집합건물 주상복합건물 일부공용부분 주차권확인청구

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인천법무법인우송 옥상에서 본 인천지방법원 인천지방검찰청

 

집합건물 주상복합건물 일부공용부분 주차권확인청구

 

집합건물에서 공용부분은 통상 복도, 계단, 주차장, 옥상 등이 해당됩니다. 집합건물법이 규정하고 있는 공용부분의 정의는, [전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물]을 말하는 것입니다.

 

또한 “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다라고 규정하고 있습니다.

 

아파트의 경우 세대가 거주하는 공간이 전유부분이며, 아파트 단지 내에서 다른 세대가 거주하는 공간을 제외한 자신이 거주하는 세대의 현관문 밖에 있는 모든 시설이 공용부분이라고 생각하면 됩니다.

 

공용부분은 구분소유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 집합건물법은 "공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다"라고 규정하고 있는 바, 구분소유자는 공용부분의 공유자이므로 공용부분을 사용할 수 있는 것입니다.

 

공용부분은 전체 구분소유자의 공유인 경우 또는 일부 구분소유자의 공유인 경우로 나뉘어지는데, 여기서 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분을 일부 공융부분이라고 하고, 그 일부 구분소유자만의 공유에 속하게 됩니다.

 

일부공용부분인지 여부는, 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조․용도․이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단됩니다.

 

실제 일부공용부분인지 여부는 그 부분에 출입하는 통로, 이용하는 사람, 이용의 필요성 등 구체적인 사례에 따라 달리 인정될 것입니다.

 

 

대법원2020다278156 주차권존재확인등의소 (가) 상고기각

 

[집합건물의 일부공용부분을 판단하는 방법이 문제된 사안]

 

◇1. 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 판단하는 기준, 2. 이 사건 지하주차장이 아파트 구분소유자들의 일부공용부분인지 여부(적극)◇

 

집합건물 중 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분과 규약이나 공정증서로 공용부분으로 정한 건물부분 등은 공용부분이다. 집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제3조, 제10조 제1항).

건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 있다면 그에 따르고, 그렇지 않다면 건물의 구조․용도․이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합하여 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단하여야 한다.

이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다.

 

☞ 이 사건 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물 단지인데, 지하주차장에는 차단기가 설치되어 사전에 번호를 등록한 입주자와 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있고 상가의 상인이나 고객 등의 자동차 출입이 제한되었음

상가의 구분소유자나 임차인인 원고들이 입주자대표회의인 피고를 상대로 지하주차장의 이용을 방해하는 행위를 금지하고 위자료의 지급을 청구하는 소를 제기하자, 원심은 지하주차장의 구조․용도․이용 상황, 분양계약서와 건축물대장의 내용 등에 비추어 지하주차장이 아파트 구분소유자만의 공용에 제공되는 일부공용부분이라고 판단하였고, 대법원은 원심 판단을 수긍하여 상고를 기각하였음

 

 

 

공유물인도청구[일부 구분소유자만의 공유에 제공되는 아파트 옥상 부분의 소유권귀속이 문제된 사건]

[대법원 2021. 1. 14., 선고, 2019다294947, 판결]

판시사항】

집합건물의 어느 부분이 일부공용부분인지 결정하는 기준 및 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하였다는 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는지 여부(원칙적 소극) / 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분의 소유권 귀속을 판단할 때에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)

【판결요지】

집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제10조 제1항]. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고, 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조).

[이 유]상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
 
1.  집합건물의 공용부분 중 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제10조 제1항]. 이때 건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 사이에 특단의 합의가 없는 한 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의하여 결정되고( 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결 등 참조), 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도, 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한, 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아니다. 그리고 이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항 참조).
 
2.  원심은, 이 사건 옥상이 설치된 ○○○동이 아닌 이 사건 아파트 단지 내 다른 동의 구분소유자도 관리사무소의 승인을 얻어 ○○○동 출입구로 출입하는 방법으로 이 사건 옥상에 접근이 가능한 점, 이 사건 옥상에 설치된 잔디밭에 의한 조경 개선의 편익과 ○○○동이 아닌 같은 단지 내 다른 7개 동 옥상에 설치된 이동통신 중계기에 의한 이동통신 음영지역의 제거라는 편익을 각 해당 시설이 설치되지 않은 다른 동 구분소유자들도 누리는 점, 이 사건 아파트 단지 전체 입주자대표회의가 이 사건 옥상 등에 텃밭을 조성하는 결의를 한 것은 이 사건 옥상이 전체공용부분에 해당함을 전제로 한 것으로 볼 수 있다는 점 등의 이유를 들어 이 사건 옥상이 ○○○동 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백하다고 볼 수 없고, 따라서 △△△동의 구분소유자 중 1인인 반소원고 등 이 사건 아파트 단지의 구분소유자 전원이 이 사건 옥상을 공유한다고 판단하였다.
 
3.  그러나 원심의 이와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 그대로 수긍하기 어렵다. 
가.  원심판결 이유와 기록에 의하면, 이 사건 옥상은 ○○○동 건물의 지붕과 일체를 이루도록 설치되어 있고, ○○○동 구분소유자는 그가 구분소유하는 ○○○동의 내부 또는 외부에서 이 사건 옥상에 접근할 수 있으나, 다른 동의 구분소유자는 관리사무소의 승인을 얻어 ○○○동 지하와 1층 출입구를 통해 출입하지 않고서는 이 사건 옥상에 접근조차 할 수 없음을 알 수 있다. 또 위와 같은 구조적 상황은 ○○○동 등 이 사건 아파트 단지 전체에 관하여 구분소유가 성립된 때의 상황과 변함이 없는 것으로 보인다.
 
나.  위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 본다. ○○○동 구분소유자는 이 사건 옥상과 일체를 이루는 지붕을 건물의 안전과 외관 유지라는 기본적 용도대로 이용할 뿐 아니라 이 사건 옥상을 능동적으로 이용하는 데에 건물의 구조상 아무런 장애가 없는 반면, 다른 동의 구분소유자는 ○○○동 출입구에 의하여 이 사건 옥상에의 접근이 차단되고, 다만 입주자대표회의 등의 결정을 집행하는 관리사무소의 승인을 얻어 이 사건 옥상에 접근할 수 있을 뿐이므로, 건물의 구조에 따른 이 사건 옥상의 이용 가능성에서 ○○○동 구분소유자와 ○○○동 구분소유자 아닌 이 사건 아파트 단지 구분소유자는 본질적인 차이가 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 옥상은 ○○○동 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분으로서 ○○○동 구분소유자만의 공유에 속한다고 보아야 하고, 이 사건 아파트의 구분소유가 성립한 후에 이 사건 옥상 등을 어느 용도로 이용한 데 따른 반사적 이익의 귀속이나 ○○○동 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 구분소유자들의 특단의 합의가 아닌 입주자대표회의의 결정을 고려하여 이 사건 옥상 소유권의 귀속주체를 달리 볼 수 없다.
 
다.  그럼에도 그 판시와 같은 이유만으로 이 사건 옥상이 이 사건 아파트 단지의 구분소유자 전원이 소유하는 전체공용부분에 해당한다고 본 원심의 판단에는 단지를 구성하는 집합건물 부분의 소유권 귀속에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
 
4.  결론
그러므로 나머지 상고이유 주장에 관한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )

 

제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.

② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다.

③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다.

④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다.

 

제10조(공용부분의 귀속 등) ① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 “일부공용부분”이라 한다)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.

② 제1항의 공유에 관하여는 제11조부터 제18조까지의 규정에 따른다. 다만, 제12조, 제17조에 규정한 사항에 관하여는 규약으로써 달리 정할 수 있다.

 

제11조(공유자의 사용권) 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.

 

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인천법무법인우송 부장검사 부장판사 출신 변호사