부동산임대차계약 임차인 필요비유익비상환청구권 유치권행사 견련관계

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부동산임대차계약 임차인 필요비유익비상환청구권 유치권행사 견련관계

 

유치권은 점유하는 물건에 관하여 발생한 채권을 가지고 물건을 유치할 수 있습니다. 그 물건과 아무런 관련이 없는 채권을 가지고 그 물건을 유치하는 것은 안된다는 것입니다. 

 

건물신축공사현장에서 신축공사를 한 건축시공사는 그 건물에 관하여 공사대금을 가지고 있으므로 공사대금을 받지 못하면 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있습니다. 시공사가 건축주에게 공사와 관계없이 수년 전에 대여한 대여금 채권을 가지고 그 건물에 관하여 유치권을 행사할 수 없다는 것입니다.

 

유치권을 행사하는 것은 채권의 소멸시효 진행을 중단하는 사유가 아닙니다. 보통 유치권을 행사하면 돈을 받을 때까지 채권이 존속한다고 생각하는 경우가 있는데, 이는 큰 착각입니다. 공사대금채권의 소멸시효는 3년인데, 시공업자가 유치권만 행사하면서 3년을 도과하면 공사대금채권이 시효 소멸하게 되므로 유치권도 행사할 수 없게 됩니다.

 

유치권은 반드시 피담보채권(유치권을 행사할 수 있는 근거가 되는 채권)이 있어야만 합니다. 피담보채권이 변제 또는 시효로 소멸하게 되면 유치권도 존재할 수 없게 됩니다.

 

부동산임대차계약에 있어서 계약 만료 후에 임차인은 임대인을 상대로 필요비 또는 유익비상환청구권을 행사할 수 있는데, 유익비가 상환될 때까지 임차건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다. 다만 필요비 또는 유익비상환청구권을 포기한다는 약정이 있으면 유치권을 행사할 수 없습니다. 

 

"유치권을 행사할 수 없다"는 문구의 의미는, 채권자가 유치권을 주장하면서 물건을 점유하는 것을 현실적으로 막을 수는 없지만, 유치권부존재확인소송에서 패소하게 된다는 뜻입니다.

 

유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 등 참조). 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조). 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결 등 참조).

 

 

대법원 2022다273018   유치권 존재 확인의 소   (바)   파기환송(일부)

[유치권 피담보채권의 범위와 유치권 행사의 범위가 문제된 사건]

◇1. 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 채권을 임차인과 임대인 사이의 약정을 근거로 유치권의 피담보채권으로 인정할 수 있는지 여부(소극), 2. 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 복원을 전제로 한 일시적인 것으로서 복원이 용이한 경우, 그 구분건물에 관한 등기의 효력(= 유효)◇

  1. 유치권은 점유하는 물건으로써 유치권자의 피담보채권에 대한 우선적 만족을 확보하여 주는 법정담보물권이다(대법원 2022. 6. 16. 선고 2018다301350 판결 등 참조). 민법 제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”고 규정하고 있으므로, 유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조). 민법 제185조는 “물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.”라고 정하여 물권법정주의를 선언하고 있다. 물권법의 강행법규성에 따라 법률과 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류나 내용의 물권을 창설하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다40235, 40242 판결 등 참조).
  2. 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물이 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다(대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정, 대법원 2022. 12. 29.자 2019마5500 결정 등 참조).

☞  원고가 임대인과의 약정에 따른 유익비상환채권을 갖게 되었고 이를 피담보채권으로 하는 유치권이 존재한다고 주장하면서, 경매절차에서 이 사건 각 호실을 취득한 피고를 상대로 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권 존재 확인을 구하였음

☞  원심은, 원고가 이 사건 각 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 ‘임차인이 뷔페영업을 위하여 투입한 총 공사비의 70%를 반환한다’는 취지의 공사비 반환 약정을 하였다고 인정한 다음, ① 민법 제626조는 임의규정이므로 유치권의 피담보채권으로서 원고의 유익비상환채권의 존부 및 범위는 위 약정의 내용에 따라 정해지고, ② 이 사건 각 호실은 원고의 경계벽 철거 등의 공사로 인하여 구조상․이용상 독립성을 상실하여 원고는 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 판단하였음

☞  대법원은, ① 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않고, 원고가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 임차인인 원고의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않다는 등 이유로, 공사비 반환 약정을 근거로 하여 민법상 유익비에 해당하지 않는, 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없고, ② 이 사건 각 호실은 구조상․이용상 독립성을 갖추고 있었고 이후 기존 칸막이가 철거되었으나 건축물현황도 등으로 그 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있으며, 이 사건 각 호실이 원상태로 복원될 가능성이 없다거나 과다한 복원 비용이 소요될 것이라고 단정하기 어렵다는 등 이유로, 원고가 이 사건 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 없다는 취지로 판단하여, 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기․환송함

 

 

민법

[시행 2022. 12. 13.] [법률 제19069호, 2022. 12. 13., 일부개정]

제320조(유치권의 내용) ①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

제326조(피담보채권의 소멸시효) 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.

 

제626조(임차인의 상환청구권) ①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사