정된 규약에 따라 일부공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 구성되어야 한다(대법원 2013. 1. 24. 선고 2012다34382, 34399 판결, 대법원 2016. 12. 29. 선고 2015다239263, 239270 판결의 취지 참조). 
  한편 구분소유자의 4분의 3 이상을 계산할 때에 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결 참조). 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적비율에 의한 지분비율에 따르고(제12조, 제37조 제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 의결권을 행사할 자로 정하여야 하며, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다(제37조 제2항, 대법원 2008. 3. 27. 자 2007마1734 결정, 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결 등 참조).

☞  원고 ○○상가관리단이 대규모 주상복합건물(‘이 사건 건물’) 중 상가 부분의 ‘일부공용부분관리단’이라고 주장하면서 상가 전유부분 소유자인 피고에게 관리비를 청구하는 사안임

☞  원심은, 2019. 8. 17. 자 총회에서 이 사건 건물 중 상가 부분 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성으로 일부공용부분의 관리에 관한 규약이 설정되고 원고가 일부공용부분관리단으로 적법하게 구성되었다고 판단하여 관리비청구를 인용하였음

☞  대법원은, 2019. 8. 17. 자 총회의 의결이 이 사건 건물 중 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분의 관리에 관한 사항으로서, 구분소유자 전원에게 이해관계가 없고 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않은 사항에 관한 것이라고 단정할 수 없고, 이 사건 건물의 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 현황과 구분소유자 1명이 여러 개의 전유부분을 소유하는지 여부 및 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 공유자들이 의결권을 행사할 1인을 지정하고 그 지정된 1인이 총회에 참석하였는지 여부 등 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상이 찬성하였는지를 확인할 수 있는 객관적인 자료가 제출되지 아니하였음에도, 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상이 찬성하여 일부공용부분의 관리에 관한 규약을 설정하였고 원고가 위 규약에 따라 일부공용부분관리단으로 적법하게 구성되었다고 판단한 원심판결에는 집합건물법상 일부공용부분관리단의 성립요건과 의결정족수 산정에 대한 법리를 오해하여 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다는 이유로 원심판결을 파기․환송함

 

 

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

[시행 2023. 9. 29.] [법률 제19282호, 2023. 3. 28., 일부개정]

 

제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

 

제12조(공유자의 지분권) ① 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.

② 제1항의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

 

제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

④ 법무부장관은 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 표준규약을 마련하여야 한다. <신설 2012. 12. 18., 2023. 3. 28.>

⑤ 시ㆍ도지사는 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 지역별 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다. <신설 2023. 3. 28.>

 

제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

 

제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.

③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다. <신설 2012. 12. 18., 2020. 2. 4.>

[전문개정 2010. 3. 31.]

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사