부동산공유물분할방법 현물분할원칙 경매분할허용요건

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부동산공유물분할방법 현물분할원칙 경매분할예외

 

부동산 또는 동산 등 물건은 여러 사람이 지분으로 소유할 수 있는데, 이를 공유라고 합니다.

 

아파트 또는 상가건물의 등기부등본을 발급받아 보면, 등기부등본의 갑구 란에

 

공유자

 지분 2분의 1

  나돈만 200000-*********

  인천 미추홀구 학익소로 62, 305호 (학익동, 정동빌딩)

 

라고 기재되어 있습니다. 

 

즉, 부동산의 공유지분을 가지고 있는 공유자는 공유지분이 등기되어 있고, 그 지분에 따른 권리를 행사할 수 있다고 보면 됩니다. 

 

부동산의 공유지분은 매매, 저당권설정 등 지분만 처분할 수도 있습니다.

 

공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있는데, 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다. 이때 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

 

아파트와 같은 건물의 경우 현물을 분할할 수 없으므로 공유물분할의 방법은 협의가 되지 않으면 경매를 해서 그 대금을 분할할 수밖에 없습니다.

 

토지의 경우 토지분할 측량을 해서 분필등기를 하는 방법으로 현물을 분할할 수도 있습니다.

 

공유물분할청구사건에서 경매분할을 명하는 것은 매우 신중해야 한다는 취지의 대법원 판결입니다.

 

<판결이유>

 

공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소 하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 측이 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있다.

 

이 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고,

 

분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며,

 

일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다.

 

나아가 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 등 참조).

 

재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적ㆍ구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적ㆍ추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다 248350 판결 등 참조).

 

 

특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 분할의 목적이 된 공유토지나 그 지상 건물에서 거주 생활하는 등 공유물 점유 사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 사안에서, 그러한 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유 사용에 관한 기존의 명시적 묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장한다면 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유 사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다.

 

따라서 이러한 경우 법원이 경매분할을 선택하기 위해서는 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 하고, 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다. 

 

기존 공유자인 피고의 점유 사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지, 그러한 방법이 객관적으로 불가능한 것이라거나 그와 같은 분할을 하게 되면 이 사건 토지의 가액이 현저히 감손될 것이 명백한 것인지 등을 심리하여 원고와 피고 사이의 공유물분할 방법을 선택하였어야 했다.

 

그런데도 원심은 원고와 피고가 지분가격을 협의하지 못하고 있다는 이유만으로 경매분할을 명하였는바, 이러한 원심판결에는 공유물분할에 관한 법리 등을 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

 

 

대법원 2020다260025   공유물분할   (바)   파기환송

[경매에 의한 대금분할의 방법으로 공유물분할을 구하는 사건]

◇공유물분할 사건에서 공유물의 점유·사용관계를 고려하여야 할 특별한 사정이 있는 경우 경매에 의한 대금분할을 명하기 위한 요건◇

  재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적ㆍ구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적ㆍ추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결 등 참조). 특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 분할의 목적이 된 공유토지나 그 지상 건물에서 거주․생활하는 등 공유물 점유․사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 사안에서, 그러한 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유·사용에 관한 기존의 명시적·묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장한다면 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다. 따라서 이러한 경우 법원이 경매분할을 선택하기 위해서는 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 하고, 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다.

☞  피고가 상속을 원인으로 공유하게 된 토지의 지상 건물에서 다른 상속인과 함께 거주·생활하고 있는데, 경매전문업체인 원고가 그 공유토지의 일부 지분을 경매 등으로 취득한 뒤 법원에 공유물분할을 청구하면서 경매에 의한 대금분할의 방법을 주장함

☞  원심은, 원고와 피고가 공유토지의 지분가격을 협의하지 못하고 있으므로 경매절차에서 상호 지분 매수의 기회를 주는 것이 합리적이라는 이유로 경매분할을 명한 제1심판결을 유지하였음

☞  대법원은 위와 같이 판시하면서, 기존 공유자들의 합의에 의한 피고의 점유․사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지 등을 심리하여 공유물분할 방법을 선택하였어야 한다는 이유로 원심판결을 파기·환송함

 

 

 

민법

[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]

제262조(물건의 공유) ①물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.

제268조(공유물의 분할청구) ①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

③전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다.

 

제269조(분할의 방법) ①분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.

②현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.

 

 

 

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법무법인우송 부장판사 부장검사 출신 변호사