매매예약가등기 담보가등기 청산절차 본등기청구 소유권이전등기절차이행청구소송

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매매예약가등기 담보가등기 청산절차 본등기청구 소유권이전등기절차이행청구소송

 

매매계약을 한 매도인이 매수인에게 소유권이전등기를 해 주지 않는 경우에는 매수인으로서는 매도인을 상대로 매매을 원인으로 한 소유권이전등기절차이행청구소송을 제기해야 합니다.

 

매매예약에 의한 가등기를 한 상태에서 추후 매수인이 예약완결권을 행사하면 매도인은 본등기를 해 주어야 함에도 불구하고 이를 거절하면, 매수인은 매도인을 상대로  본등기절차이행을 구하는 소송을 제기해서 승소판결을 받은 후 본등기를 할 수 있습니다. 

 

담보가등기의 경우 가등기권자가 담보목적물에 대한 소유권이전등기를 청구하려면 가등기담보법에 의한 청산절차를 거쳐야 합니다. 

 

매수인이 매도인을 상대로 소유권이전등기절차이행청구소송을 제기하였는데, 매도인에게 소장 송달이 되지 않으면, 결국 공시송달로 소송절차가 진행됩니다.

 

그러면 매도인으로서는 자신도 모르는 사이에 소유권이전등기절차청구소송이 진행되어서 판결이 확정되고 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료됩니다.

 

이러한 경우 매도인이 나중에 공시송달로 재판이 진행되어서 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 알게 되면, 안 날로부터 2주 이내에 추완항소를 할 수 있습니다.

 

이때 추완항소는 형식상 확정된 1심 판결에 대하여 불복하는 절차인데, "1심 판결을 취소하고 매수인(원고)의 청구를 기각한다"라는 판결을 구하는 항소절차입니다. 

 

그런데 매수인이 1심 판결에 기해서 이미 매도인 소유의 부동산에 대하여 자신(매수인) 명의로 소유권이전등기절차를 마쳤다면, 매도인은 매수인을 상대로 소유권이전등기말소를 구하는 별소를 제기하거나, 또는 추완항소심 재판절차에서 반소로 청구할 수 있다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

 

대법원 2021다276225(본소), 276232(반소)   가등기에 기한 본등기절차 이행청구(본소), 소유권말소등기(반소)   (사)   상고기각

[담보가등기에 기한 본등기절차의 이행을 구하는 사건]

◇공시송달에 의한 제1심 판결에 의해 이미 원고 명의로 등기명의가 이전된 경우 피고가 그 말소절차의 이행을 구하는 반소를 제기할 소의 이익 유무(적극)◇

  등기는 부동산등기법 제23조 제1항에 따라 법률에 다른 규정이 없는 한 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하여야 하나, 같은 조 제4항에 따라 등기절차의 이행 또는 인수를 명한 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있다. 여기서 말하는 ‘등기절차의 이행을 명한 판결’은 주문에 반드시 등기절차를 이행하라는 등기의무자의 등기신청 의사를 진술하는 내용 등이 포함되어 있어야 한다(「대법원 등기예규 제1692호 판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」 제2항 참조).
  한편 등기권리자가 등기의무자를 상대로 공시송달의 방법으로 송달되어 확정된 제1심판결문을 기초로 소유권이전등기를 마쳤으나 이후 제기된 추후보완항소에서 제1심판결이 취소되고 등기권리자의 청구가 기각되는 경우, 등기의무자로서는 이미 등기명의를 이전받은 등기권리자를 상대로 위 추후보완항소 절차에서 반소를 제기하거나 별도로 소를 제기하여 소유권이전등기의 말소등기절차를 구할 수 있다.

☞  피고가 반소로써 이 사건 본등기의 말소절차 이행을 구할 소의 이익이 있다고 판단한 원심을 수긍하여 상고를 기각한 사안임

 

 

가등기담보 등에 관한 법률 ( 약칭: 가등기담보법 )

[시행 2017. 3. 28.] [법률 제14474호, 2016. 12. 27., 타법개정]

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “담보계약”이란 「민법」 제608조에 따라 그 효력이 상실되는 대물반환(代物返還)의 예약[환매(還買), 양도담보(讓渡擔保) 등 명목(名目)이 어떠하든 그 모두를 포함한다]에 포함되거나 병존(竝存)하는 채권담보(債權擔保) 계약을 말한다.

2. “채무자등”이란 다음 각 목의 자를 말한다.

가. 채무자

나. 담보가등기목적 부동산의 물상보증인(物上保證人)

다. 담보가등기 후 소유권을 취득한 제삼자

3. “담보가등기(擔保假登記)”란 채권담보의 목적으로 마친 가등기를 말한다.

4. “강제경매등”이란 강제경매(强制競賣)와 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말한다.

5. “후순위권리자(後順位權利者)”란 담보가등기 후에 등기된 저당권자ㆍ전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다.

 

제3조(담보권 실행의 통지와 청산기간) ① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금(淸算金)의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 “청산기간”이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.

② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.

 

제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득) ① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 “청산금”이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.

② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.

③ 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사